万科的楼绿化很好，配套很好，服务很好，最近买了一套，不便宜，可觉得超值。
万科作为中国房地产行业的龙头企业，1992年上市时销售收入仅为6.6亿元，而2006年销售收入已经高达178亿元，增长27倍。
公司近五年进入了更快的成长通道，销售收入及净利润的复合增长率分别达到32%及42%。截至2006年，万科销售金额的全国市场份额已上升到1.25%，比2001年的0.88%上升了0.37个百分点。
万科当前的战略目标是到2014年实现销售金额1000亿元，占全国住宅市场销售金的份额从目前的1％增长到3％。我们认为，万科将用比预期至少短两到三年的时间完成这一战略目标。也就是说，20年的时间里，万科的销售收入规模将增加150倍。
万科七月的销售面积和收入同比下降了。
无房可卖。。。。。。。。
美联储宣布降低再贴现利率50个基点 至5.75%
http://www.sina.com.cn 2007年08月17日 20:28 新浪财经
新浪财经讯 美联储周五宣布调低再贴现利率50个基点，并维持目标联邦基准利率不变。近期金融市场动荡加剧、信贷危机恶化，美联储意识到经济面临的下行风险已经略有增加。
美联储在发表的声明中称，金融市场状况已经恶化，信贷趋紧，抑制未来经济增长的不确定因素已经增加。
在如此环境下，尽管近期数据表明经济依然继续温和扩张，联邦公开市场委员会(FOMC)认为，经济增长面临的下行风险已经略有增加。委员会正密切关注事态发展，并准备在需要的时候采取行动，以减轻金融市场断流给经济带来的负面冲击。
为此，美联储决定将再贴现利率调低50个基点，至5.75%。这将使美国主要的信贷利率同美联储5.25%的目标联邦基金利率差距缩小至50个基点。
美联储表示，在美联储认为市场流动性出现实质改善前，这些新政策将持续存在。
知道怎样做比预测更重要 [原创 2007-08-17 20:17:44 ] 发表者: xlwang
市场很快上到5000点的位置，股票的确是越来越不便宜了。身处其中，要说对未来看得一清二楚，没有焦虑和矛盾，那是瞎掰。
预测顶部吗？通货膨胀在进行中，资金仍源源不断流入；何时是拐点，只怕神仙也说不准。
美国次级债的影响？那真真切切是大洋那边的蝴蝶，从实体经济的角度，跟大陆这边是没啥关系的，从直接关系上说不会刮起这边的龙卷风。但要说心理影响和资金流向，那也是神仙也说不准的了。
且让我们看看一家著名房地产公司的掌门人的观点和做法吧。虽然地产开发商和投资者的工作不同，但本质上是有相通的地方的：都面对很多的不确定性，都必须在信息不完整的情况下做出决策，都要克服内心的贪婪和恐惧。
今年7月，在香港一个论坛上，该同志被问及行业发展、泡沫、增长极限、约束条件等，有如下的一段发言：
……我在相关会议上谈到这个观点，我的大意是：目前的房地产是有泡沫的，有泡沫，就有破的一天，但什么时候会破，不知道，可能是2年，也可能是5年。我们作为一个开发商，我们要做的是随时应变可能的市场变化。在涨价的过程中，我们不但单纯地涨价，还要给客户带来附加值，比如给客户附赠一些有价值的东西。比如空调、烤箱等等，让客户感到不仅仅是涨价，而且还获得了价值。
如果房地产泡沫2年破灭，我们还没有准备好，公司的业务可能受到一定影响，但如果泡沫5年内破灭，则我们已经做好了充分的准备，可以应对了。
但我觉得，泡沫的问题不在于它是否会破灭，作为开发商，我们更关注的是行业的大的趋势，关注的本质是中国大的经济环境的变化和行业环境的变化。
而我们知道的是，作为上市公司，其信用是相当好的，银行也愿意给予大量的信用额度，但该公司连年来一直在二级市场上进行股权融资。业界猜测，一个重要的原因是，面对未来可能出现的不确定性，公司管理层选择了股东资金，而不是随时可能被逼债在银行贷款。有大把现金在手，对地产开发商来说，就是应对泡沫破裂的最重要的防范手段了。
所以，对于我们来说，永远不要猜测市场的趋势，不要妄图去揣测千万投资者的情绪。冷静算帐，算持仓公司未来的增长是否能支撑股价，算目前价格下未来的收益率到底有多高，然后对行业的大的趋势有明确的判断，对“怎么做”以及这样做的后果有清晰的认识。这才是重要的。
此外，市场明显地进入了不易赚钱的阶段，无论是蓝筹还是重组，涨幅都已不小。那么多读读圣贤书，多看看宗教教义，让发热的头脑稍微冷静一下，对思考、行动是有莫大好处的。
中国上市公司高管身价排行榜出炉
大中小
作者：段建明
发布日期：2007-05-28
致信徐明编辑
经济观察网讯 记者段建明28日，上海荣正投资咨询有限公司正式公布了《2007中国企业家价值报告》（通称“白皮书”），为上市公司高管身价列出了排行榜。深发展A的董事长法兰克纽曼以995万的年薪成为06年年薪最高的高管。而苏宁电器董事长张近东则位居06年董事长持股市值排行榜首位，其去年年末持股市值接近百亿。
