房地产行业报告.

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老阿凡提

有没有将几个券商的分析做个比较分析

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房地产为什么引起欲望
   
　　经济观察报：到现在为止，地产这个行业在公众意见中，是个由过多欲望支撑的行业，您如何看待这样的观点？
　　王石：现在各种行业都在从事房地产，这说明两个问题，一是大家认为房地产有很多机会，二是大家认为这些机会都能把握。但从房地产上市公司数据来看，这个行业利润远不如能源等其他行业，并不支撑房地产比其它行业更引起欲望的观点。拿万科和另一家上市公司，如中国集装箱公司，无论是在规模还是净资产上，都是不能比的，当然更不能和钢材、化工、石油这些企业相比。
　　这时问题就来了，它为什么给人这样的印象？
　　我认为主要有两个原因。第一，现在房地产行业进入门槛还是很低。2002年11号令，2003年的121文件，把门槛提高了。但是，相对其它行业门槛还是低的，所以资金都进来了。举个例子，青岛最大的房地产公司是海信公司，海信是非常优秀的家电企业，但它也做房地产；第二，可能是中国富豪排名的影响，无论前10名还是前100名，45%都是与房地产有关系的，所以大家认为房地产是个迅速发财的行当。
　　实际上，排名所使用的数据可能根据个人自报、媒体报道，或其它并不正式的资料。比如，两年前的第二位富豪是香港上市的欧亚农业，杨斌从默默无闻，一下被评到了前10位富豪的第二位，他的财富来源主要有两点，一个是高利润农业的郁金香出口，很多估计的价值就是农用地，而这些土地上市后，在香港是按市值评估，为一般市值的70%。但实际情况是，这些土地是农业用地，其价值被这种算法大大高估。这个游戏规则是不符合会计原则的，带有诈骗的性质。按照土地来估算财富实际上是可能实现也可能不能实现的。
　　从上市公司的数据来看，房地产并不暴利，那为什么这么多人都要进来呢？
　　盲目求利很危险
　　经济观察报：期望值太高？
　　王石：不试试不甘心。不懂房地产的进入房地产，从投资买地到卖房子，可能销售还不错，因为市场有需求。但是这种不错的势头最多不会超过五年。因为房地产从买地一直到完成，差不多要四年。有实力的财团，五年之后会发现赢利是卖不出去的空置房。20%的利润比较正常，但房子并不是全能卖出去，卖不出去的控制在15%左右。这样下去就有问题。
　　如何把97%以上的房子卖出去，就要像万科那样追求专业化的路线。
　　经济观察报：更多暴富主要来自于土地买卖？
　　王石：改革开放20多年除了国家垄断的能源、金融之外，民间可以介入的就是土地。任何一块土地只要不是按着市场方式交易的，都是一次财富的重新分配。这不是房地产的正常现象。但过去确实有一部分人从不正当土地交易中获得巨大财富。2002年国土资源11号令，规定交易要通过招标，用土地寻租获取暴利难度比以前增加。多年来通过各种方式的土地存量在今后转换当中还会持续下来，但会比过去大大减少。
　　2002年的11号令和2003年的121文件，一个是土地上的操作，再一个是房产金融风险，是国家对金融风险的限制，从发展商的角度讲，是有利于房地产商健康发展的。
　　经济观察报：风险越高，回报越大。如果降低了风险，是不是意味着未来房地产的利润会降低？
　　王石：不是等同的。企业家是要有冒险精神的。但作为行业来讲，一定要有规范。如果这个行业大家都是盲目地为了获利，以不惜失败的代价争夺，或者是超越了容忍的量，这个行业就是危险的。不是说防范风险就没有冒险的机会了，但一个市场达到一定规模的时候一定要有所规范。
　　大势是健康的
　　经济观察报：从2002年开始到2004年，国家对房地产行业进行调控，市场反应如何？
　　王石：从市场反应来看，对于11号令大家无话可说，2002年7月1号之后有另外的游戏规则，你再按原来的方法就寻不到租，这样做是对的。而对2003年出台的121文件市场反应非常强烈，制定者人民银行是孤立的，无论是政府、发展商基本上都不赞同，都认为是错的。SARS刚过，国民经济到底发展怎么样，采用这样的方法来进行金融防范，会不会影响它的发展，大家都拿不准。中央各部委觉得人民银行管宽了；地方政府的财政收入主要是靠卖土地，当然也有意见。文件中十几条规定都对发展商的自有资金进行严格限制，主要是最低不能低于30%，也引起发展商的不满。
　　所以，121文件出台之后，国务院又出了18号文，建设部、国土资源部等很多部门全面肯定房地产，房地产行业一片欢呼。但是人民银行的金融风险防范并没有取消。
