瑞趣－操作随记－自言自语

瑞趣

56.85卖了600096继续涨过5％
拿着600737跌4％，晕

瑞趣

原帖由 瑞趣 于 2007-11-2 10:05 发表
56.85卖了600096继续涨过5％
拿着600737跌4％，晕

600737在反弹到12.24卖还算不错
534在17.14走了都还不错

51.61*2买了562，略高

跌吧跌吧，股市的人太多了，太拥挤了，清静一些也好。

瑞趣

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　　　　10月29日，读王石博客，他在《房地产行业形成垄断了吗？》一文中为万科辨护：
　　
　　　　“什么是寡头垄断？一般来说应具备两个特征：一、少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50％以上……对比一下06年中国和美国的数据。06年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不超过4％，而美国是17％。……”云云。
　　
　　　　到过王石博客的人都知道，上面绝大部分都是他环游世界——今日瑞士明日日本，今天攀这高峰明天登那山顶的精美图片，还有就是他那英姿勃发的形象照片。与博友互动的，较少，答博友谈他的本行房地产，更少。
　　
　　　　仔细思量，为什么他会在这个时候以答博友的形式来谈当下十分敏感的房地产市场垄断问题呢？而且，似乎为了渲泄委屈还在标题的问号后面加了个感叹号。
　　
　　　　那么，也以那个提问作问题：中国房地产市场存在垄断吗？
　　
　　　　对中国房地产市场稍有了解的人都知道，目前这个市场存在以下一些显著的特征：
　　
　　　　1、中国房地产特别是住宅商品的潜在需求仍十分巨大，整个市场仍处于爆发式增长阶段；
　　
　　　　2、产业整合刚刚开始，整个行业由于还处于高速增长阶段，大多数企业的经营状况还都还很理想，产业整合朝纵深发展缺乏个体主动；
　　
　　　　3、各地方房地产市场被大量灰色利益笼罩，市场竞争中本地企业拥有先天人脉关系优势（特别体现在土地购买环节）和市场洞悉优势，全国性大房地产商除个别高端物业领域，并无明显优势。
　　
　　　　4、中国房地产业走的是香港模式——房地产项目由房地产商一体化运作，对企业的资本金要求很高。
　　
　　　　其实王石完全没有必要自感委屈、煞有介事地援引数据来证明自己“还很弱小”。基于以上四个特征，人们闭着眼睛也能想到，万科等全国性房地产商也只能占到那点份额。
　　
　　　　像大多数地产大佬口口声称的那样，这似乎是个“竞争充分的健康市场”。
　　
　　　　然而，这是一个粗浅的伪命题！
　　
　　　　我们先来尝试一下回答以下几个问题：
　　
　　　　1、在一个充分竞争领域，产品价格能无法扼制地持续高攀吗？
　　
　　　　答案是，不可能！
　　
　　　　以家电市场为例，近三十年来的市场走势除八十年代末那次因为短缺经济而出现过电视机短暂的价格上扬外，一律都是在市场的自动调节下快速下跌。而在房地产市场，除九十年代中其海南等地因为恶性投资导致泡沫破灭，鲜见市场将价格回调至合理水平。
　　
　　　　2、在一个充分竞争领域，消费者会旁落议价权吗？
　　
　　　　答案是，不可能！
　　
　　　　在一个商品种类和数量供应充足的市场内，消费者的价值取向、流行趋势主导着商品的更迭，议价权更是牢牢地攥在消费者手里。无可争议的是，现是中国绝大多数行业包括房地产市场都呈现出商品种类和数量十分丰富的局面。但唯独住宅商品的定价权掌握在卖方。如果你要买高端物业，你还得预约！
　　
　　　　3、在一个充分竞争领域，会呈现出一种卖方集体思维吗？
　　
　　　　答案是，不可能！
　　
　　　　近年来备受争议的“家电价格联盟”、“方便面价格联盟”等为什么会在短时间内迅速倾覆？这是因为他们本身处于有效甚至激烈的竞争状态，类似的联盟只是一厢情愿，不用工商部门干预，它们也会自行瓦解。
　　
　　　　但在房地产市场，尽管从未出现过类似的组织，但卖方却能在每次价格调整（一律向上）保持惊人的协调和统一，所用手段也出现惊人的雷同。即使面对层出不穷的调控政策，仍然表现出一致的“勇敢”。
　　
　　　　4、在一个充分竞争领域，能出现整体性的高额利润吗？
　　
　　　　答案是，不可能！
　　
　　　　一般认为，行业的普遍利润率与风险系数成正比。在网络、新材料等市场前景极不确定的领域，出现高额利润是很正常的。因为在前期，有风险投资等极具风险的资本介入，拥有业绩暴涨预期的同时也必须面临投入资本金随时可能归零的危险。