这是荣正公司创立9年的第八份“白皮书”，在今年A股证券市场基本完成股权分置改革，A股上市公司基本实现“全流通”的时期推出，自然吸引了特别的关注。
这份报告以07年4月30日公开披露的上市工资年报为数据源。报告分为12个子榜，公布了06年各上市公司董事长、总经理、财务总监、副总经理和董秘年薪及持股市值的前20名，同时排出了独立董事最高津贴的前20名以及最高年薪排行后10名，全面展现了中国上市公司高管的“身价”。
同时，报告还结合案例及专题研究，分析了中国企业股权激励的状况和发展前景。
清华大学经管学院教授朱武祥博士认为，公布高管身价应该与公布高管所在公司规模相结合，这公布有助于管理部门和社会对高管薪酬的理解。他还表示，国有竞争性企业和国有垄断企业应该区分对待，前者在价值创造过程中，管理人员发挥了更加重要的作用，区分看待，才能实现有效激励。
2006年各公司最高年薪排行前20位（有效样本：1385家） 排名
公司名称
公司最高年薪
具体职务
姓名
1
深发展A
9950000
董事长
法兰克纽曼
2
中集集团
5845000
总经理
麦伯良
3
中国银行
5618777
董秘
杨志威
4
民生银行
4528900
董事长
董文标
5
招商银行
4461800
总经理
马蔚华
6
万科A
4220000
董事长
王石
7
丽珠集团
3238450
副总裁
杨连民
8
美的电器
2500000
未精确披露（备注1）
9
中国国贸
2306410
副总经理
钟荣明
10
鲁泰A
2247600
董事、高级顾问
藤原英利
11
*ST科龙
2145200
董事长
汤业国
12
江铃汽车
1952175
董事兼总裁
陈远清
13
保利地产
1750000
未精确披露（备注3）
14
金地集团
1750000
未精确披露（备注4）
15
中化国际
1698500
副总经理
李宏伟
16
浦发银行
1585000
董事长
金运
17
中兴通讯
1572200
总经理
殷一民
18
金融街
1554800
总经理
刘世春
19
TCL集团
1550000
董事长兼总经理
李东生
20
晨鸣纸业
1540600
董事长
陈洪国
备注 1 美的电器披露的年薪为区间值：200万至300万，此处取中间值； 2 江铃汽车2006年度福特为其总裁陈远清支付报酬25万美元（以2006年12月29日人民银行外汇牌价中间价1美元兑7.8087元人民币计算）； 3 保利地产披露的年薪为区间值：150万至200万之间，此处取中间值； 4 金地集团披露的年薪为区间值：150万至200万之间，此处取中间值； 5 金融街高管年薪是由年度报酬和计提激励基金组成。
中房协建议尽快推出物业税减少营业税
http://www.sina.com.cn 2007年08月18日 01:55 中国证券网-上海证券报
本报记者 于兵兵
昨天，由上海证券报独家合办的第七届博鳌房地产论坛上，中国房地产协会副会长朱中一介绍，年中刚过，中国房地产协会与国务院相关部门专家一起总结上半年房地产市场情况，并提出解决楼市的七点建议。
主要内容为，建议加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税；增加住宅用地和住房市场的有效供给，及时公布普通商品房、双限房、经济适用房的建设规划，以增强预期。加强出让合同监管，加大闲置土地处置力度，控制土地出让面积，提高工业用地容积率，改变城乡建设用地结构，以减少农村建设用地占比的方式“输血”城市建设用地。
专家表示，税收环节的改革已经势在必行。尽快出台物业税，以增加物业保有环节的持有成本，将闲置房产挤向市场，增加住房供给。另一方面，减少房产流转环节的税收成本，如
二手房营业税等。“令售房人减少售房税赋压力，提高房产流转积极性。”
另外，值得注意的是，包括朱中一、前建设部副部长杨慎等均对日前国务院出台的低收入家庭住房解困《意见》表示高度重视，提醒市场该政策可能会成为继1994年和1998年两次房改文件后，为住房体制提供执行细则的“房改中的房改”。
除上述两点外，中房协调研后提出的另外建议还有：透明房地产市场信息发布工作、加速房地产基金项目上市，拓展融资渠道；加强房地产企业自身建设等。其中楼市数据问题受到多位专家关注，前建设部部长杨慎建议尽快在技术上做到数据准确。“现在的房地产市场数据可以概括为“大体可信，相当不准。”杨慎直言。
好贴子要支持，谢谢楼主。
全国房价进入新一轮上升通道
http://www.sina.com.cn 2007年08月20日 00:19 东方早报
据新华社上海8月19日电国家发改委和国家统计局13日发布的调查显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，涨幅较高的城市主要有深圳、北海、北京等。央行发布的二季度中国货币政策执行报告中同时提醒：今年以来，房地产价格又现加快上涨势头。
