夜访保利林语山庄

goodluck333888

都是好公司，买了都能赚钱！不要在乎赚多赚少了吧。
从这轮行情最低点2006.08.07开始：
000002从2006.08.07的5.50元到今天的9.95元，涨80.9%
000069从2006.08.07的10.33元到今天的18.00元，涨74.25%
600048从2006.07.31的20.21元到今天的33.7元，涨66.75%

金股传奇奇

对了,各位大虾,近期的财政部对房地产行业检查表明,隐瞒利润严重,个别企业实际利润率甚至达到57%.这个57%是指毛利吗?还是净利润率?

明朝

财政部近日发布的第十二号会计信息质量检查公告显示,2005年对39户房地产开发企业的检查中,共查出资产不实93亿元,收入不实84亿元,利润不实33亿元。39户企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22％,而实际利润率高达26.79％,隐瞒利润超过一半。

金股传奇奇

谢谢提供
明白了,是毛利.

aida2003

保利是深圳的公司？

金股传奇奇

是注册在广州的公司啊,老大

vonpan

隐瞒利润其实也不是什么新闻把，很多大的上市公司都有这种问题

因此，我坚持我的观点：地产股的业绩浪至少能够维持到08年

地产调控的影响，现在实在很难说，很多人不是都说现在的地产调控是“空调”，这也是中国的国情之一吧

mting

潜水蛮久了，忍不住浮出来顶顶！

跟踪研究048很久，一直认定048志存高远，是目前已发行的次新股中唯一非常具有研究和投资价值的股票。
我一直在揣测国家发行048是否赋予了特殊的“任务”给它？不仅仅因为它是国企。
我是这么想的：当前房价累次调控不但不平稳，反而一直上扬，价格取决于需求和供给。从国外经验来看，房地产是个典型的周期性行业，不过，它的周期特别长，而且一旦形成周期，趋势不容改变。而平稳房价的办法其中一个就是增加供给。于是国家抑制高档住宅/别墅的供给，增加廉租房建设。但是由于普通商品住宅房的开放商就是和国家较劲，办法就是：囤货。供给减少虽然让开发商日子也难过（资金周转问题），但也不是说就全抗不住。
要解决这个问题，最简单的办法就是让国企介入，放水入渠，我看了很多关于048的项目销售情况，楼主也注意到了，保利的项目（比如北京的陇上别墅，就比周围销售价格便宜了至少1000-2000元/m2）比周边销售价格都要压低的出售。这绝对是一个好的思路，而保利作为央企下最强的地产商，理应承担这种政府赋予的社会责任。

以上只是个人揣测。从保利自身来看我觉得它的优势在于：
1、背靠的大股东保利集团实力不容置疑，且自2003年开始，每年给048输送了大量资金。从账上来看，至3季度，其他应付款已经高达27亿，标明的大股东输送了16.02亿资金。（保利集团主要盈利工具就是神秘的：保利科技公司，05年纯利10个亿），这就是为什么保利超高的负债率和超高的净资产收益率，快速发展的关键。很难想象，作为大型央企的保利集团如果没有得到政府有关的认可，可以如此把集团几乎每年的纯利投入保利上市公司去。
2、048具有悠久的房地产运作经验和历史，做的项目口碑很好。公司领导层多是军区出来，稳定且执行力强。虽然我觉得还不能与已经得到充分验证的万科比，但是，相对其它上市公司，还是具有管理上的优势的。048的管理短期无忧，长期还需事实验证。
3、048拿地在全国扩张很快，土地储备增速之快，按此速度，不出几年就可超过万科。拿地的成本在04-05的土地成本很低。但是06新拿的地，还不太清楚成本如何。
4、048为了上市有意储备了业绩。前3季度公司存货+预收账款是收入的大概5倍多，而万科只有2倍多，扩张速度很快的金地也不过3倍左右。而我们知道，存货和预收账款会在项目竣工后确认为收入，也就是说，公司未来3年的业绩根本不用担心（商品房的建设周期差不多3年以内）。这就是为什么中报公司业绩不过同比增长60%多，3季度同行普遍淡季的时候，公司业绩激增455%。3季度公司业绩占了前三季度的26%，而万科仅10%。也就是说，公司的确有意在做业绩。况且公司目前规划开工面积每年300万m2，这都是个惊人的数字。
5、据中银国际的人调研，目前公司的房子销售情况很好，我估计和品牌，和公司售价有意压低有关。
6、公司的资金链其实并不差，和顺驰当年不同，公司最关键是背靠大股东，且大股东似乎钱都有意偏向048（当然，上市后是否还这样输送不确定，但是可以肯定，如果048资金吃紧，大股东还会这么做）。当年顺驰仅仅因为10多个亿资金周转不过来，就死掉的事情肯定不会在048上发生！公司看似负债率高，但是如果扣除预收账款和大部分“绝对”安全的其他应付款外的负债率其实没有那么可怕。