　　
　　　　其它的行业除资源性行业具有稀缺性另当别论，都已经在激烈的市场竞争中普遍陷入利润红海。
　　
　　　　而房地产行业无论从其技术拓展性和市场前景都只能算是一个普通的传统的行业，但为什么会出现一而再再而三的利润猛增（这还仅仅反映在其应有利润被层层剥离的财务报表上）？
　　
　　　　中国现时有太多的辨论高手，为着形形色色的各种目的可以找来一大堆理论将我驳倒一千次！何况，以上几个问题又太“小儿科”了。
　　
　　　　有两个看似“十分合理”的观点是：
　　
　　　　1、中国人的住宅需求仍然十分巨大，所以推高了房价；
　　
　　　　2、住宅具有投资品属性，所以在投资回报的驱动下应该上扬价格。
　　
　　　　这两个观点都是从市场层面来解释高房价的由来，因而看来似乎很“站得住脚”。但真的是这样吗？在我看来，这恐怕是两个谎言。
　　
　　　　第一，关于供需关系。
　　
　　　　中国目前的住宅需求的确仍然十分巨大，按照建设小康社会的康居要求，仍有相当大的差距。从目前的供需容量来看，目前的建设速度可能还要很多年才能达标。那么，我们就应该认为目前的房地产市场处于卖方市场？是由需求大于供给造成的合理的价格上扬？
　　
　　　　这是错误的。
　　
　　　　中国经济高速发展了很多年，不可否认的是，国民收入增长与GDP增幅不同步特别是可支配的有效平均收入落后于经济增长已是一个不争的事实。与此相反的是，作为居民的必需品之一，住宅商品的价格涨幅地一直（特别是进入新千年后）远远超过经济增长。
　　
　　　　在这种双重落差下，房地产价格已大大超出大多数居民的可承受范围。目前的房地产市场呈现出的产销两旺的局面一方面是由其投资品属性带来的利润追逐驱动大幅增长，另一方面，可以说是由其必需品属性带来“强制性”消费引起了人们的普遍恐慌——每个没有房子的人都害怕一觉醒来房价涨到自己再也买不起的程度。所以，这个市场的供需关系已被严重扭曲——已满足必需品的购买者受利益驱动买进了具有必需品属性的商品，没有投资品需求的购买者却被迫透支收入买进了具有投资品属性的商品。
　　
　　　　也就是说，这个市场内的需求方很大部分是被迫参与进来的（尽管能动性相反，但与此十分类似的是目前的股票市场暴涨，也是由于市场的不理性造成的盲目性刺激吸引了很大部分不成熟的投资者入场）。在一个消费需求被过早催熟的市场内，我们有理由认为它有有效竞争吗？我们有理由认为它是充分竞争的吗？
　　
　　　　第二，关于住宅的投资品属性。
　　
　　　　住宅是一种兼有必需品和投资品双重属性的事实已被人们普遍接受，而且，在沿海地区由于房价暴涨造成的居民资产大幅增长，成就了一个城市产生上百万个百万富翁的事实。这似乎是解释住宅因投资品属性而保持上扬趋势的一个很坚固的理由。似乎，我们没有理由妨碍国民收入以除工资等方式之外的另一种增长途径。
　　
　　　　只是，于大多数住宅商品的购买者而言，他们真的有这种需求吗？他们真的获得了这种投资回报吗？
　　
　　
　　　　投资于中国人而言已经不是很陌生了，很多人都知道它有的一个重要原则：在可承受的风险范围内追逐利润。
　　
　　　　我们先不谈投资住宅有没有风险，因为当一个人连几大必需品（衣食住行）之一的需求都还没有得到满足时，恐怕是很难有自己的投资理由和规划的。
　　
　　　　因而，住宅商品的需求方，大多数现时其实并不关心它是否能够能为自己带来投资收益。他们仅仅是为了有一个能遮风挡雨的地方而已。如果说一处房产为购买者带来了可观的计划之外的财富，那也可以说被“强加”的，对于目前大多数中国人而言，是没有什么实质意义的“纸上财富”。
　　
　　　　这种貌似投资收益实为“强加的纸上财富”是一个彻底的谎言。首先，作为必需品，当你自己在使用它时，它如何为你带来收益？即使就把升值部分算作收益，但那也是不方便支配的（前段时间的按揭再贷款被严查就很能说明问题）；其次，这种具有投资品属性的商品并不能像股票、贵金属等纯粹的投资品那样可以任意套现——大多数人居住住房的必需品属性大大压制了其投资品属性，当你要将它作为投资品处置时，它的必需品功能就会随之消失。因而，对于大多数人而言，住宅的投资品属性和投资回报是不成立的。
　　
　　　　再回到风险问题，在投资回报不成立的情况下，似乎投资风险也并不成立。但这并不意味着风险就消失了，这时风险其实已经发生了转移，从投资回报风险和价格波动风险转移到了家庭财政风险。高企的房价披着投资品属性的外衣让人们透支收入被迫接受了实质上没有任何投资回报的高价“投资品”，一个显而易见的后果就是家庭被迫削减了在其它几大必需品（衣食行）以及和住宅需求同样重要的教育、医疗等方面的开支。
