安邦集团：矛盾的地产调控政策会与调控目标背道而驰
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：吼吼吼！
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进入12月以来，中央开始频繁推出楼市调控政策，这引起了市场的极大关注，也令资本市场的地产板块遭遇到严重打击。在这个时点，很有必要对目前的地产调控政策给予适当评论。
房地产的调控政策转变始于本月7日结束的中央经济工作会议，众所周知，这个会议将为明年全年的宏观调控政策定调。会议提到房地产政策主要有三处：一是要“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”；二是要“放宽中小城市和城镇户籍限制”；三是要“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。仔细观察，这些表述与前些年楼市调控政策的思路有了关键性转变——与此前主要抑制需求的政策相比，此次对房地产调控的政策是在保证需求能力（第一点和第二点）的同时，要大力度推动楼市供给能力的增加（第二点和第三点）。
如果楼市调控政策能以此思路来真正落实，这会让市场看到主要城市房价的快速上涨势头得到有效遏制的曙光。我们此前已经指出，下半年楼价有可能出现较快增长的主要原因之一，就在于下半年的楼市供给将遭遇瓶颈——这主要是2008年和2009年年初开发商紧缩投资的结果。因而，中央若能真正保证楼市供给量的增加，势必会在长期内缓解楼市供给的压力，并使得短期房价的上涨趋势承压。
不过，接下来出台的政策却越来越让我们摸不着头脑。9日的国务院常务会议将个人住房转让营业税优惠措施取消，征免时限由2年恢复到5年，政策目的被表述为“抑制投机性购房”；14日国务院常务会议提出要“抑制部分城市房价过快上升的趋势”；17日财政部等五部委则推出了土地出让金缴纳新规，规定“分期缴纳土地出让价款期限不得超过一年，首次缴款比例不得低于50%”。
从政策效果上来看，营业税优惠的取消，自然有助于房屋投机性需求的入场。不过，本来二手房在银行按揭贷款的“待遇”上就较新房要差，现在营业税政策的变动又使得买二手房相对来说更不划算，一部分需求将被挤入到新建商品房市场，这自然是不能起到抑制楼价的作用。
土地出让金缴纳的新规，其实对大的地产商和央企是很有利的，因为他们“不差钱”。但这个措施却与增加楼市供给的调控策略相背离，因为即使是大的地产商，其购置土地的资金成本也会因此而增加、资金运转效率也会因此而降低；对于小地产商来讲，他们购地的能力将因为更严格的缴纳条件而明显下降。这种提高土地市场进入门槛措施若被严格执行，在土地市场上会表现为“地王”出现频率的降低和土地购并面积的减少；反映到楼市的中长期运转上，楼市供给能力会倾向于下跌，这会为高房价提供一定程度的支撑，房地产市场集中度也可能会升高。
在我们看来，要想从根本上增加楼市供给、抑制楼价上涨，最有效的办法是解决小产权房的问题——当然，鉴于这种办法会使得地方土地财政遭到沉重打击，小产权房合法化显然是遥遥无期的。如果政府要“小打小闹”地增加供给，也应该严格监管地产商拿地后进行投资开发的时间和进程，这会有效缓解地产商囤地情况的屡禁不止。而像现在这样设置一个较高的土地市场进入门槛的措施，运用简单的经济学原理便能告诉我们，这很可能会给部分市场的高楼价提供支撑。无怪乎部分地产商都认为目前的楼市调控政策对他们而言，是政策上的利好。
总体来看，对自住和改善性购房需求的支持、中小城市城镇化进程的加快，以及棚户区改造的推进等措施，都是稳定和增强房地产需求力量的政策；而保障性住房建设的加快，以及营业税优惠政策的取消、土地出让金缴纳新规，则使得楼市供给侧的政策显得颇为混乱。事实上，在这么宽松的流动性状态和如此低利率的情况下，任何貌似严厉的楼市调控政策都会是事倍功半的；再考虑到现阶段楼市调控措施自身的混乱性，如果今后类似2004年－2006年那样楼价越调越高的情况再次上演，我们并不会感到惊讶。 | 
发表于 2009-12-21 13:18
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