六七月份，本是楼市交易的传统淡季，但全国楼市行情的热度堪与炎夏试比高。一系列统计数据和市场动向均显示，数年调控之下，房价未见低头却又抬头，并且，涨幅比以前明显加快。种种迹象表明，房价进入了新一轮上升通道。
全国房价逐月走高
从整体看，全国房价在大幅普涨，行情逐月走高。
对今年前6个月公布的调查数据对比分析发现，全国70个大中城市房屋售价1至7月份同比分别上涨：5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、 6.4%、7.1%、7.5%。其中，新建商品住房售价涨幅更大，前7个月同比分别上涨：6.1%、5.9%、6.0%、5.3%、6.6%、7.4%、 8.1%。
4至6月的数据凸现当前房价运行的新动向：一是涨幅加速放大。二是大多数民众所必需消费的品种———普通住房，售价涨势惊人。三是炒家青睐的二手房市场整体涨势比一手房更快，价格上行趋势强劲。
上半年房价的演变趋势则是：1至4月，房价涨幅还在5%至6%之间徘徊，进入5月，涨幅升到6%以上，到了6月涨幅更是突破7%的新高关口。
中西部“狂飙突进”
从局部看，中西部地区房价加速“补涨”，多个城市甚至领涨全国。
今年前6个月，在房价超过全国平均涨幅的“领涨”城市中，中西部地区所占比重均在四成以上，而去年同类数据不足三成。
这一中西部城市房价狂飙的趋势，在全国房价“领涨军团”构成中体现得更为明显。尤须值得警惕的是，像北海这样的二线城市，在今年前6个月中，竟有4个月领涨全国，新建商品住房保持在同比15%以上的涨幅，其中4月份甚至达23.6%。而在6月新建商品住房售价环比涨幅较高的城市中，中西部占了3 个，乌鲁木齐、南宁、洛阳均上涨1.7%以上。
这预示着，房价上涨不再是东部沿海城市的局部现象，而是进一步向中西部二线城市扩散。中西部地区的“狂飙突进”令整个楼市调控压力大增。
东部强烈弹升
从效果看，以房价曾经有所回调的
长三角区域为代表的东部地区，今年以来房价反弹强烈，又创新高。
统计数据显示，6月份国家发改委调查的70个大中城市中，位居长三角地区的南京房屋销售价同比上涨11.3%、宁波8.5%、杭州6.9%。上海尽管同比数据涨幅不高，但环比明显上涨0.7%。这说明，长三角房价的上涨趋势已非常明显。
在上海，市场信息反映，3月份以来，新楼盘开始大面积调高售价。5月份后，房价涨幅加快，且上涨区域不再限于中心城区，连供大于求的远郊地区也加入上涨行列。
长三角楼市既是全国的风向标，又是调控的样本———2005年下半年起房价曾率先回调。眼下，这一区域房价的强烈弹升，从一个侧面反映出有限的调控效果在遭蚕食。
深圳则是东部城市房价反弹的一个极端缩影：现已连续4个月领涨全国、连续17个月同比涨幅超过10%，6月份达15.9%。
此外，6、7月份历来都是楼市的销售淡季，眼下却反季节升温，这说明高烧不退的行情已经颠覆了楼市的季节性规律。
无论是整体还是局部、是补涨还是反弹、是现状还是预期，种种迹象表明，房价进入了新一轮上升通道。
专家预计：房价将于2010年见顶 2015年大降
http://www.sina.com.cn 2007年08月20日 08:40 经济参考报
“中国的房价在短期或者中期内会是上涨的，将来可能面临下降的压力。”近日，在主题为“楼市泡沫与房价调控”的“天籁之音巅峰对话”圆桌论坛上，中金公司首席经济学家哈继明表示，人口结构是影响中国房价走势的重要原因之一，到2015年，中国房价或将出现拐点。
房地产整体上不存在泡沫
近几年，中国房价涨幅较高，引发了业内外对房地产市场是否存在泡沫的担忧与质疑。对此，专家认为，在现有房价下，仍有大部分人具有购买需求与支付能力，中国房地产整体上并不存在泡沫。
“就整个中国来讲，房地产行业不存在泡沫。如果有，也是某些城市、某些价位的房地产可能会有泡沫。”路劲基建董事局主席单伟豹说。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉则表示，房地产市场也要有一定的泡沫去润滑，价格泡沫可以从很多角度去考量，如拿当前的房价和人们的支付能力去考量，支付得起就没有泡沫，支付不起就有泡沫，问题是拿谁的支付能力去衡量。
建设部政策研究中心主任陈淮认为，中国面对的不是住房困难，而是没有完全实现所有人都有房子住；没有实现大多数人都有自己的房子；再加上资源分配存在着不均衡和浪费，房价上涨有一定必然性。
多种因素推动中国房价上涨
对于中国房价还将上涨多久，中金公司首席经济学家哈继明预测：中国房价还将上涨八年左右。
单伟豹表示，中国的房地产上涨有一定原因，我国每年有10%的经济增长、人民币对美元的增值、再加上都市化，这几个百分点的影响加起来是刚性的价格上涨趋势。