　　
　　　　假设生活在一个低通胀，收入与经济增长相匹配的环境里，削减一定程度开支倒也没什么，况且中国自古以来崇尚节俭。
　　
　　　　但令人遗憾的是，与房价大涨类似的是，CPI持续高位运行也渐成趋势。而教育、医疗改革的迟滞，导致这两方面的开支增幅仍无法得到有效扼制。
　　
　　　　家庭财政风险将因此而扩散且加深。
　　
　　　　如果大家同意我用以上两个牵强的理由将谎言戳穿，并且承认国家以往调控房地产市场并未取得预期效果的话，那我们不得不正视这样一个现实：
　　
　　　　现时的中国房地产市场已经变成一个缺乏有效控制的巨大金矿，“淘金者”们争先恐后地涌了进来，在似乎无法管制的情况下，挖到了一包又一包纯度很高的金子，由于为数者众，他们竟然还声称：我只挖到了一点点。
　　
　　　　尽管他们声称自己所占的份额很小，但不忽视的是，在供需关系被招曲和缺乏有效市场竞争者的情况下，他们取得了超额的利润，不然，他们何以暴富？
　　
　　　　事实上，关于“中国房地产市场存在垄断吗？”这个问题是一个彻底的伪命题，光凭市场份额是不能能说明问题的，问题的关键是，高企的房价让房地产商们赚取了多少非合理性的超额利润？又透支了多少家庭的必需品开支和地方经济的发展潜力？
　　
　　　　目前的中国房地产市场，尽管参与者众多，也没有出现占据较大市场份额优势的企业，但它仍然是一个只有参与者没有竞争者的市场。
　　
　　　　就像一条蜈蚣，它有一百条腿，但它仍然是一个整体。现是的房地商们，虽然不是一个企业，但可以被看作一个十分紧密的“利益共同体”。在没有任何联盟的名义下，他们的行为之所以能保持高度的一致，那是因为有上面那两个谎言支撑了整个市场心理，住宅商品的必需品属性和投资品属性被揉和在一起降低了低收入人群的可选择性。而同时，市场上没有能与他们相抗衡的力量，各种调控政策被轻而易举地化解，是因为这个市场过于庞大，在国民经济中占有举足轻重的地位。他们深信国家意志不敢过于激烈，因而有持无恐屡屡碰撞红线。
　　
　　　　因而，现时的中国房地产市场一个由房地产商一股独大强势把持的市场，是一个没有组织却运转高效的托拉斯，是一个没有垄断份额却具有鲜明的垄断实质的市场。
　　
　　　　要打破这种变相的垄断，目前看来有两个有效的方法，一是引入有效的竞争力量，二是在一定程度上割裂住宅商品的必需品属性和投资品属性。
　　
　　　　以此为命题，在决策层眼里已出现两人越来越清晰的具体行动方案：1、经济适用房；2、物业税。
　　
　　　　这两项举措将有效地引入竞争力量，有效地切割住宅商品的双重属性。
　　
　　　　经济适用房将极大地集中只有必需品需求的群体，可以让人们根据自己的情况充分选择具有双重属性的商品住宅还是只有单一属性的居住用房。这将使房地产商以投资回报引诱低收入人群的计划落空，一时此项举措大规模展开，其谎言将不攻自破。
　　
　　　　而物业税的开征则还原了住宅商品那部分真正用于投资用途的产品的真实面目，既然是投资品，将物业税抵充资本利得税，是应该的。而房地商用以控制房价的“杀手锏”之一——囤积居奇的威力也将大大减弱。另一方面，物业税提高了住宅投资品风险也将使需求方的投资规划趋向主动和理性，直接结果就是投资需求锐减。
　　
　　　　当此两箭齐发时，当扭曲的供需关系被纠正时，所谓的充分竞争才会真正来临。
　　
　　　　在这之前，全国所有的房地产商都可以被视为一个关系紧密的整体，在缺乏有效竞争机制的大环境下，他们即使各处天南地北，仍组成了一个庞大的演唱团，屡屡唱响“疯狂进行曲”，缺的只是一根根本不需要的指挥棒而已。
　　
　　　　那个叫“乌拉草”的网友，确实感到到了这种奇怪的现象，因而疑惑：在这个号称充分竞争的市场内，为什么卖方这么强势？但他确乎表达得有些失误，他真正想问的或许是这个问题：
　　
　　　　中国的房地产市场有有效竞争吗？
　　
　　　　于是王石赶忙抓住核心问题回答：当然有！你看我们万科全国最大却只占了1.25%的份额，这是多么激烈的竞争环境啊！
　　
　　　　绕了半天，究竟王石们在害怕什么呢？其实，他们害怕的就是人们认为这个市场竞争不充分，如果真是这样，人民的意志将促使国家意志改变游戏规则。“淘金者”的美妙“淘金梦”可能就会骤然醒来。
　　
　　　　但是，害怕没用了，因房地产泡沫高压而加快进程的物业税开征在即。在可以预见的很短一段时间内，相信一批类似于物业税的有效调控手段将会视市场走势陆续登台。
　　
　　　　“将财富还给人民！”不再是一句痛苦的呼唤，它将在国家意志的主导下变成一辆坚固的战车，碾碎那些虚弱的谎言。

