首付四成等于房价要下跌了吗？
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：股市轮回
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沸沸扬扬的首付提高传闻终于尘埃落定，27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，第二套(含)以上住房的贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 提高第二套住房首付比例虽在预料之中，但此政策刚一出台，就对老百姓的购房行为以及房地场市场依然产生了不小的影响。甚至有人预言，此举将成为房价下跌的一个有力信号。但是综合分析房地产市场供需情况以及信贷市场，此政策出台将更多作用于信贷市场而并非房产市场，单纯通过增加交易成本来遏制需求依然无法达到稳定房价的目的。
提高首付 捍卫楼市还是保卫银行？
政府对于出台提高首付政策酝酿多时，对于房地产市场以及信贷市场都会产生不少影响。
首先，提高首付的直接作用是减少银行贷款风险。今年的信贷市场与往年相比更为火热，年内五次累计加息以及拿地成本增加的双重压力无奈加大了开发商的开发成本。与国外相比，国内融资渠道较为单一，有70%的融资需求需要借助于商业银行贷款，长期以来，商业银行在稳坐融资“头把交椅”的同时，承担着大量贷款所带来的危机。
开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。对于购房者而言，房价的高涨以及贷款利率的上涨无疑也加大了其还款压力，贷款比例越高，转嫁到银行身上的压力同比增加。据了解，许多城市包括工、农、中、建四大国有银行在内的大多数银行都已经提前完成了今年的房贷指标，少数中小银行甚至6月份就已“完工”，想继续贷款只能透支明年的贷款额度。rn 而提高首付比例和增加利率则对这种状况有了一定程度的缓解，通过首付以及利率额度的筛选，一方面，还款能力较弱的客户将被筛选出局，减少了银行的坏账机率；另一方面，利率提高至基准利率的1.1倍，银行收益将会有所增加。银行贷款安全性以及收益率受到保护。
其次，提高二套住房首付比例，对于购房者的自主性消费来讲，无疑将是利好消息，而对投资性需求来讲，则会产生一定的打击作用。
提高二套住房首付比例以及利率水平，以100万20年房款为例，此次政策的实施，首付将增加10万元，20年贷款产生的利息也将增加不到10万元。在这种情况下，许多中小投资者将会知难而退，炒房因素减少，真正的市场需求将凸显出来，无疑会对真正的住房消费群体产生一定的保护作用。
但是对于大部分的投资者而言，提到10%的首付不过是隔靴搔痒，并不能起到真正的遏制作用。既然目的在于投资，必定会有一定的资金支持，需要用到银行贷款也只是一部分，在目前没有更好的投资产品的情况下，需要增加的投资资金不足以促使其离开房产投资市场。
再次，此次政策的出台更大程度上是在延续政府一贯的调控手法，运用金融手段“温水煮蛙”，对开发商、购房者的心理预期产生影响。对于房地产市场上存在的不合理因素进行缓慢调控，一方面，通过调控，使得房地产市场稳步、健康发展；另一方面，通过对信贷市场的调节，减少银行危机，避免出现美国次贷危机等类似状况，防患于未然。
监管落实“成就”政策新难题
政策的出台显示了政府对市场调控的坚定决心，但是，如何真正将政策落到实处并实施有效监管，将成为未来考验政府以及市场运行的主要问题。
首先，银行储备信息的不完善在第二套住房的确认上提出了新的问题。以个人为单位还是以家庭为单位进行确认？确认信息是否及时可靠？都将带给政府以及银行系统新的考验。政府有必要建立一套完善的信用机制以及确认机制，将第二套住房的确认标准进行细分，以加强市场监管，维护社会公平与和谐。
其次，政策中对于第二套住房的地域范围没有进行详细规定，是针对城市还是针对全国而言，没有详细界定。因此，投资者很可能会在不同的城市进行房地产投资，而不会受到政策的限制。这样，政策的实施将会遭遇新的难题。
对于老百姓关心的房价而言，宏观调控措施会加快房地产市场的稳定，而不会通过一项政策的实施使其大涨大跌。而且，对于任何一个市场规律而言，提高交易成本必然会加大市场风险，政府要全面进行宏观调控，稳定房价，必须要有相应得保障措施来做后盾，才能让政策真正落实到位。 | 
发表于 2007-10-7 07:19
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