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市场错杀一些好股票 证监会粉碎市场利空传言
国泰君安：新政影响有限 市场错杀一些好股票
国泰君安证券研究所 张 宇 孙建平
点评：
1月16日国税总局重申土地增值税清算管理(附文1和2)。以前多为预征预售收入的1-2%，最后基本没有再清算。
不考虑税法最后一项扣除项悲观测算，普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%的不要交纳土地增值税，即增值率大于16.7%才交土地增值税，也即高于17%的净利润率才交纳土地增值税；05 年房地产上市公司平均所得税收入比率为6%，平均开发费用率为12%，因此，也可以说毛利率高于35%才需要交纳土地增值税。
依据税法正常计算，最后一项扣除项是地价和开发成本的20%，如果考虑该项因素，且假设地价和开发成本占销售收入的40%，则意味着必须把16.7%增值率加上8%，即净利润率高于25%的项目才交所得税，而大多数从事普通住宅开发的房地产公司净利润率应该在25%以下或者左右。加上上述所得税和开发费用，则毛利率在43%以上才交纳土地增值税。我们认为，政策结论应该建立在25%净利率、43%毛利率基础上。
基于税法正常测算的敏感性分析表明(表1)，毛利率在43-59%之间的公司，
交纳土地增值税将使销售收入下降5-10%，净利润下降1-3.3%。万科、上实发展(13.04,-1.45,-10.01%)等大多数公司毛利率在59%以下，因此，负面影响较小。即使按悲观假设，表2的敏感性分析也表明影响较小。
毛利率超过55%、净利润率超过25%的公司将受到较大负面影响，尤其是非普通的高档住宅开发为主的开发商。例如：华侨城A(19.44,-2.16,-10.00%)等。
大多数开发区公司或物业经营类公司，因其开发项目不销售，所以不用交纳土地增值税。例如：中国国贸(10.58,0.17,1.63%)、张江高科(7.24,-0.55,-7.06%)、浦东金桥(11.64,-0.38,-3.16%)、陆家嘴(12.91,-1.26,-8.89%)等绝大部分开发项目用于经营，北辰实业(6.6,-0.41,-5.85%)、金融街(15.3,-0.42,-2.67%)部分开发项目用于经营。这种纳税优势将刺激有条件的开发商增持自有物业，这有利于完善大开发商的产品结构。
此次政策没有提及是否追溯以前开发项目收入，从以往经验看，我们倾向于认为不会追溯。即使追溯，据我们了解，万科、金融街、招商地产(23.58,-2.62,-10.00%)等很多大开发商的项目保留有土地增值税准备金。
此次政策规定分期项目参与计税、普通住宅和非普通住宅分开计税将压缩开发商以往的避税空间，增加资金压力；预征转清算将直接减少地价增值收入，这些将使项目公司和中小企业的生存空间越来越小，行业竞争进一步加剧，强势大中型企业的市场份额将提高，其成长性将更好。
预售许可3 年后仍未卖完的项目必须进行土地增值税清算，将制约很多打算推出市场中小开发商为代表的捂盘行为，加速行业洗牌，增加商品房销售量。
维持行业"增持"投资评级，今日市场大幅下跌有前期累积涨幅过大也有关，我们对行业基本面依然看好。市场整体表现有超跌嫌疑，并且错杀了一些基本没有负面影响或者负面影响很小的优质股票，建议关注和积极增持。
利空传闻不攻自破 证监会用实际行动支持股市
京华时报报道，交银施罗德基金管理公司旗下的旗舰产品---交银施罗德精选股票基金的分拆方案昨天获得证监会的批准，预计在1月下旬将被正式分拆。这也是今年第一只获批分拆的基金。前期市场盛传的证监会暂停基金审批的消息由此也不攻自破。
作为交银施罗德基金管理公司旗下的首只产品，交银精选基金融合了其外方股东施罗德集团的投资经验。相较其它基金公司去年进行的两次基金分拆，规模限量是交银精选基金分拆的亮点所在。交银施罗德基金管理公司会采取有效措施，将基金总规模不超过100亿份严格定为基金规模的上限标准。
由于分拆以后，将分出一只基金来按一元价格发售，相当于拆出了一只新的基金，因此近期市场上关于证监会暂停审批基金的传闻不攻自破。
■名词解释·基金分拆
基金分拆是指将基金的份额按照一定比例分拆成若干份，分拆后基金单位净值将下降至1元左右，同时原持有人所持有的份额则会按一定比例扩大，所持有的总资产不变。
与大规模分红降低面值相比，基金分拆的方法不必强制性地变现大量股票，在有效保障原持有人利益的前提下，为新的投资人提供低面值申购绩优基金的良好机会。 |
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发表于 2007-1-19 01:30
楼主