gmszyb

学习。:*22*: :*22*:

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地王豪赌：赢则房价再年增30% 输则股民遭殃
　　地价迅速膨胀，新拍土地价格与当下房价持平甚至超过房价的现象在今年屡见不鲜。地产商在大肆圈地的同时，也使自己陷入“赌徒”式的险境 　
　■2005年9月，富力地产在广州繁华区开发的楼盘售价每平方米7000元，两年后，富力地产在广州郊区的项目，仅地价就达每平方米1.87万元 　
　■土地储备大量消耗，土地供应严重不足，这种显见的供需失衡，促使开发商将拿地作为第一要务，“地王”纪录也随之不断刷新 　
　■地产上市公司是圈地主角，股市则成为“地价—房价—地价”循环上升的放大器 　
　■“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30％的速度增长。若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场 　　从11月1日开始，一部关于土地出让金缴纳的新规定——国土资源部“39号文”，正式施行。
　　按照这一规定，今后，房地产商只有缴清全部土地款，才能拿到土地证，进入后续的开发、销售环节。“缴一部分，盖一部分，回笼一部分资金”的“借鸡生蛋”的房地产开发模式将成为历史。
　　业界普遍认为，对今年一路飞涨的地价和房价来说，“39号文”的出炉堪称“釜底抽薪”：巨大的资金压力会让房地产商在拍地时放慢节奏，这有望最终卡住房价的脖子。 　
   　今年初以来，迅速膨胀的地价让老百姓哗然。“地王”遍地开花，在许多地方每平方米楼面地价已经越过万元，并且纪录还在不断刷新。所谓的“楼面地价”，是指分摊到每平方米建筑面积中的土地成本。统计数据显示，今年前九个月，全国土地价格比去年同期上涨了12.8％。
　　2005年9月，30岁的项红在广州繁华的滨江东路附近，买入了富力地产开发的一套房子，时价每平方米7040元。眼下，同一地产商在一墙之隔开发的新楼盘，每平方米售价已经飙升至16500元起，而年初这个数字还只是12000元左右。
　　更让人咋舌的是，今年9月，富力地产以每平方米18729元的楼面地价拍下广州白云山畔的一块土地，白云山位于广州的郊区。
　　诸如富力这样的“地王”今年并不罕见，9月、10月，成都、广州、青岛等地的土地价格再次被香港九龙仓、广州富力、北京中海等刷新。地价在飞升，但地产商们之间争夺土地的战争却没有结束，反而愈演愈烈，值得注意的是，“地王”的桂冠往往落入房地产上市公司的怀抱。
　　地产商们是在透支未来、豪赌明天，还是先知先觉地对未来房价走势做出正确预估？
　　“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30％的速度增长。光大证券房地产行业分析师赵强测算说，在楼面地价等于周边房价的情况下，每年30％的房价上涨才能保证三年后10％的盈利水平。
　　若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。“我还想在这个行业里做十年以上，所以不希望这种不健康局面持续下去，我们担忧的是后续的购买力。”天津泰达集团旗下的南京新城置业副总张立刚对南方周末记者说道。张立刚曾服务于顺驰，顺驰曾以拿地手笔之大、价格之高、速度之快而闻名业界，但最终由盛转衰。
　　对于老百姓来说，标志着高地价的“地王”的出现带来了忧虑和困惑。“我们并不需要你们大老远的跑来给我们盖什么豪宅。”面对外地地产公司拍下的8300元的楼面地价和未来可能过万的房价，青岛网友愤怒地写道。
　　喧嚣的地王时代
　　1月31日，武汉，35亿元，790亩，总价突破了两年前33.9亿元的当地拍地纪录。
　　地王时代的帷幕，从这一天上海豫园旅游商城股份有限公司在武汉的豪掷拉开。 　　可以说，这是自2003年实行土地招拍挂制度以来，“地王”刷新频率最高、金额最大的一个周期。
