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请到美国抄底
本报记者 徐广蓉 2008-3-15 0:25:00
3月4日,Brent Barke踏上了中国的土地,深圳是他的第一站。这是他为时一周的中国推广的开始。
身为美国十大开发商之一的Emerging Markets of North America,Inc.(下称EM)的营销副总经理,他这次率领公司在美国的代理商EM亚洲合资开发公司的高管团队一行来华,是要和EM公司中方销售代理商美亚置业集团董事长梁健立见面,会商共同开拓EM在中国的销售市场,以缓解公司在次按风暴中面临的压力。
记者见到这位40出头,从业17年的美国地产业界的元老,是在深圳国贸大厦2楼美亚集团的会议室。那时,他刚刚结束与梁健立的洽谈,大概是合作进展顺利,他的情绪不错。一头金色卷发,温和的笑容,中国话他只会讲一句——"谢谢",显示他在中国的推广生涯才刚刚开始。
"次按危机没有那么惨。"Brent对记者说,"我们相信希望在美国经济调整时期捡到便宜货的有钱人会越来越多。"
"私募基金急催回款"
2007年,在美联储接连加息之下,美国房地产市场的泡沫率先破裂,全面引爆次级债危机。
Brent Barke效力的EM是全美第二大翻新建筑公司,主要在北美开发房产,是全美第二大"翻新改造"业务开发商,偶尔也开发新项目。主营业务就是翻新中心区旧楼房并出售,有点类似于中国的"旧城改造"。"在美国有很多这样的翻新改造旧房屋的开发商。"Brent Barke说。
中国房地产同行采用全程开发模式,一家开发企业囊括了融资、开发和销售,资金主要来自银行贷款,EM公司和美国的大多数开发商采取的是欧美模式,开发商只负责寻找、建设和销售项目,融资则大多由机构来完成。这些机构投资者包括组合基金和一些金融财团的私募基金,以及一些专业的房地产基金,或者有钱的个人,而银行参与提供其中的1/3的资金为债权融资,在开发层面上参与较少。
"他们寻找值得信赖的开发商合作,分享项目的股权,获得机构支持后,开发商就可以买项目并且开始开发,形成真正的产业链的分工合作。"BrentBarke说。
EM公司创办17年,和一批机构投资者有很长历史的合作伙伴关系。"一般拿出50%左右的股份和他们分享。"依靠机构投资者的供血,EM 17年来在全美开发了500多个地产项目,主要集中在美国西南部。给投资者的收益回报也一直不错。尤其是9·11之后的几年,美联储一再降息外资进入美国的房地产和金融市场,全美房价迅速飙高,洛杉矶等几个西海岸城市房价上涨速度连续几年超过40%。EM和投资者们都获得了丰厚的收益。
但次按危机的袭来,打乱了这个令人愉快的链条的运转节奏。
Brent Barke是1991年参与EM公司创业的元老,亲历了公司业务的黄金时代。而如今,次按风暴扫荡一切,成千上万的按揭购房人失去了他们的住房。Brent从报纸上得知,全美正常每年1600万套的销售量,而去年只有1400万套。
Brent Barke感受到他主管营销之下的不少房屋项目,特别是赌城拉斯维加斯、亚利桑那州、洛杉矶的房价暴跌,EM在当地一些项目销售放缓,资金链的转动慢了下来。
"开发回款的压力每天都在增加。"Brent Barke说,原本一些在房价暴涨时期预定2年就能回收投资的项目,现在要延长到3年。机构投资者的钱是向市场募集的,有严格的回款期限。"基金经理们要向投资者交成绩单,他们受到了赎回的压力,传导给我们的压力也增加了。"
"一下买上百套房的人多了"
但对于沸沸扬扬的次级债危机,Brent Barke凭着作为营销经理人的亲身感受,认为"没有外界渲染的那么悲惨"。"大家提到美国房价的暴跌,事实上只是集中于某些地区,原因在于这些区域出现了不平衡的增长速度,比如洛杉矶这几个城市前几年增长速度超过40%,已经不是正常的成长,是泡沫,所以从去年开始出现调整期,把泡沫挤掉。"
