中国低端住房市场蓄势待发

阿瑞1970

中国低端住房市场蓄势待发

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：阿瑞1970 浏览：13293 回复：5

中国低端住房市场蓄势待发

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Esther Fung/The Wall Street Journal

位于万科研究中心的约15平方米的样板间。


就
在中国与高端住房市场的泡沫作斗争导致经济增长放缓之际，低端住房市场却正蓄势待发，它具备了推动中国经济恢复以往增速的潜力。


视频：走进万科15平方米蜗居
中国最大的房地产开发商万科在其东莞住宅产业化基地发布了面积约15平方米的极小户型。《华尔街日报》的Tom Orlik参观了这一“蜗居”的样板间。

据研究机构龙洲经讯(Dragonomics)估计，中国2.3亿城市家庭中，约有5,000万个家庭的住房低于正常标准，这些住房往往缺乏供一家独用的卫生间和厨房。龙洲经讯说，在2030年之前中国每年还需要建设1,000万套住房。

在中国东南部的工业城镇东莞，一个单元房样板间向人们展示了这些待建住房中有些将会是什么样子。

这个位于中国最大房地产开发商万科企业股份有限公司(China Vanke)研究中心的样板间有160平方英尺(约15平方米)，大约相当于一个停车位的面积。房间中的床铺被折叠起来以留出起居空间。淋浴喷头是一根垂直的管子，安在大门边上。

这套单元房的价格折合21,500美元，折算下来每平方英尺的售价为人民币835元(合133美元)，相对来说不算昂贵，房价约为中国城市居民年人均可支配收入的六倍。相比之下，中国房地产开发商们主要兴建的那些较大户型单元房，其售价最高能达到中国城市居民年人均可支配收入的40倍。





这种小户型单元房为欧一宝(音)这样的人提供了拥有自己住房的希望。27岁的他是一名软件工程师，居住在深圳一间脏兮兮的出租房内，目前买不起房。欧一宝说，虽然中国2005至2010年期间的高档住房建设热潮让开发商、投资者和城市地方政府赚了个钵满盆溢，但政府是以牺牲一代人的购房梦来推动这轮房地产繁荣的。他说，像我这样的人除了为买一套住房而多年沦为房奴外别无选择。

上周公布的数据显示，中国政府两年来为过热的房地产市场降温的努力取得了一些成效。对100座城市的一项调查显示，9月份的城市住房价格较上年同期下降了1.4%。

这种局面与中国政府2010年4月开始着手遏制住房市场投机活动之前房价节节攀升的情况已有很大不同，政府当时担心房价不断上涨的局面无法长期维持，还担心住房市场会因购房者无力负担高房价而爆发危机。政府对房地产市场的调控产生了广泛影响：中国经济增速放缓至金融危机爆发以来的最低水平；水泥等行业的利润受到挤压；澳大利亚的铁矿石开采商等面向中国市场的供应商都遭受了连带打击。

万科推出微型住房的举动显示，热衷建造豪华住房的中国房地产业开始着手满足中国年轻专业人士和其他一些城市居民的住房需求了。这些年轻专业人士因无力购买高端住房而灰心失望，而那些居住在简陋小屋和阴暗地下室里的城市居民只要能住进比目前住房好一些的房子就心满意足了。

据房屋中介机构搜房控股有限公司统计，中国城市的人均住房面积约为315平方英尺(约29平方米)，而一些地方政府的目标是，到2015年时本地的人均住房面积最高要达到430平方英尺(约40平方米)，这显示在未来许多年中国对价格可以承受的小户型住房有广泛需求。

分析人士说，如果建设价格更能够承受的住房成为一种趋势，这可能有助于中国经济实现软着陆，并为下一阶段的增长提供推动力。

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即将成为中国下一任总理的李克强也持这种观点。他暗示说，通过兴建由政府提供资金的“保障房”以及价格较为低廉的商品房，将在中国引发一轮消费热，因为那些新获得自家住房的人需要添置家具和家用电器。

政府在2010年开始通过信贷控制、限制购买多套房和增加首付比例等措施抑制豪华住房建设，同时又推出到2015年建成3,600万套保障房的计划。通过挤压豪华市场的泡沫，北京也是希望推动开发商为购买首套房和改善型住房的家庭盖楼。

一些怀疑者质疑这种行动会带来多大经济效益，并提醒说，市场要花多年时间才能消化高档楼房和别墅的过量供应（很多都被投资性买房人空置），以及被称为“鬼城”的无人居住的社区。怀疑派还质疑开发商和地方政府有没有足够的动力大批量修建保障房。

但万科似乎是听进心里去了。万科董事长王石最近与人合写的一本书引用到他的一句话说，“内地城市的人现在已经没有资格住大房子了”，理由包括收入低、土地稀缺等。

同样加入进来的还有销售额排名中国第七的世茂房地产控股有限公司(Shimao Property Holdings)。2011年年底，世茂决定将10个项目的住房面积减半。

世茂销售公司总经理蔡雪梅说，我们过去被称为高端房地产开发商，但我们去年认识到市场环境在变，于是调整了策略。

搜房网(Soufun)的数据显示，随着开发商出售不那么豪华的房产，并瞄准首次购房者而不是投资者，2012年头七个月世茂所售房产均价较去年同期下降13.5%，万科则下降10.1%。

虽然降价意味着利润率更低，但由于成交量增加，利润所受影响有限。据蔡雪梅说，今年头七个月，在全国销量下滑之际，世茂销售额实现了51%的同比增长。

数据提供商中国房地产指数系统(China Real Estate Index System)与搜房网对开发商和中介公司的联合调查结果显示，9月份全国100个城市的房价较8月份小幅上涨，同时全都呈现连续第四个月同比下降之势。从这个结果来看，随着中国家庭收入以双位数增长，房价将更易负担。

万科设计师通过增加用iPad操控灯光等功能，想办法提高其微型公寓的吸引力。该公司在西安也推出了一个拥有类似微型公寓的楼盘，不过后来中央政府发布新规，要求最低面积22平方米，高于万科的微型公寓面积。

在万科总部所在地、南方城市深圳，该公司的一个楼盘即将完工并移交给当地政府作为保障房管理。其中房屋面积在35平方米至50平方米之间。万科说，这个项目的利润接近于零。项目的工程经理段计先说，管理层将这个项目视为他们社会责任的一部分。

与此同时，得克萨斯州房地产投资基金美国世纪桥投资公司(Century Bridge Capital)已筹集1.7亿美元资金准备投资中国房地产，并打算把重点放在自住型小公寓市场。

世纪桥首席执行长戴隆廷(Tom Delatour)说，如果你为炒客建房并赚70%的利润，那是一种了不起的成绩，但毕竟不可持续；我们建房是为了满足真实需求，利润率低一些，但可以长时间稳打稳扎。

戴隆廷说，华尔街觉得中国政府挤压豪华楼市泡沫扼杀了经济，而实际上这样做是挽救了经济。

上9亢龙有悔

反人类。:@再回到筒子楼的了，一层楼安一个厕所。混蛋国家。

bybwy

:lol 缩水房。

rj100

目的将贫困阶层也变为房奴么？

星期捌

没房子的，不当房奴，也要当租奴，现在租金很贵，我一朋友是大学老师，在学校对面租了套单身公寓，租金1000，但是那套房子去买一平方也只要7000多，总共20几万，租金还年年涨，哎，只不过他刚到那工作，社保什么交的年限不够，没办法自己买。

ziyoufeixiang9

鸽子窝大小，发个蛋啊;P