　　其间，最名符其实的“地王”，当属7月份北辰实业和北京城开联合竞得的长沙新三角洲地块，总价达到惊人的92亿元。 　　“如果是我，绝不会去买那块地。”同为上市公司、同为拿地大鳄，金地集团一位副总经理仍然认为付出如此大的资金，风险将倍增。
　　而苏宁环球8月份在上海市南京路拍下6万元／平方米的“楼面地价地王”，则让更多的人很久才回过神来。“恒基刚刚以15亿元转手毗邻的一幢写字楼，苏宁却要耗资44亿元。无论怎么操作，未来都是难以盈利的。”仲量联行亚太区董事陈立民能给出的惟一解释是，苏宁这么做恐怕出于“品牌效应”。
　　标杆之外，更普遍的情况是，地价以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地价一再刷新，同属黄金地段的3个地块，前后共涨了1／3，从11000元的楼面地价飙至15000元。全国地价指数今年第一季度上涨了9.8％，之后的两个季度分别是12％、15％。
　　“遍地开花！”戴德梁行杭州分公司总经理杨达这样形容，“长三角既不是开头，也没有领跑。”杨达认为，“广州地王”、“成都地王”、“长沙地王”也都声势逼人，“地王”现象并不是孤例。
　　喧嚣声中，再没人提及年初武汉的那宗交易。实际上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫园旅游商城由于资金压力，无法付出第一笔10亿元的土地出让金，地块转为上海复地接手。
　　这不过是两年前几出“地王沉浮录”的翻版。2005年的温州地王“中瑞财团”年底成为“拖欠土地出让金”的状元；再早一年的上海地王“合生创展”因为资金紧张，一度停止了以16亿元拍下的上海新江湾城C1地块项目。
　　这些不成功的“个案”，在今年蒸腾向上的“地王”热潮中，在开发商迫切需要拍得土地的现实映射下，被有意无意地忽略了。
　　为什么必须成为“地王”
　　地价和房价上升的气息，在5月份杭州的“滨江万家花城”楼盘再现久违的彻夜排队时，杭州滨江房地产集团副总经理朱立东就嗅到了。
　　700多套房子一天售空；半个月前180套的“万科魅力之城”也在两天之内被抢完。
　　“再加上5月份房交会的火爆情况，大家意识到，经过整一年宏观调控带来的低迷期后，地产市场回暖了。”杭州一家房地产顾问公司汉嘉地产顾问机构总经理梅杰回忆。
　　房子越卖越贵了，第三季度里，杭州新房每个月相对上月的涨幅都在增加，9月份的环比增幅为全国最高——5.5％，同比更是上涨了15.6％。
　　但也越卖越少了，杭州透明售房网统计，2006年杭州存量房源一直保持2万套上下，但到如今只有3000套可供买卖。 　　买房子的反倒越来越多，“信号就是温州投资客的回潮，无论是稀缺的钱江板块，还是便宜的下沙板块，或者有升值潜力的九堡地段，温州人几乎都闭着眼睛扫。”梅杰说。
　　一位不愿意透露姓名的中介公司高层告诉南方周末记者，一个新开楼盘的客户，竟然有90％登记的是温州身份证。 　　显然，得再煮一锅“饭”来卖了。但等米下锅的地产商们发现，米，也越来越金贵了。
　　2003年是杭州土地供应的高峰，有5000亩土地供市。但之后的三年，因为宏观调控压缩土地供给，都维持在3500亩左右。
　　“再加上行情不好，多数本土企业都开始观望，去年甚至出现地块流拍，”汉嘉地产顾问机构研究部经理陈焕春介绍，“结果今年行情好了，很多企业又没有储备土地开发了，僧多粥少。”
　　他们还共同面临着外地企业的竞争。“标志性事件是去年万科打入杭州市场，战略需要让他们更加不惜代价。”“住在杭州”网首席记者丁晓红补充。做衬衫起家的雅戈尔7月份以每平方米15000元的楼面地价拍下市中心地块，至今仍是杭州单价地王。
　　杭州，这座最早全面推行土地招拍挂制度的城市，只是全国土地市场的一个缩影。
　　2006年，全国土地竣工面积和新购土地面积的增长率曲线形成了一个巨大的缺口，一个猛增，一个锐减。也就是说，一边是开发商储备的土地大量被消耗，一边是没有新的土地资源补充。
　　因为这种显而易见的供需失衡，光大证券房地产行业分析师赵强“奉劝”地产商们“先下手为强”。