"事实上美国的房价总体上一直保持平均每年5%左右的稳定成长。全美国的房地产消费有40%是一次付清的,根本没有借钱。另外60%的贷款购买的房产中,每一年1.5%的断供,被银行回收是正常的,现在的问题是贷款坏账从1.5%上涨到3%。"
Brent认为,次按危机被夸大渲染与总统大选年的到来和民主党、共和党的政治攻防战有关。另一方面,也是因为贷款坏账数据的变化引起银行的关注,从去年银行界一直在修改购房者的资格准入条文,一次比一次严格,并且银行在房地产贷款估价方面也不断细化,估价变成了贷款一个很重要的环节。
自从次按风波以来,Brent最大的感觉就是从他手里买房的客户不一样了。
那些收入不宽裕的买房自住者减少了,而一下子能够买10套、20套,乃至上百套房的大客户增加了。
"虽然现在房地产下跌,但是我们看到在美国真正有钱人知道现在是一个最好的买期,所以很多产品都是被有钱人买走了。"Brent说,需求结构正在变化。
市场的调整并没有让Brent和他公司的同事们丧失市场信心。"从1月份来看,美国的经济增长还有0.6的增长,还没有到衰退的程度。衰退就是说录得连续两个月的负增长,这是传统的看法。美国还没有出现这样的情况。"Brent说,房地产是长期的投资,是一个很好的抵制通货膨胀的产品。
与Brent同行的美国EM亚洲合资开发公司董事长杨维彬也认为,就次贷来说,现在公布的数据就是2000亿美元,而美国银行拥有的占40%左右,其实60%是打包卖给了德意志银行、英国银行,60%的损失转移了。"所以,我们开发商不是对宏观经济表现很悲观。
"请中国人来赌城抄底"
次按危机中,EM公司作为开发商要维持与基金投资者的关系,只有尽力扩大销售市场,尽快回款。
次按使开发商开发的产量减少,存货减少,市场竞争也减少了。像EM这样大型的开发商当下的策略是把需求定位扩大,走出美国销售产品,"我们公司最接近的就是加拿大,虽然美国整个购买房地产的需求减少,但是国际需求却增加了。同时,目前弱美元的策略使美国资产变得更为便宜,也有利于Brent他们向外推广的努力。
最近的半年,Brent展开了他以往17年职业生涯中很少有的环球旅行,到加拿大、欧洲等地推广EM的项目,美国的大型房地产商像EM这样向全球市场推广的还不多,但国际投资客已经开始进场,"加拿大的客户增加得很快"。
EM也很快盯上了中国。"在公司的高层会议上大家议论说,虽然中国的海外投资才刚刚起步,中国人的投资意识在这两年刚刚觉醒,但作为美国最大的房地产开发商之一的EM,尽早开发这个潜力巨大的市场,有利于缓解国内需求下降的压力。" Brent说。
这次,EM带到中国来"试水"的项目,主要位于房价下跌最厉害的拉斯维加斯和亚利桑那州。"我们相信希望在美国经济调整时期捡到便宜货的有钱人会越来越多。"
这样的推广也得到白宫政治家的支持。他们认为向中国推广美国资产,有助于减少美中贸易顺差。
不过,EM的中国代理方美亚置业梁健立并不建议中国投资者现在就到美国房地产市场上去"抄底"。
"美国经济不会深度下跌,出现衰退。比如美国财政部上个月出售美国债券,推出就全部卖光,表示美国经济还是长期看好的。但是,美国的经济因为次按问题,未来两个季度肯定会继续调整。"梁健立判断,"美国房产在6、9个月之内是一个时机,所以我们准备9月之后重点推广美国房产,并把美国房产作为明年推广的主要产品。"
Brent带来的拉斯维加斯以及亚利桑那州的产品,Brent并没有明确给出中国人去抄底能够得到多少回报。只是说:"EM公司一向挑选的地点都是人口不断在成长、工作机会在不断的增加的区域,来做他们的房屋。"他举例说,比如亚利桑那到2020年后将会是现在人口的一倍以上。 |
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发表于 2008-3-14 21:20