尽管公司的总市值其实已经很高，但是考虑到公司有意在上市后释放业绩，公司的各方面都属于地产龙头，扩张速度非常快且资金链和管理相对比较安全。绝对有理由享受高于行业平均水平的估值。现在关键看06年和一季度的数据，目前市场已经给予它足够的“认可”了，即便如此，048当前的股价依然不高。

最后谢谢楼主的实地摸底，希望能继续抽空摸摸底！

younger2008

我也看好保利的中长线,苏宁第二,可期

有钱人

我买保利了，家人有在保利上班的，我实在不想说保利怎么怎么好，最好让市场来回答不看好保利的人，希望大家去保利的网站看一下，我觉得保利的董事长说的一句话最好，房地产股票当中，买万科是买它的过去，而买保利是买它的未来，我坚信，保利地产将在不久的将来取代万科，成为房地产的新龙！！！！！！！！！！！！！！！！！

vonpan

原帖由 mting 于 2006-11-18 16:45 发表
潜水蛮久了，忍不住浮出来顶顶！

跟踪研究048很久，一直认定048志存高远，是目前已发行的次新股中唯一非常具有研究和投资价值的股票。
我一直在揣测国家发行048是否赋予了特殊的“任务”给它？不仅仅因为它是 ...

mting提供了几个重要信息，不过也有一些不太清楚的地方

1、保利的资金问题

我前面说过了，保利的负债率比较高，但这不是保利自己的问题，而是整个中国房地产业当前阶段的普遍问题，只不过保利的表现比较突出罢了（当然没有顺驰那么突出）。

保利的储备土地很多，同时动工开发的项目也很多，这就决定了保利的资金使用必然非常紧张，这也就是为什么保利的楼盘销售价格要低一些：快速回笼开发资金的需要。作财务的人都知道，对于好的企业，高负债率往往意味着高的净资产收益率、高盈利、高成长，这一点在保利身上体现的非常明显。因此在目前阶段，也许高负债率正是保利的优势。

保利的开发资金很大一部分来自于大股东保利集团。我前面提到过了，保利集团的主营是国际军火贸易，这是绝对的暴利行业，也因此保利在央企中非常神秘。保利集团通过军火贸易得到了大量利润，这些利润需要有正常的投资渠道，这就是保利地产了。这就是为什么保利集团这么大方的向保利地产提供资金。

但是，以上是在保利上市之前。上市之后呢？如果资金面不紧张，保利为什么要上市？

资金面紧张，这是中国房地产业现阶段的另一特点。地产调控没有把房价打压下去，但是却确确实实的严重影响了银行向地产企业放贷的积极性。银行对地产业的普遍惜贷——这也不是什么秘密，这种惜贷造成了地产企业资金来源的缺乏和资金使用成本的大幅提高。

大家知道，随着土地价格的上升，地产商的开发成本大幅上升，虽然楼价也在上升，但是开发成本的高涨意味着地产商在每个项目上投入的资金也在大幅上升。打个比方说，以前保利集团给保利地产1个亿资金，保利地产可以拿着它找银行贷款1个亿，然后去同时开发3个项目。可是现在呢，保利集团给10个亿，贷款可能只能拿到5个亿（也许还少），然后这些钱只够开发1个项目（也许一个项目都不够）。

所以说，资金紧张是不争的事实。

当然了，保利的资金链不存在断裂的风险，这一点我是相信的，保利的背景非常之深厚，这一点远非顺驰能比。保利目前的持股结构决定了当保利出现资金问题，大股东决不会坐视不管，因此大家对这个问题大可以放到肚子里。

保利上市实际上是一种作为子公司想要通过更多渠道筹措开发资金的一种尝试。我完全相信，未来的保利还会在直接融资方面有更多尝试，事实上，保利高层早就表示过想要在香港发行REITS。

