北京北辰：分析报告
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所属行业：房地产 国信证券 9-13
目标价位2.30-2.40元
本次发行规模将占到公司总股本的44.55％。北辰实业是由北京北辰实业集团公司于1997 年4 月2 日独家发起设立的股份有限公司，1997 年5 月以每股2.40 港元在香港资本市场共发行H 股61480 万股，并于当地时间1997 年5 月14 日在香港成功挂牌上市，是内地首家在港上市的H 股房地产企业。后经超额配售9222 万股后，其总股本为186702万股。本次发行后，该股总股本有望超过33 亿股，本次发行规模将占到总股本的44.55％。
公司主营物业发展和物业出租。公司发展物业以北京亚运村周边地区为主，重点开发具有综合配套能力的中高档住宅。投资物业主要集中于酒店、出租公寓及写字楼、承接国际国内会议、出租展览场地及设施、提供会务服务、零售商业业务等¡£
公司目前拥有47 万平方米的出租物业，未来还将在北京奥林匹克公园增加53 万平方米的出租物业，合计超过100 万平方米。公司现在持有亚运会留下的约47 万平方米的出租物业，经营收入稳定增长。未来北京奥林匹克公园（B区）会议中心53 万平方米的建成将进一步增加公司的持有物业，届时公司持有的投资物业将超过100 万平方米。
公司拥有235 万平方米土地储备, 随着奥运会的临近，升值较大。主要位于亚奥核心区，增值潜力较大大，是公司未来利润增长点。
募集资金主要用于"奥运媒体村"和"北辰大厦"两个项目的建设。本次发行A 股募集资金35 亿元人民币,将主要用于"奥运媒体村"和"北辰大厦"两个项目的投资。"奥运媒体村"是2008 年奥运会的配套建设项目，为国内外媒体记者提供生活居住和服务。奥运结束后，改造成商品住宅销售，地层裙房为商业配套服务用房，项目总占地面积约13 万平方米，总建筑面积约46 万平方米，预计2007 年底竣工；北辰大厦位于亚运村东侧，项目总建筑面积约13 万平方米， 2007年可全部投入使用，届时将为奥运会提供从办公、商业、到餐饮娱乐等多方面的商业服务。
建议询价区间2.3 元-2.4 元。截至2006 年6 月30 日，公司净资产43.39 亿元，发行前每股净资产为2.324 元，根据公司招股书初步分析，公司出租、在建及土地储备重估增值约32.10 亿元，增发完后公司每股净资产为3.35 元；从PE 估值看，公司06 年盈利约3 亿元，06EPS 为0.091 元，按行业目前平均25 倍PE 估值，在2.275 元左右，目前公司H 股股价（2.11 港元）低于每股净资产，考虑到国内不可能以低于每股净资产发行，我们建议的询价区间为2.3 元-2.4元。 | 
发表于 2006-9-13 23:27
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