　　2004年，宏观调控对很多行业都进行调整，实际上对房地产来讲只是121文件影响的延续，不过是把121文件规定的自有资金从30%提高到35%。从万科来看，11号令、121号文已经防范了中国未来房地产发展风险。
　　经济观察报：可是执行并不是很严格，因为房地产是银行最主要的业务。
　　王石：这里有两个约定：不允许用贷款的形式买土地；自有资金不能低于35%。从实际情况来看，发展商到银行贷款的确不像以前那么容易，民间贷款开始活跃起来。当然民间资本比银行贷款的利息高得多。
　　经济观察报：高多少呢？
　　王石：年回报率最少高于20%以上。成熟的房地产资金来源是多渠道，现在的情况客观上已经达到了分散发展商单一靠银行贷款的目的。也就是说房地产市场越走越健康。
　　泡沫还会继续下去
　　经济观察报：对于房地产的泡沫问题基本上年年都要讨论，健康的房地产有泡沫吗？
　　王石：我相信泡沫讨论还会继续，大家会担心下去。如果泡沫破了，就不会讨论了。房地产第一次泡沫论是邓小平南巡之后，后来调控很快控制了局势。这一次房地产泡沫论的引发，实际上是局部的，2002年由上海开始，到现在已经三年。2002年看见房价和销售量上涨，万科也很担心泡沫会破，和上海研究室的研究人员一起研究。但是现在我们认为泡沫不会破。
　　经济观察报：你觉得支撑房价上升最重要的理由是什么？
　　王石：一个是需求量，一个是供应量。但是谈中国的房地产市场不能一概而论。不同区域的周期、供应量和需求量都是不一样的，市场反应就不一样，但价格上升的总趋势还会继续。
　　经济观察报：有一种解释说是有限的土地和增加的人的需求造成价格上升？
　　王石：这个说法从经济学层面讲没有错，但只是描述了问题的一个层面，否则日本的房价不应该大幅贬值。现在说热主要是针对房子价格上升，土地少而贵，从某种角度讲是对的。我认为“价格贵”是相对的。
　　我们需要做一个简单的算术：一般买房要按揭，按揭是销售的前提，是商品房市场化必须走的一步。买房按揭是合理的，就测算来讲，每月的按揭70%的金额，不超过你收入的35%。
　　经济观察报：你每个月交到银行的还款不超过你自己月收入的35%？
　　王石：35%到40%，不超过35%是合理的，不超过40%是可以接受的。按照这个标准很容易反算出来价格高的原因。
　　我们假定一个普通购房者每月4000块钱工资，每个月拿出1600块钱还购买房子的贷款，负担是合理的。
　　经济观察报：但很多人反映买不起房子？
　　王石：问题出在什么地方？按照北京均价最高是6500来讲。50平方米的房屋总价是35万，刚才我们那个普通购房者是买得起的。但如果这个购房者想买100平方米的房屋，那么总价相对而言就很高。
　　美国、日本、欧洲等地的房屋户型随着发展是有变化的：60平米，80平米，100平米，180平米，之后又开始回归。现在我们的问题是户型超大，是超前消费。
　　经济观察报：有人认为北京房价会涨40%？
　　王石：不可能。
　　房地产产业化需要更多合作
　　经济观察报：有人认为在房地产这个行业，将来要生存，一定要做到最好，才能够生存下去，你怎么看这个问题？
　　王石：房地产将来是大企业做一手市场，众多的中小企业做二手市场，大企业和中小企业并存会长期存在。
　　美国的房地产大企业的市场占有率是17%，日本的是20%。中国要达到这一步必须经过精细化和产业化的过程。
　　中国房地产的产业化应该吸取中国家电产业化的教训，中国家电产业化不强调社会合作，自己生产的装配体系，大家都生产。但是日本的情况就不是这样，它们不是生产的竞争，而是品牌的竞争。如果索尼、松下都自己来生产，结果就会像中国这样。
　　万科认为房地产产业化进程一定要在行业内形成很好的社会分工和合作，所以竞争是品牌的竞争，房地产产业化没必要万科一个体系、中海一个体系，各自来讲都要规模生产，都要批量生产。
　　经济观察报：您用家电比喻房地产，如果是这样的话，万科将来是否有可能专门提供技术标准进行生产？
　　王石：我们不一定做生产，我们生产的标准谁都可以接受，我们委托生产。我们也不提供技术标准，我们将技术标准化。技术标准是国家制定的，谁都可以按照这个标准来生产。未来的竞争主要是品牌的竞争。换句话说，万科研发的东西你可以生产，这样有利于资源合理分配，有利于公平竞争，有利于整个行业的合理发展。
　　在其他的环节我们也可以进行分工合作，比如将营销工作交给专业中介去做。通过合理分工合作，行业相关的从业者可以创造更大的价值，双赢，这是万科的价值观。
　　经济观察报：您有没有考虑过去做完全不同的事情？
　　王石：未来做什么不重要，但是有两点是肯定的，第一，我不会投身政治。因为我觉得我的价值还是在企业管理这个层面上，这是我的优势；第二，我不会自己创业。   
  
