地产！疯狂背后的跑沫！
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：豪寒
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欲砸13亿元进军地产 赵本山海南拿地800亩！
赵本山的动作令一直想做娱乐明星的潘石屹突然冷静下来。房地产泡沫让海南省政府忧心忡忡，猛药调控的双刃剑让官员左右为难。
1月20日，赵本山的新投资计划令已经疯狂的海南房地产再度升温：800亩土地、13亿元投资计划。赵本山的规划中，400亩打造成影视基地，400亩修建成度假休闲酒店。
赵本山是位艺术怪才，也是一位先知先觉的投资高手。2009年12月31日，国务院下发了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，赵本山真正拿到博鳌800亩土地就在国务院发文前几天。国务院文件下发后，海南顿时成为投资的热土，资金蜂拥而至，房地产价格更是扶摇直上。
赵本山欲砸13亿元进军海南地产，相对于一直希望在演艺圈有所表现的潘石屹，简直就是小钱儿。早在2001年，潘石屹在博鳌万泉河畔圈下1000亩土地时，原本的计划是做一个名叫“蓝色海岸”的别墅，别墅的头一半确实也卖出去了，当时的售价大概在6000元/平米左右。项目发展到第二期时，因为个中原因停顿下来，后潘石屹将项目包装成为度假型酒店。实际上，这些年，潘石屹一直不断地拿“蓝色海岸”来提点自己，称开发这个项目不太理智。
已经经历过一轮海南房地产泡沫的潘石屹，做梦也想不到这个只有3.39万平方公里的地方，会再次成为地产商的“梦之都”，人和资金再次涌回到这个四面环海的岛上。现在赵本山都进军海南了，影视方面潘石屹不如赵本山，可是房地产投资，潘石屹这一次比赵本山脚步快。潘石屹也回去了，封盘数年的博鳌“蓝色海岸”将于近日再度开盘，老潘说“怎么也能卖到2万(每平米)以上”。
疯狂在燃烧，泡沫却在堆积。过来人潘石屹感觉越来越不对劲儿，面对《证券市场周刊》记者一声叹息：“今天涨多高，明天跌多重。”和潘石屹一样，海南省政府自己也是过来人，也深知泡沫的可怕，海南省委书记卫留成甚至在疯狂的当口，紧急踩刹车，决定暂停土地出让审批，也开始在探讨通过开征房地产税来抑制投机性地产投资的可行性。
心惊肉跳的涨价
1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，岛内很多城市的房地产项目便开始像当地的海鲜一样按“时价”销售了，所谓“时价”便是一天一个价，日日不同，日日上涨，有些楼盘甚至一天上涨1000元/平米。
比楼盘更稀缺的是土地，由于增量土地供应暂停，可交易的存量土地更显得弥足珍贵。正在海南寻地的海疆投资集团刘告诉记者，几天时间里，三亚沿海地区，不仅每个项目售价都涨了几千元/平米，土地价格更迅速飙升，很多土地的价格已经翻番，从200多万元/亩涨到了500万元/亩以上，一些黄金(1083.80,-1.00,-0.09%)区域的地价已经接近北京市繁华地段。
根据海疆投资集团的调研报告，在过去十年中，2009年三亚市房价的涨幅是历年的第二名。而第一名出现在2002年，不过当年的快速上涨与基数过小有很大关系，尽管相比于2001年，2002年的三亚房地产均价上涨了85.33%，但也不过是从1500元/平米，涨到了2780元/平米。而2009年相较于2008年，三亚市房地产均价的涨幅达到了50.12%，2009年的房地产均价为14860元/平米，价格水平已经与一线城市市场基本持平，而上涨幅度绝对名列全国前茅。
2009年12月31日，“海南建设国际旅游岛”获国务院批准后，已经非常热的海南房地产市场被推向炙热。于是海南省委书记卫留成开始“喊停”，宣布在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前，海南将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。
一名不愿意透露姓名的海南省国土部门官员向记者解释，暂停批地最主要的目的是为了尽管新政策的本意是保护土地资源，避免批出去不符合国际旅游岛定位和规划的土地，保证后期符合规划、产业发展的土地供应。另一方面，该官员也表示，这个临时政策是政府在释放信号，提醒各位房地产开发商和投资客，如出现过热的情况政府将出面干预。
赵本山都去海南拿地了，更何况拥有大量资金的地产商，甚至是一些房地产领域的投机资金呢？海南省政府给开发商们降温的政策，客观上在短期内却造成了存量土地和项目的“奇货可居”，很多三亚项目已经从“人选房”变成了“房选人”。