2、保利的股价是不是太高

在股价方面，我更愿意把保利拿来跟苏宁比，而非万科。因为在当年苏宁上市的时候，也有很多人惊呼价格太高了。

二选一，我更愿意现在投资保利，而非投资苏宁。

苏宁处在一个高度竞争的行业里，利润率微薄，在这样的一个行业生存，对企业内生的成长动力要求非常高，从这一点说，苏宁是经过了市场检验的。但是作为投资者，我们更希望我们投资的企业争钱不要那么辛苦。这就是保利的优势。

不管别人怎么说，我仍然相信中国的地产行业的发展前景，我相信保利地产的领导者只要不犯大错误，就一定会取得不菲的业绩。

3、保利与万科、顺驰的比较

拿保利与顺驰、万科相比较，严格来说是缺乏可行性的。

顺驰是失败的。顺驰的失败，是一个缺乏背景的民营地产企业在经营模式方面的失败。顺驰在模式上确实有创新，但是地产业不是卖PC，卖房子不是卖电器，顺驰的失败是模式创新的失败，是企业领导者思想的失败。这方面，目前的保利表现的还是中规中矩，无话可说。

与顺驰相比，万科的成功，是一个稳健成熟的领导者在经历了无数风浪之后的成功。看看万科上市之后的发展历程，我们就知道，一个真正优秀的企业不可能一步到位的发展。这也就是我认为万科比保利强的地方，万科有让人信服的历史，而保利还没有。虽然万科还远没有达到一个卓越企业的标准，但是在中国，就是万科这样的优秀企业已经非常少见了，这就是万科的投资价值。

如果你看好中国的地产业，我建议你买保利。但是如果你要做真正的长线投资，我建议你买万科。

作为地产企业，保利的优势正是万科的劣势。保利的背景是我看好保利的最重要的因素。而万科基本上已经没有什么股东背景可说，万科的持股结构非常分散化。但这也是我看好万科的一个原因，我希望万科能够发展成一家像GE一样卓越的公众公司。在治理结构方面，万科的确已经远远走在中国很多企业的前面了。

对于保利和万科的投资前景：5年内保利有50%以上的概率给你10倍以上的回报（看看苏宁上市近两年来的走势吧，也许10倍还是很保守的），而50年后万科也许会像美国的GE一样成为成为真正的百年老店。

保利的增长模式是有其极限的，当然现在说这个极限还为时太早，在今后的三年里，相信保利的业绩将会不断带给投资者惊喜。所以如果你相信中国股市进入了长牛期，就买点保利吧，决不会让你失望。

对于万科，我们需要有超越周期的耐心和勇气，需要有对中国发展前景的绝对信心。在美国股市的历史中，只有一支股票从来没有被从道琼斯指数的成份股里剔除过，这就是GE。再过50年，你觉得有哪些股票还会一直留在沪深300、深成40的成分股里呢？我投万科一票。

[ 本帖最后由 vonpan 于 2006-11-18 22:29 编辑 ]

mting

原帖由 vonpan 于 2006-11-18 22:28 发表



mting提供了几个重要信息，不过也有一些不太清楚的地方

1、保利的资金问题

我前面说过了，保利的负债率比较高，但这不是保利自己的问题，而是整个中国房地产业当前阶段的普遍问题，只不过保利的表现比 ...

:*22*:

很欣赏vonpan兄的分析，基本同意你的观点。
就这几个问题探讨下：

1、资金问题
我相信048之所以上市，且为上市作了充分的准备（03-06三年连续高速增长）。其主要原因只有一个：资金紧张。尽管大股东连续3年输送了资金，但是毕竟048的规模已经很大，靠每年保利集团的资金是不够的。（保利集团05年纯利11亿，保利南方纯利3亿）。
任何企业高速扩张只有一个途径：提高总资产周转率和提升毛利。所以高负债，快速建设项目和回收资金是个好办法，当年顺驰也就是这么做的。
所以，很同意你说的048资金相当紧张的看法。但是关键是究竟存不存在资金链问题。这一点我们的观点是一致的，那就是至少短期内不会有太大资金问题。第一是因为大股东具备资金供给和提供资金担保（这一点还有问题，因为地产开发商必须保证自有资金比例）能力，第二还是因为公司是央企，各类融资渠道都会比其他公司顺畅。
我很期待公司发行REITS，毕竟靠股市，目前再融资需要一段时间。