　  　 沈文璟 经济观察报

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中国广义货币M2与GDP总值之比已经达到了170%，大大高于国际上70%的平均水平，如此多的货币供应，最终体现在资产价格上，必然是房地产价格的狂涨。



《上海商报.地产周刊》12月16日引用了一位“特约撰稿人

”的话表述了这样一个观点，很发人深思，不妨摘引如下：“特约撰稿人欧成效

的主要观点是：房价等于房子除以人民币，目前房价上涨的实质不是房子在涨，

而是人民币在跌。 作为强硬派多头的代表，欧成效对于楼市和房价的诸多问题

，给出了一个干脆快捷的答案：关键是货币供应量。他的观点很明确，不是房子

在涨，而是人民币在跌。 ２００１年初，人民币的供应量是１１万亿，到２０

０４年底，货币供应量变成了２４万亿，增幅超过１００％。如此大的货币供应

量来自于保持汇率稳定的需要。外资进入，中央银行必须增发人民币来收购美元

。房价等于房子除以人民币，货币供应量一直在升，预计到２００５年底，中国

的货币供应量会突破２８万亿，到２００６年底会突破３５万亿，只要货币越发

越多，房价就不可能不涨。　 他个人认为，明年的宏观调控可能对银根有所松

动，Ｍ２涨幅２５％仍属合理预期，货币的增长速度仍然将远远快过造房子的速

度。”

实际上，此前已经有专家也谈到过这个问题。10月28日上海《外滩画报》上也曾

有以下报道：“来自上海的学者易丰纲持有与谢国忠完全相反的观点，易丰纲认

为：由于大量美元流入中国，导致了人民币供应的充沛，从而引发房地产价格的

上扬，这样的趋势才刚刚开始，远远没有到要结束的时候。易丰纲称：在2003年

一年之中，有800亿美元的外汇流入中国，其中直接投资为450亿美元，央行收购

数量是350亿美元，这800亿美元虽然使中国的外汇储备大大增加，却同样使央行

按照1：8.27的比例发行了6500亿元的人民币投放市场，从央行到商业银行，通

过贷款的放大机制，实际增加的货币供应量在1.5万亿左右，正是这额外增加的

1.5万亿人民币，促使了国内（尤其是上海）房地产价格的上扬。易丰纲认为：

近两年来，美元相对于其他主要货币有38%以上的贬值，由于人民币实行紧盯美

元的政策，人民币针对其他主要货币也发生了38%以上的贬值，反映在国内资产

价格上，须有38%的增值幅度，才能与人民币名义贬值后的实际价值相符。按照

易丰纲的推导，上海房地产价格的上升尚处于物价猛烈上涨的初期阶段。由于中

国广义货币M2与GDP总值之比已经达到了170%，大大高于国际上70%的平均水平，如此多的货币供应，最终体现在资产价格上，必然是房地产价格的狂涨。 ”

邹军66

谢谢！

poptnt

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新时代清水

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