几天前，一个大型的年终晚宴上，今典集团董事长张宝全成了“香饽饽”，很多房地产老总主动上前寒暄，都表示对今典在海南的项目有兴趣，愿意买上一两套。目前，今典集团在海南拥有800亩的土地，已建成亚龙湾红树林酒店，在建海棠湾红树林酒店，而三亚湾红树林酒店则对外销售。尽管还没有开盘，张宝全已经随行就市地把销售价格从2万元/平方米调高到2.5万元/平方米。
疯狂背后的泡沫
过热？还是良性？
海南省政府也已经承认了市场有过热的倾向，但很多房地产开发商仍认为海南房地产十分健康和良性。海南富力房地产开发有限公司副总经理余子健就并不赞同政府的担忧，甚至还非常乐观地认为，海南岛目前发展的度假地产是面向全国甚至面向国际的，是奢侈型享受的房地产，价格在合理范围内，没有泡沫。
到底是良性合理，还是泡沫满地？潘石屹曾经经历过1993年的海南泡沫疯狂，也曾经为拿到地皮开发不理想而悄然暂停项目开发，对现在一天一个价的海南房地产，潘石屹忧心忡忡，尽管他现在还在叫卖那个让自己担惊受怕的“蓝色海岸”项目。尽管“大地主”张宝全在觥筹交错的晚宴上，享受到众星捧月的快感，甚至他也看好海南长期的市场前景，可是却对短期内房价过快增长的势头很是担心。
泡沫之所以存在，是因为投资比重过大，根据海疆投资集团的调研，三亚市购房者中85%来自三亚市以外，其中当然绝大部分来自海南岛外。当然，不可否认这些异地购房者中，有一部分是以自住为目的的，但当海南“国际旅游岛”热兴起之后，很多来自浙江等地的热钱开始向温州积聚。
海南省的官员表示，和上个世纪90年代初不同，当时很多炒楼的资金都是来自银行，现在大部分都是民间资金，很多投资客都一次性付款，不会对银行造成很大的危险。
比投资客疯狂的是大型的房地产商。目前，鲁能、雅居乐、首创、万科、今典、富力、中信等知名开发商都已经在海南圈下大幅土地。往往在海南大手笔操作的，都是具有相当资金实力的企业，同时他们拿地很早成本也很低，因此即便将来房价有所下调，也很难触及其成本线。但是有一点却是这些房地产商要面临的一个问题，他们在这片热土上开发，那就要从银行进行大量的贷款。
海南省政府叫停土地审批，从另外一个角度证明，海南房地产已经出现了泡沫，政府需要通过调控来挤压泡沫。面对鲁能、万科这样的大房地产商，甚至赵本山这样的演艺界商人，海南省的官员很忧虑，忧虑首先是目前三亚、海口等地房地产空置率太高，很多人都买了房子，一不自住二不出租，造成了社会资源的极大浪费，几乎为零的持有成本更推动了投资尤其是投机客的投资热情。
投机无非是一场“击鼓传花”游戏，泡沫破灭，鼓声停止，传到的最后一个人将吞下这枚“苦果”，连同其一起遭殃的一定还有地方经济。
另外，目前仍有很多开发商在海南寻找项目，但今日已不同往时，首先现在的土地成本已经很高，其次这个市场的风险正在积累，后进者在成本上将占有很大劣势，同时风险也相对于先来者高很多。就这一点，正在海南找地的远洋地产已经认识清楚，该公司人士表示，公司既然已经在北京土地资源上占到优势，可以平衡公司在海南拿地时的成本劣势。
对上一轮地产泡沫仍心有余悸的海南政府，显然正在积极寻找思路来防止地产泡沫的进一步吹大，及至破灭。但是能有什么好办法呢？毕竟现在投资客的热情太高，民间的资金又很多。正如此次的暂停审批土地政策，原本是政府在释放从紧的信号，却在短期内更推了一把房价。
记者得到的消息，目前海南省政府有关人士正在商讨和研究，很有可能在3月底国际旅游岛规划获批后，对房地产“祭”出重拳。首先当然是加大土地供应，但更重要的是，海南省很有可能利用自己的特区身份，率先全国开征房地产税，而且可能是“重税”，这样一方面可以抑制投机性购房，同时也催进投资客为了平衡持有房屋的成本，将房屋出租，搞活租赁市场。
猛药固然能够抑制泡沫的增长，但也是一把双刃剑。海南省政府也担心开征房地产税对整个市场面影响太大，因此仍在慎重的考虑当中。另据了解，在一方面防止岛外投资客过多涌进来的同时，海南省还在加大对岛内居民的住房保障力度。■
摘自新浪网
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发表于 2010-2-1 00:10
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千斤顶
发表于 2010-2-1 02:28
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