　　这也是南方周末记者访问的学者、地产商和中介机构，对地价飙升给出的共同原因之一。
　　供求失衡，在土地资源紧张的大城市表现最为突出。
　　上海世联地产总经理袁鸿昌给出的数据是，2005年和2006年上海分别推出380万和640万平方米用地，但根据他们的估算，目前的土地需求是2500万到3000万平米，缺口以数倍计算。
　　“两个月，现有的存量就能消耗掉了。”上投集团下属的汇龙新城总经理俞军认为。
　　对于项目类公司，拿到一块地做一个项目，没有土地等于直接死亡，这类地产商的数量目前仍占到80％以上。
　　对于扩张版图的公司来说，新城市的新土地则是一枚先头钉，也是巩固异地市场的棋子。即便万科、绿城这样的大房地产公司在今年拿地之前也面临南京和上海市场出现空档的危机；万科今年计划开工的规模占年初土地储备的近一半，若不持续拿地，最多两年后现有的发展速度就会减缓。
　　“市场占有率是长期战略，因此不少公司宁愿牺牲短期回报率。”赵强指出。
　　更何况，对于许多已经上市和即将上市的房地产公司来说，不断增加的新土地就是投资者关系。“每股土地储备多少”是基金经理们分析房地产上市企业的重要指标；为了上市，一向批判“地王”的SOHO中国总裁潘石屹也不得不咬咬牙跺跺脚，拍了几块地。
　　“作为一家上市公司，得对股东有所交代，增加土地储备是必须做的一件事情。”戴德梁行杭州分公司总经理杨达指出。 　　一个个个体的理性选择就这样铸成了集体的非理性。
　　“地价跳跃式的上升肯定有不健康的因素，但如果大家都这么拍，就并非全部非理性了，应该探寻真正的根源和背景。”浙江大学房地产研究所所长虞晓芬更愿意辩证地看待。
　　资本助推力
　　如果缺少了资本的推动，地价飙升的非理性可能不会走得这么远。
　　2007年，奥园、SOHO、远洋在香港上市，复地、首创等将回归A股，华远等则意欲借壳；
　　2007年，房地产企业在A股通过增发融资400余亿元，为历年来融资规模最大的板块；
　　2007年，公司债融资启动，房地产公司随即试水，万科、金地、保利、北辰纷纷宣布发行十几亿到几十亿的公司债； 　　2007年，越来越多的其他行业公司进入房地产业，家电厂商海尔拿出300亿准备投资地产，要做的第一件事情自然就是买地； 　　2007年的大多数时间里，地产股的表现优于大盘，保利的静态市盈率最高时甚至达到了150倍。
　　杭州滨江房产副总朱立东的亲身感受是：“房地产公司对土地的溢价判断理论上是相差不大的，但因为有了资本市场上的资金来源，溢价可能会增加很多，对土地价格的承受能力也会高很多。高地价的一部分风险转移到股市上。”
　　“如今的房地产市场，已经从关系密集型转移到资金密集型。过去是看谁有关系能拿到地，现在是看谁有钱能拿到地。”李明书是北京一家二线房地产公司的高层，他们也正在积极地谋求上市。“这是资本对地价上升的一个直接驱动力，”戴德梁行杨达认为，“另一个间接的驱动力是购房者，在通货膨胀的预期和股市风险加大的背景下，他们觉得买地产股不如买地产。”戴德梁行上海公司综合住宅服务华东区主管胡港文就发现，5月份之后，一次性付款的消费者比例增加了不少。
　　而地产商的另一个资金来源——海外基金——尽管遭遇了政策限制，也并没有退出中国市场，而是通过直接投资项目的方式，在积极地寻找分一杯羹的机会。戴德梁行最近就刚刚促成了复地与德国SEB基金一个2亿美元的合作。
　　“归根结底，还是流动性过剩。”多位受访者一再对南方周末记者强调，也就是说，无论是投资者还是消费者层面，钱都太多了，需要寻找投资渠道。
　　有趣的是，不少地产公司本身也在炒股。杭州坊间流传，一家公司通过股市收益四十余亿，能买下半个长沙新三角洲地块了。
　　“房地产商普遍看好后市，所以愿意高价拿地，而今年股市直接融资渠道的增加，又让他们得以高价拿地，”赵强分析道，“游戏规则就此发生改变，过去都是根据单个项目的投资回报率，现在都加上了对未来房价的预期，这更多地是一种风险测算。”
　　不成为大鳄，就被大鳄吃掉
　　游戏规则改变的直接结果就是：大量地产商被淘汰。