刘洪玉则认为，人才和资本的流动也加速了中心城市房价上涨的趋势。“往往有能力买房的人更容易流动，他们流动的目的是寻找更好的发展机会。他们并非着眼于买房便宜，而是从增值的角度，预期拿到回报。”他说。
此外，中国赶超世界先进水平和产业结构的调整也将把资产价格推高。建设部政策研究中心主任陈淮表示，中国正在步入世界大国的行列，在经济发展过程中，人们的资产信用在不断地提高，人们拥有住房的过程实际是私人财富累积的过程和资产信用提高的过程。
对于中国产业结构调整对房价的影响，陈淮指出，目前全世界的资产价格正处在评估的过程中，包括房产价格和
股票价格。现在全世界的资产价格体系，是过去100年工业化过程中形成的。这个资产价格体系的核心是重化工业资产，是资金密集型。而在今天的产业结构中，重化工业并不那么重要，三五十人的上市公司市值就可以和大型钢铁企业比，
知识产权早就取代了折旧的资本回收方式，因此，这个世界中的所有资产价格体系都要全面评估。
2015年将出现拐点
虽然中国房价具有上涨趋势，但是，专家表示，在2008年奥运会的推动潮过去之后，中国的房地产产业会面临一个拐点。“到2010年达到顶峰，到2015年基本持平，但是2015年之后将大幅度下降。”哈继明称。
哈继明表示，当人口结构拐点出现的时候，可能也就是资产价格拐点要产生的时候。他说，中国在解放后，尤其是上世纪50年代，出生率特别高，一直维持了20年左右。到了上世纪70年代末，开始实行计划生育政策。因此，上世纪50年代中期出生的人，是目前的主要储蓄者，他们在社会中占比非常高，既要为自己养老储蓄，也要为孩子教育储蓄。在储蓄率高的情况下，利率水平一定是很低的，人们必定寻找其他增值、保值的手段，或者买房子，或者买股票，甚至买字画等。这使得资产价格被推了上去，但是等到他们退休或者逐渐离开这个世界的时候，就会发现很难把手中的资产传到下一代去，因为他们的下一代可能都是独生子女。在这种情况下，房价必然会出现回落。
据介绍，日本房价也曾出现先涨后落的情况，这与日本婴儿潮有很大关联。“如果日本的经验和教训对中国有一点启示的话，我们不难想像，中国资产价格的变化也会出现先涨后落的情况。这就是为什么资产价格，尤其是房价，还有八年，也许是10年的上涨空间。”哈继明说。
任志强：60平方米经济适用房已很大
http://www.sina.com.cn 2007年08月20日 04:28 中国网
郝倩
“60平方米的经济适用房是通过政府保障机制来满足的。这一面积对于中低收入群体来说足够了。”在此次博鳌房地产论坛中，华远集团董事长任志强对《第一财经日报》表示。
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(下称《意见》)，经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右，新建廉租住房建筑面积控制在50平方米以内。政策出台之后，业内立刻有人对这一面积的控制标准提出质疑。对于这种面积的控制，任志强认为,“本身就是政府的保障机制，根本没有必要讨论是否合适。而面积的制定，是由国家实力，以及财政所能给予的保障决定的。”
至于“60平方米”这一面积，任志强举例说，目前全国平均的
户型也就只有70平方米，其中廉租房本身就在50平方米以下。而在泰国，廉租房的面积只有36平方米，这也是控制在基本满足生活的范围之内。在我国香港地区，可能根据申请比例，要平均7年左右才能轮得上政府的补贴。相比而言，60平方米已经是一个很大的概念。
“在我国内地，1988年之前，福利分房的两居室也都只有不足50平方米的面积。”任志强说。
“政府的保证体系，首先就要保证基本的住房需求，以及‘脱困’，本身也不能达到理想住房目标这一目的。”建设部政策研究中心主任陈淮在论坛中表示。
同时，对于目前国家所制定的经济适用房体系，SOHO中国董事长潘石屹也谨慎表述“
房价太敏感，而且太综合”。潘石屹认为，以后每年可能增加的几百万套经济适用房，会对郊区的低档房产生冲击。(来源：第一财经日报)
潘石屹：房地产上市公司高市盈率之忧
http://www.sina.com.cn 2007年08月20日 02:22 第一财经日报
郝倩
对于高市盈率的忧虑，一定程度上也就是对房地产上市公司扩张速度的质疑。
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在论坛上认为，虽然上半年房地产市场运行基本平稳，但存在的问题和矛盾依然比较突出。供不应求的局面下半年还难以缓解，住房价格上涨的压力依然存在，房地产投资投机性有上升趋势。
造成今年上半年住房市场供不应求的主要原因，从供求方面看，一是一些城市住房用地连续几年完不成供求计划；二是一些城市对未来的市场预期看好，对已经取得的土地放慢了开发进度。从需求方面看，家庭拥有多套住房的数量在增加。