2、保利和苏宁的看法
这一点，我倒和你不太一样，我认为家电连锁行业事实上也是一个具备垄断特征的行业。你说的该行业利润微薄是事实（苏宁国美净利润率不过2\3个点），不过，利润微薄也正是该行业公司实现垄断的基本特征之一。
一般来说，一个行业如果利润率过高，必然会吸引社会资本介入，从而使得该行业利润率回到社会平均利润率水平。但是，如果一个公司具备高利润率，同时又具备某些“壁垒”的话，就能抵御外来竞争者，实现“垄断”。最明显的例子是茅台。
另外一个垄断的情况是：当一个行业的毛利被垄断地位的公司拉到极限的话，也就形成了天然的“垄断”。因为远远低于社会平均利润率，外来资本介入根本无利可图。而家电连锁行业和超市连锁行业类似，具有这样的特征。
但是，不能简单说行业毛利低，该行业公司就相对差。家电连锁企业的魅力在于：可复制的快速扩张从而创造较大的市场销售规模。尽管毛利低，利润可不低。沃尔马利润不低，bestbuy利润也不低。
事实上，美国的家电连锁商bestbuy，在其发展最快的10多年内，股价就飙升了100倍左右，远远超过同期沃尔马、可口可乐等美国优秀企业。
因此，我倒非常看好苏宁，不仅仅是因为它本身素质，关键是不看好国美的并购和后续的发展。

相对于房地产的长周期性，以及国家的调控政策影响，消费类行业的非周期性，以及政策的扶持更让这个行业处于垄断/区域垄断的优秀企业具备长线投资的价值。

当然，这是个各有所爱的问题了。

3、保利和万科、顺驰的比较问题
完全赞同你的观点！万科的持股结构分散化也是它的一个魅力之一。万科是国内企业管理和治理结构最优秀的企业，放到国外也都是同样优秀的企业。长时间的市场考验已经证明了这一点。
相对而言，保利的管理和治理结构是没有经历考验的。
和你一样，如果非要在a股里让我只买一支股票，且要持有几十年，我也选万科。
可能由于我进入股市较晚吧，万科总是欣赏着，也放弃着，哈哈！

再次谢谢老兄的讨论，欣赏你这种求实的投资态度。

金股传奇奇

今天一大早看见各位大侠的帖子,非常高兴,这也就是我们发帖子的目的-------得到批评或共鸣,而不是谩骂,也希望其他的潜水朋友能浮出来议一议.
关于REITS,据我了解目前还只是停留在设想层面.
还有关于第一创业证券那为苏明暄同志的报告,结论是未来五年复合增长率为50%,定价是24-25元,哈哈,实在是好笑,由此也可以看到市场的情绪化.有这么下结论的吗?

金股传奇奇

原帖由 有钱人 于 2006-11-18 20:12 发表
我买保利了，家人有在保利上班的，我实在不想说保利怎么怎么好，最好让市场来回答不看好保利的人，希望大家去保利的网站看一下，我觉得保利的董事长说的一句话最好，房地产股票当中，买万科是买它的过去，而买保利 ...

请你把你家人说的情况让大家分享,哪怕是点点滴滴都能让大家多一些判断的元素,可以增强持股信心.

vonpan

mting太客气了

今天万科终于冲破了11元，基本上达到了预定的目标位

这里虽然是基本分析为主，不过我还是想说说我对走势的看法：可能近期地产股会有所调整

我坚持我的看法：600048可能会横盘震荡一段时间了，对于有兴趣买入的投资者，这段时间可以多关注一下，会有好的买点

金股传奇奇

调整到30也正常.短期太难预测.不过我认为破30的可能性不大

金股传奇奇

给朋友们提供一点信息:
前段时间刚刚了解到,公司内部对明年经营情况作部署时,从各子公司分公司和各楼盘反馈回来的情况来看,前景非常好,可能会超过所有的市场预期.因为保利为全国性的公司,那也就有可能出现了这么一种情况:所有的对房地产的市场预期都过于悲观了.
这一点很重要.不看好保利的朋友也可以买别的地产股.

环球旅行

我也立个贴，关注，长期持有。