　　“如今活跃在土地市场上的，就是那么十几家公司，如果继续维持这个局面，两年之后，可能这个市场上就都只有这十几家公司了，”李明书预测道，“宏观调控政策的取向也是行业的整合和重组，如果不想被大鳄吃掉，就要想办法成为大鳄。” 　　有数据显示，2004年北京还有4000多家房地产公司，现在只有800多家。经过这一轮洗牌，明年的统计数字还会有一个剧减。香港的地产商也是经过3次洗盘，最终存活十余家。
　　在世联地产的袁鸿昌看来，中国的房地产开发商目前可分为四类：资源型开发商、专业型开发商、资金规模型开发商和机会型开发商。机会型开发商占据了总数量的90％以上，但因为可持续性差，“地王”频出的当下，尤其容易死亡；而最终能存活的将是依靠资本市场壮大的专业型公司。
　　资源整合的过程中，对土地的争夺更加激烈，房价不可避免也被抬升，尤其是当新拍地王的价格等于甚至高于周边楼价时。
　　雅戈尔7月份在杭州拍下的1.5万元／平方米，直接刺激了周边的风华九园一周时间从1.4万元／平方米上涨到2万元／平方米。
　　南京实行“一房一价”，规定开盘后的楼盘不得随意抬价，但地产商们干脆让新盘迅速变成二手房，提高交易价格，出现二手房贵过新房的奇特景象。
　　10月份，国家统计局新闻发言人李晓超明确表示，土地开发建设成本提高、土地价格上涨较快，是房价持续上涨的主要原因之一。
　　而反过来，房价的上升，又推动了开发商对土地的争夺，最终推动了地价的上扬。
　　在这场“圈地游戏”中，由于主角大部分是上市公司，这种“地价－房价－地价”之间循环往复的关系借由股市得到了更大程度的放大。
　　每当上市公司出拿地公告，股价总是很“配合”地上涨一定的幅度，即使这是一般不去兑现的纸面财富，这种上涨还是为将来上市公司的增发和公司债融资打下了良好的基础。
　　对此，赵强的解释是：“理论上，只有拿地的回报率高于资金成本，股价才应该上涨。但因为信息的不对称和股市的投机特性，股民基本上都在透支对未来的预期。”
　　第三季度里，保利地产取得了上海、武汉、广州等城市的8个地块，总价款近100亿元人民币，但保利的股价同期也翻了两倍多，变成房地产第一股，保利随后打算发行43亿元的公司债。
　　若隐若现的风险
　　地价和房价交错上升的游戏要玩下去，很重要的一点是必须有足够的需求来支撑未来的房价。
　　经历了今年春天开始并持续了整个夏天的房价飙升后，市场出现了一些微妙的变化。
　　在10月的黄金周中，今年一直领跑此轮全国房价普涨的深圳市，虽然房价仍在高位，但是耐人寻味的是，消费者却似乎选择了冷眼旁观：整个黄金周，深圳只卖出82套新房。深圳市民扬言，要与开发商较劲，坚决不买房，压着地产商低下头来。 　　与此同时，政策层面也有变化。在天价“地王”屡屡出现后，地方政府开始谋划增加土地供给。杭州市上半年放出的土地已经超过了去年；南京10月份推出了14幅“小地块”；青岛则在40天内连续拍出30块土地。除了加大供给外，需求方面也有政策出炉，第二套房首付款比例的提高，将直接压制购房者需求。
　　从市场层面来说，也有寒风袭来。地产股的暴涨和大规模增发，一直被看作此轮“地王”频现的资金基础。但8月份以来，房地产股成为机构减持比例最大的板块，机构通常被认为对市场水温变化能够先知先觉；同时，证监会暂停审批房地产公司IPO的流言再度四起。巨量土地储备带来的资金缺口开始浮现。
　　比如北辰，这一轮土地飙升中最大的地王，今年需要为长沙新三角洲地块支付51亿元。根据北辰的中报资料，无法依靠自有资金支付地款，为了缓解可能的资金压力，北辰10月份宣布发行17亿元公司债。
　　11月1日，土地出让金缴纳新规实施以后，类似的资金压力将会更大。因为房地产商必须缴清所有土地款之后，才能开工。过去开发商普遍采用的是“借鸡生蛋”的策略，只要有10％－30％的前期资金，就可以把土地先行拍下，取得土地证后，就可以着手分期分片开发，用售房所得再返过来分期支付土地款。而新政策要求先交清土地款再开发，这无疑堵住了开发商的变通之道，将使开发商沉淀巨大的资金成本，从而面临巨大的资金压力。
　　因为各家房地产上市公司今年的销售数据良好以及土地资源稀缺的原因，证券公司目前仍给予他们“增持”的评级，但这一切的前提，都基于一点——“中国宏观经济环境和宏观政策不会改变”。