这些都成为地产公司加速度发展的背后推动力，而且这种推力越演越烈。
巴曙松在观察上市房地产公司的行为时也发现：“越来越明显的，大家把拿地作为盈利决定性因素，我们看到的比较多的，像‘碧桂园’，大概在4000多万平方米。”
根据钟伟的分析：在未来20年，市值可能过万亿元的港股上市公司有2家：“绿城中国”、“中国海外发展”。其市值达到万亿元的年份分别是2024年、2025年。值得注意的是，“新世界中国”虽然目前的市值较高，但由于在过去的5年中，其资产周转率以及外部的股权融资率都非常低，因此未来的发展潜力并不是很大，未来20年的市值难以达到万亿元。
扩张速度、市值、市盈率的连锁反应，给整个市场的发展带来隐忧。一方面是市值增长过快，一方面是市盈率的居高不下。
接受《第一财经日报》专访时，潘石屹打开资料袋，翻出SOHO对于几十家房地产公司的市盈率统计。他平时不大擅长用数据说话。
他指着其中一家公司的分析数据，有些愤愤：“大部分的房地产上市公司市盈率都已经超过100倍，其中这家公司的市盈率达到184倍。”
虽然按照任志强的乐观主义论调，如果土地价格和住房价格统统可以翻一番，房地产公司的市盈率就会自然下降，从而达到一种理想状态。但是在潘石屹看来，这种状态出现的可能性十分微小。
潘石屹认为，这种高市盈率是一个非常可怕的现象。因为与高市盈率必然相关的，还有企业的财务状况。
钟伟对本报记者分析称：房地产企业的财务状况通常用两种指标来衡量：一是帕尔笛比率，但是该比率仅具有参考意义；二是“可持续增长率”，由罗伯特·希金斯提出，运用后者进行房地产企业财务风险的评估，基本思路是考虑两大指标，一是业务扩张指标，即销售增长率；二是财务风险指标，即权益负债比。
根据《2006年A股房地产企业业务扩张评价》，钟伟作出总结：排名前10强的企业中，权益负债比小于1的企业占了5家，分别是“保利地产”、“招商地产”、“金地集团”、“苏州高新”、“华发股份”，说明这5家企业在2006年年度已经严重处于超速状态；在权益负债比大于1的5家公司中，“陆家嘴”的有息负债率为0，因此这家公司是安全的，处于保守状态。“万科”则处于超速状态。此外，“北辰实业”、“中华企业”2006年的销售增长率小于平稳增长速度，处于保守状态。“金融街”则处于轻度超速状态。
北京国土局回应红狮限价地毒地出让质疑
http://bj.house.sina.com.cn 2007年08月20日07:28中国房地产报
本报记者 王伟民 见习记者 李慧 北京报道
北京市第二批限价房红狮涂料厂地块“毒地出让事件”在持续发酵。
8月15日，北京市国土局所属土地整理储备中心副主任叶向忠在接受《中国房地产报》采访时，首次就此事表态说，土地整理储备中心在出让前已经对红狮涂料厂化学污染问题做了环保评价和治理方案，并经过了北京市环保局批准，因此不存在“毒地出让”。
红狮涂料厂地块位于北京市南三环外，由于该地块规划中有3.2万多平方米的商业用地，一度吸引了14家房地产开发企业参与投标。7月19日，万科地产以5.9亿元的价格最后拿到了地块的开发权。
7月30日，曾有媒体报道说，东铁匠营红狮涂料厂地块在上世纪50年代曾建有农药厂，80年代起改为涂料厂，部分土壤已被污染。根据中科院生态环境研究中心此前对红狮涂料厂地块进行的评价，确定污染物为“六六六”和DDT，被污染土壤约为14万立方米，一些市民担心受污染土壤未来可能有害住户健康。
北京万科表示，将严格遵照国家相应法律法规和招标文件中的具体要求，将受污染土壤全部挖走，依据焚烧方案进行处理，污染土壤清理的全部过程将接受市环保局的监管。
8月15日，北京万科企业有限公司办公室副主任马宁在接受记者专访时也表示，目前万科“已经邀请了两家具备专业资质的环保技术公司接洽，正在做(污染治理)方案，并将尽快实施。”
叶向忠介绍，整个化学污染治理过程需要花费1亿元，这些费用在投标之前已经告知投标和最后中标企业。考虑到治污成本，该地块出让的价格相对较低，万科拿地楼面价仅合1700元/平方米，而附近房地产开发项目的销售均价达9000元/平方米。
针对土地除毒治理会否延误限价房上市时间的质疑，马宁表示，谈论这一问题还为时过早，“治污需要北京市环保局验收后再进行建设，目前正在做治污方案，拿出方案后我们会按照方案指引和政府的要求尽快治污。”
此前，北京天通苑垃圾填埋场等建设用地的污染问题，都曾引发争议。城市化向郊区推进过程中，化工企业原址开发污染治理问题越来越引起公众和开发商的关注。
地价拉升房价 中国地产业遭遇博鳌盛世危言
http://bj.house.sina.com.cn 2007年08月20日07:55第一财经日报
地价改变了市场对房价的预期，企业对于土地的追求热情导致居高不下的市盈率。这几乎成了地产界的一个怪圈
郝倩
