由广州结束15年楼市调控史，客观的来看长期房地产市场走向

术道研究员

由广州结束15年楼市调控史，客观的来看长期房地产市场走向

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：术道研究员 浏览：136 回复：0

6月13日，广州发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），明确提出全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，成为一线城市中首个“三限”（限购、限售、限价）全面松绑的城市。

但是这个方案更多是再次强调，很多已经松绑，实质意义可能不是很大。因为中央很早就让地方放开地产市场，地方担心一旦放开，大量人员流入，城市负担不了，所以一直地方就不放，当然这是多虑了。另外也有面子的问题。

关于房地产的未来，我们从精英内参节选了一部分：

房地产是特殊的存在，一是承载着家的港湾，二是沉淀了大量的财富，三是价值由服务体现，四是金融属性，也是家庭最重要的财富，占比或超过70%，五是价格由供需预期决定。

炎黄子孙对于家的执念，让拥有一套属于自己的房屋，不管大小，是一生的追求，这是刻在我们基因里的，因为我们是农耕民族，定居、群居、家族传承与自治，延续了数万年。

制度安排下的城市化进程，房改是重要的实现手段，自1998年停止福利分房，以市场化和商品化对房地产市场进行改革，到管理层不懈地努力，到2004年住房贷款明显增长，用了漫长的6年时间。这是完美的制度安排，对中国经济发展举足轻重。

也正是因为贷款制度，让想在城市有个自己家的努力奋斗的人们，几乎将一生中赚到的相当部分财富，提前透支并沉淀到了房屋上，开启了为资本的打工之路。

但是对于大部分只有一套房的人们来说，有谁会将房屋卖掉变现，然后租房子住？所以这部分财富永远的锁定并沉淀了下来，有效地吸纳了货币，使我们经济高速发展时候，通胀相对温和。

房地产的价值来源于周围的服务，有好学校、医院、地铁、公园，核心地段，价格自然水涨船高，这里的服务加上有限的房屋供给，推高了价格。

地产价格为什么一直向上，主要还是政府为了经济发展，在限量土地供给、大量涌入城市的购房刚需人口背景之下，可以获得更多的资金进行城市发展与投资，加上地产市场带来丰厚回报，共同推高了房价，并产生泡沫。

我们来看几组数据（数据来源国家统计局、第三方报告）：

2024年末，全国商品房待售面积达75327万平方米，同比增长 10.6%，其中住宅待售面积增长16.2%至39088万平方米。

重点城市可售面积出清周期达21.2个月，官方统计城镇住房空置率16.2%，其中三、四线城市空置率普遍超20%，部分新区达40% 以上。

商办类物业库存同样高企，国内一线城市商办项目空置率普遍超过 20%，香港住宅空置率4.5%，但写字楼空置率创16.3%，为历史新高。

2024年新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%；销售额96750亿元，同比下降17.1%。

重点城市二手房成交近130万套，同比增长约9%，创2019年以来新高。一线城市表现亮眼，深圳、上海二手房成交量分别增长72.7%和30%。但价格持续承压，百城二手房价格累计下跌7.26%，连续32个月环比下跌，仅成都、深圳等核心城市四季度企稳回升。

2024年末城镇常住人口94350万人，城镇化率67%，较上年提高0.84个百分点，但增速放缓至1%以下。

60岁及以上人口占比22%。

我国人口从1996年就开始大幅下降，一方面是90年代初期计划生育执行严苛，二来96年开始经济下行压力较大，到97年更是严峻，导致出生人口断崖式下跌。直到2002年不再下降，平均稳定在1600万。


到了2016年，人口开始断崖式下降。

目前资产持有主要为40、50、60、70、80后，由于人口老龄化及死亡，继承地产会进入流通市场，由于城镇90、00、10后相当部分没有购房需求，以继承父辈房产为主，造成刚需人口下降。

在这样的大背景之下，中国房地产市场将长期承压，结构性分化，震荡整理。

商办空置率在经济下行压力之下，可能中长期保持低迷。

结论省略。

相信看到这里，不管是投资，还是置业，大家会有自己的判断。