瑞趣

原帖由 瑞趣 于 2007-11-2 12:01 发表

600737在反弹到12.24卖还算不错
534在17.14走了都还不错

600737居然回升了？

瑞趣

今日买562（51.61）浮动亏5％，600806（32.95）浮动亏3％
下周一为减亏努力

caiyee

感觉大盘主力资金自9月28以来一直在哗哗地出，昨天今天质地较好的蓝筹杀的也不含糊。钢铁自7月23日启动，基本与大盘同步，这段时间出货是如此的坚决。银行、地产也由10月底的资金净流入变为净流出。我暂时选择空仓观望。

随风1216

加油,瑞斑!!:*19*:

著色兰竹

学习了。。

时利和

没有人敢满仓做短线，除非新手．

天字99号

原帖由 瑞趣 于 2007-11-2 16:50 发表
今日买562（51.61）浮动亏5％，600806（32.95）浮动亏3％
下周一为减亏努力

瑞版写错了吧,600806没有32.95的价呀?是不是36.95啊?

瑞趣

原帖由 天字99号 于 2007-11-4 10:21 发表

瑞版写错了吧,600806没有32.95的价呀?是不是36.95啊?

啊，是写错了，36.95买的，谢谢。

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2007-11-5 08:39 编辑 ]

瑞趣

谢百三：面临岁末年关  

　　 ——兼谈经济热点
复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授

决心摆脱“次债”危机，美联储再降息
美联储再次降息，使美国利率降到4.5%，它的目标很明确：美国经济运行情况虽有隐忧，但还可以。但“次级债危机”尚未完全过去，阴云还在。它一定要完全扫掉这片阴云，让贷款买房者还得起债。同时，它决不容忍美国经济被房地产市场过度萧条及次级债危机拖下去。
这样，我们清楚地看到了从格林斯潘到伯南克，这两位美国中央银行——美联储主席，对美国经济的实事求是，及小心翼翼地调控宏观经济的风格，他们对货币政策的运作，总体上是较贴近市场实际，令人信服赞叹的。
我相信，他们（作为一个决策班子），一定还会与美国经济同呼吸、共命运的。
当然，美国人有时也很无赖，“次级债危机”是个典型案例。没有能力还款的家庭与个人，你凭什么借钱给他们？再弄个利息很高的次级债出来勾引各国商业银行、投资银行来买，这不是诱人吸毒吗？这种事，发生在其他国家，早就为千夫所指了，而今发生在美国，人们只能无奈地耸耸肩。这就是美国人的逻辑，你要高利息，就得承担高风险。它山之石，可以攻玉；中国的央行、商业银行应该从中汲取些什么吧。
美国又降息了，中国怎么办？
据说一份调查称，京城70%的经济学家、专家、学者主张加息。我一直反对这一做法，在本币升值时加息是有问题的。
美国利率为4.5%了，中国利率为3.87%，扣税后为3.67%，利差仅0.82个百分点了。中国再加息吗，加到比美国利率还高？
不错，有人说，“中国外汇管制很严，外国人也很重法制,因此，中国加息不会引入很多热钱。”那就试试看吧。资金如水，你人民币利率和我美元利率一样，一年还可以升值5-6%，换成人民币的话，美国人一年可收益10-11%，只要能进来的就一定要进来了。
须知，在香港、澳门、新加坡，人民币与美元、港币是每日每时可自由兑换的。热钱肯定能进来。
中国央行的货币政策面临严峻挑战。
笔者的观点是：不加息，准备金率还可提高，央行票据还可发,人民币升值可加快。对股市抱宽容、理解态度。对股市的调控，一定要小心翼翼，如履薄冰。弄得不好，就会出大问题。
房地产新政绩资源税改革及其他
在买第二套房贷款利率上升后，上海房市一时出现了观望局面。但一般估计也很难跌得深。无论什么具体规定、措施，对供需矛盾的影响只是暂时的。
不过，我认为对为期20-30年第一套房屋贷款利率不能再加了。有些经济学家对加息几乎是幸灾乐祸。结果是房价依然不跌，老百姓买房的负担又很重。——加息只会引诱更多外资热钱进入中国，而很难将经济与房产冷下来。解决房地产的症结在于增加供给。
资源税可能改革，导致有色金属大跌一场。其实，即使从价征收，只要供需矛盾在，就会转嫁到市场价格上去。茅台、五粮液税何其重，效益又何其好。
中美股市没有长期的根本的联动性
中国股市现在无形之中已经成了世界股市的一部分，美国跌、欧洲跌、日本跌，我们就跟着跌。美欧日涨，我们也涨。其实，中外股市没有根本的联动性。美国美元在贬值，中国人民币在升值；美国房地产在跌，中国房地产在涨。中国经济增长极其强劲，完全是两种不同性质的经济，加之人民币不能完全自由兑换，仍然有约50%的国家股、法人股不能流通。国情迥异，股市为什么要受他们的影响呢？没办法。很多基金的操盘手都是高校毕业的，甚至是“海归”，他们都崇尚跟着美国走。但这种联动性早晚会被打破，中国股市即使出现调整和波动，也是阶段性的。而其他国家的股市则不然。
要适度控制仓位
时间已进入2007年11月了，岁末年关快到了，据悉，中国诸多银行的贷款额度用完或不多了。企业借钱困难了，要等一段时间各家商业银行才会开闸放水，资金才会回来。M2（通货加活期存款加定期存款）已高达39万亿之多，存贷差高达11-12万亿；城乡居民存款（股市市值这么大了），还在17万亿之上，但就是今年贷款额度不多了。要控制贷款增长。
总有点搞不懂，这么大一个国家，经济增长又这么快，怎么贷款还有这么严的额度管理,世界各国也这样吗？
此外，新基金有近2个月未发了。实际上，管理层在悄悄调控股市。但人民币升值在“十七大”后加快了，外资一定还在进入，基础货币、外汇占款一定还在被动地投放，它们还会流向社会。
2006年11-12月年关岁末时，股市受影响不大，但当时上证指数仅1700点。今年呢，我们拭目以待。大家要适当控制仓位，选好个股。

月亮★之上

瑞版出来上班了:*22*:

瑞趣

600806

瑞趣

600806

zyandzy

: : : : :

瑞趣

562惨，没反弹割肉都下不了手
40.81*2追停了777
周五被洗出的600737又大涨了

昭阳飞燕

瑞版手背啊，一卖就涨不卖就跌。