“当潮水退去以后，才能知道谁没有穿泳裤。”在8月17日由《第一财经日报》和观点地产机构等主办的2007(博鳌)房地产论坛中，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松用这句话，给目前火热的房地产市场泼了盆冷水。
股市的火爆使得楼市资金充裕，随之为地产公司飙高地价提供可行性。“地王”的频现，导致各地地价急速飙高，同时被打了“激素”的是地产上市公司急剧攀升的股价。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析认为，在未来10年，没有哪家A股公司市值将超过万亿元。但是，在未来20年，市值可能过万亿元的A股上市公司有3家：“万科”、“陆家嘴”和“北辰实业”，市值达到万亿元的年份有可能分别是2018年、2024年和2025年。
如果业务扩张维持在2006年、2007年的水平，如果资本市场的扩张也维持在近两年的水平，那么，上述时间可能缩短一半左右。
不容忽视，中国的房地产市场正在经历一个急速转轨以及快速增长的阶段。中国的房地产界，已经从20年前“出生的天真”到今天尽情地体验“成长的喜悦”。但是，房地产市场发展也必须遵循商业逻辑，并不能超越市场发展的周期。
在此次论坛中，与会者所达成的共识就是：从某种意义上来说，这种多米诺骨牌般的连锁攀升是有危机的。
从土地问题开始分析：在豪赌般大把散银子飙地的背后，地价涨了。
钟伟在论坛中拿出了历年的国土资源公报：2004年，我国城市地价与上年同期相比城市综合地价增长6.08%；2005年，全国主要城市综合地价同比增长4.44%。到2006年，土地出让面积、价款显著增长。全国共出让土地价款7676.89亿元，同比增长30.5%。其中招标挂牌出让面积 6.65万公顷，出让价款5492.09亿元，分别增长16.3%和30.9%。
这种土地市场高增长率的繁荣表象令人“汗颜”。通常只是将中国的房地产市场诊断为“亚健康”的钟伟此次却抛出了“规模为王、土地为祸”的观点，直击土地市场中“冒进者”的逻辑。
按照SOHO(中国)联席主席潘石屹的分析，正是因为房地产上市公司已经达到一个高得惊人的市盈率，所以才需要找寻利润之外的增长点。土地储备的急速扩张成为捷径。
当一家房地产企业的市盈率可以超出180多倍之后，这种风险可想而知。由于是资金密集型企业，它必然要受到金融市场风险的影响，同时还要受到宏观政策的影响，还有全球金融环境的影响。而房地产企业资金链的紧绷，无疑成了令人担忧的市场现状。
地价改变了市场对
房价的预期，企业对于土地的追求热情带来企业的超常规扩张，既而导致居高不下的市盈率。这几乎成了目前地产界的一个怪圈。
也许在面粉贵过面包的时候，风险就近了。所以正如同巴曙松所说：“我们在市场好的时候，也应该反过来做一个逆向思考，这样我们就可以躲过或者减少这种冲击。”
渣打：人民币今年升值在5%以内
http://www.sina.com.cn 2007年08月20日 08:23 中国证券网
渣打银行昨天发布最新一期研究报告预测，年内人民币升值幅度将控制在5%以内。
渣打银行资深经济师王志浩认为，今年下半年，央行采取的紧缩政策将偏重于利率调整以及更加严格地遏制投资，而不是人民币大幅升值。此外，从近期调控方颁布的一些政策，如大范围降低或取消出口退税、以及修订加工贸易商品分类等可以看出，减少贸易顺差已成为宏观调控的重中之重。贸易顺差的减少势必减轻人民币升值压力。
中行全 球金融市场研究部最新发布的报告也认为，人民币年内升值幅度将控制在5%以内。中行高级分析师方明表示，受下半年外汇投资公司成立等诸多因素的影响，人民币后期升值压力会有所减轻。
上述报告发布的几个交易日内，
人民币汇率中间价累计跌幅达到355个基点。以前一交易日公布的数据计算，今年以来，
人民币升值幅度已超过3%。
外管局批准滨海新区为个人对外证券投资试点
http://www.sina.com.cn 2007年08月20日 18:17 中国新闻网
中新网8月20日电 据国家外汇管理局网站消息，天津滨海新区被批准为境内个人直接对外证券投资业务试点，居民个人可在试点地区通过相关渠道，以自有外汇或人民币购汇直接对外证券投资。
国家外汇管理局首选在天津滨海新区试点个人直接对外证券投资业务，主要内容包括：
一是居民个人可使用自有外汇资金及人民币购汇直接从事境外证券投资，投资规模不受《个人外汇管理办法实施细则》规定的年度不超过5万美元的购汇总额限制。
二是投资通过中国银行、天津分行和香港中银国际证券有限公司办理，投资者应在中国银行天津分行开立个人境外证券投资外汇账户，并委托其在香港中银国际证券有限公司开立对应的证券代理账户。
三是试点初期，投资者可投资香港证券交易所公开上市交易的证券品种。
四是人民币购汇投资的本金和收益可以保留外汇，也可以在开户行结汇。自有外汇投资的本金及收益如需结汇的，应按照《个人外汇管理办法实施细则》的相关规定办理。
五是实行投资者风险自担原则，业务办理机构应如实向投资者提示投资风险，同时严格内部风险控制，执行有关法律法规，完善信息披露机制，保障投资者合法权益。
全文如下：
国家外汇管理局关于开展境内个人直接投资境外证券市场试点的批复
国家外汇管理局天津市分局：
你分局《关于开展境内个人直接投资境外证券市场试点的请示》(津汇发87号)收悉。现批复如下：
一、同意你分局关于在天津滨海新区开展境内个人直接投资境外证券市场试点的申请。请你分局按照所报《开展境内个人直接投资境外证券市场试点方案》的要求，组织开展境内个人直接投资境外证券市场的试点工作。
二、境内个人可在试点地区通过相关渠道以自有外汇或购汇投资境外证券市场，购汇规模不受《个人外汇管理办法实施细则》规定的年度购汇总额限制。
三、此试点对贯彻促进国际收支基本平衡、有序拓宽资金流出渠道、逐步实施资本账户开放的总体要求具有重要意义。你分局应积极指导和协调试点工作，规范办理境内个人直接对外证券投资业务，促进试点工作的顺利实施；同时，应密切跟踪和定期报告试点开展情况，及时将实施过程中遇到的问题向国家外汇管理局报告。
此复。
中国试点允许个人直接投资境外股市 初期首选香港
http://www.sina.com.cn 2007年08月20日 16:41 新华网
新华网北京8月20日电(新华社记者 赵晓辉 王宇 姚均芳) 中国国家外汇管理局20日宣布，在天津滨海新区进行试点，允许境内居民以自有外汇或人民币购汇直接投资海外证券市场，初期首选香港。
这是继放开银行系、证券类、保险系合格境内机构投资者投资境外股市之后，中国拓宽外汇资金流出渠道的又一重要举措。此前，中国境内居民只能通过机构投资者间接投资海外证券市场。
根据国家外汇管理局的最新规定，居民个人直接投资境外证券的投资规模不受年度5万美元的购汇总额限制。试点初期，投资者可投资香港证券交易所公开上市交易的证券品种。人民币购汇投资的本金和收益可以保留外汇，也可以在开户行结汇。
试点业务首选在天津滨海新区。根据规定，居民投资境外证券需通过中国银行天津分行和香港中银国际证券有限公司办理，投资者应在中国银行天津分行开立个人境外证券投资外汇账户，并委托其在香港中银国际证券有限公司开立对应的证券代理账户。
国家外汇管理局官员说，放宽个人对外投资的汇兑限制，是促进境内个人充分利用国际金融市场优化资产配置、分散投资风险、提高资金收益的有益尝试，也是深化外汇管理体制改革，拓宽外汇资金流出渠道，促进国际收支基本平衡的重要举措。
这位官员说，开展境内个人直接投资境外证券市场试点，将有助于促进个人境外投资有序进行，积累相关风险防范和监管的经验。
近年来，随着中国国民经济持续快速平稳发展，境内个人收入水平显著提高，境内个人多样化投资需求日益增长，中国充裕的外汇资金也为境内个人开展对外证券投资提供了条件。官方数据显示，中国外汇储备余额上半年突破1.33万亿美元，同比增长41.6%。
中国银行金融专家谭雅玲说，批准开展境内个人直接对外证券投资试点，有利于国内资金进入海外市场，缓解外汇储备过多的压力。她认为，中国资金进入国际市场，借鉴国际市场先进金融理念和技术，有利于提高投资者资金收益。以试点方式开展，保证了个人对外证券投资的稳步和有序进行。
中信证券首席策略分析师程伟庆说，这一举措和之前放开合格境内机构投资者投资境外证券是一脉相承的，一方面增加境内居民投资渠道，另一方面缓解流动性过剩。
两位专家都认为，因为是试点，资金量不大，所以对大陆股市和香港市场影响不大。
天津滨海新区是中国继上海浦东之后的第二个综合配套改革试验区。2006年6月，中国政府提出今后“在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试”。
中国第一只私募产业基金——渤海产业投资基金2005年12月13日获批在天津滨海新区成立，成为中国政府特批试点的首个利用国内资金设立的产业投资基金。现任天津市市长戴相龙为中国
人民银行原行长。
万年一遇的“黑天鹅”
作者: Value杂志
时间: [ 2007-08-20 07:07 ]
万年一遇的“黑天鹅”
毕老林
老毕早前曾介绍哲学家塔利布最新畅销著作《黑天鹅》（The Black Swan）近日次按风暴令金融市场人人自危，西方评论员纷纷把塔利布的理论搬出来，指次按危机可能又是一宗“黑天鹅”时间。
对于这种说法，老毕并不苟同。The Black Swan一书的副题是“The Impact of the highly Improbable”，那等于说，单单人人自危并不足够，真正的“黑天鹅”必须符合发生的可能性微乎其微这个先决条件。
老毕可立即想到的“黑天鹅”事件，“九一一”恐袭当然是众人之选，但对港人尤其是马迷来说，1999年香港比马大赛由两匹99倍大冷门串成连赢，绝对称得上“黑天鹅”。稍有经验的马迷都知道，关乎名誉的高水平公开赛，由于马匹在平磅的条件下角逐，优胜劣败天公地道，除了“盲巫”和包拗颈之流，99倍大冷不是陪跑是什么？两匹99倍冷马一Q而回，不是“黑天鹅”又是什么？
次按问题虽深不见底，但绝非“从石头爆出来”的，早在去年底、今年初已有多家按揭机构承认“一身蚁”，警号在那时已经响起。以“等待发生的意外”形容之，比称次按风暴为“黑天鹅”贴切百倍。
讽刺的是，在交易工具日趋精密。依赖电脑模型趋吉避凶的“计量投资”（quantitative investing）大行其道的今天，这种科学化的投资方法，在人心惶惶的市况中原来那么不堪一击！
以电脑模型指定投资策略的高盛旗下对冲基金Global Equity Opportunities (GEO)，资产净值于一周内暴泻30％，蒸发掉14亿美元。为了挽救基金（高盛高层强调非挽救而是投资），高盛除了自掏腰包20亿美元外，更忍痛宣布免除相当于资产值2％的管理费，而表现费则减半，藉此挽留旧客吸纳新客。
GEO并非唯一在市况中大起大落损手的量化基金，还记得去年曾任美国国防部解码专家、去年荣登对冲基金薪酬榜首的西蒙斯（James Simons）吗？他创立的Renaissance Technologies极受推崇，旗舰Medallion基金更获得1988年至今每年平均回报30％的骄人成绩。不过，在8月初短短数个交易日内，Renaissance亦未能幸免，旗下基金平均跌幅近一成。其他名气响当当的计量基金，如摩根大通的Highbridge Capital、DE Shaw及巴克莱国际投资管理（Barclays Global Investors），无一能逃脱厄运。
英国《金融时报》日前一篇题为“系统错误”的文章旧指出，近日对冲基金损手烂脚，暴露了电脑模型投资法的重大弱点。根据电脑计算，类似近期的市况发生的可能性，由“万年一遇”至“10万年一遇”不等。若然“黑天鹅”是百年一遇，按照电脑模型的估算，近期金融市场的波动，较两匹99倍大冷门一Q返回凯旋门发生的可能性更微！
电脑模型的弱点，是依赖过往的数据对未来作出预测。面对金融产品以急速推陈出新，加上过去几年市场风调雨顺，电脑模型预测未来的能力不问可知。另一方面，这些模型大都由出身同一学府的“数学奇才”设计编写，采用的策略大同小异，很容易造成“电脑羊群效应”，同一价位齐齐买入，同一水平集体沽出，实行有福同享，有货同当……
投资者，不要低估自己的common sense，说到趋吉避凶，动物的本能触觉远胜只懂运算不明人性的电脑！
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王石吹响一种声音
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从围屋到海螺，万科似乎更愿意扮演中国地产界的“良心”，都说做好事并不难得，难的是坚持。但愿海螺之声，绵延不绝
2007年6月12日，深圳，本刊记者参加了万科举办的第二届“海螺行动”，即“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动的正式启动仪式。“海螺行动”橙红而醒目的LOGO下，王石接受了《今日地产》的提问，对万科解决低收入者人群住房问题的理想与实践进行了阐述。以下是王石答记者问。
“这个声音就是关心低收入人群的居住问题。”
从万科的产品体系来讲，这和海螺行动是没有直接关系的，海螺行动不纳入万科产品线内，它是解决廉租屋，廉租屋不是万科的产品，因为产品必须要有盈利模式，没有盈利模式就很难做产品线。在海螺行动上，万科并不追求盈利的。
海螺行动中的这个“海螺”是什么意思？“海螺”有两层意义，直接理解来讲，我们知道海螺的壳是寄居蟹居住的地方，这是直观的意思；再一层意义就是海螺对人有什么用，就是号角，海螺本身能吹响一种声音，这个声音就是关心低收入人群的居住问题。
我记得两年前，我曾经专门就城市住宅小区的规划考察了英国，北至爱丁堡一直下到伦敦，其中走了一个城市叫格拉斯哥，这个城市有一个“阳光项目”，但这个项目是一百年前开发的一个工人居住小区，开发的业主是一个肥皂厂的老板。这个工人居住小区在一百多年过去后已经成为中高档高尚住宅区，这也是我们慕名参观的住宅小区。英国这个厂主叫利文，他觉得如果给工人创造比较好的条件，来增加劳动成果，由于他们身心比较健康、全身心的工作，这样投入的资本可以在产品质量、品牌上赢得回报。其结果是：这个一百多年之后，有爱心的、愿意改善工人居住条件的公司现在成为了一个国际知名的品牌，而这个住宅区由于环境很好建筑优良，所以中产阶层、非常有钱的人都愿意住进去，所以现在阳光住宅区成为了一个中高档、非常高尚的住宅区。
“多大能力就尽多大责任。”
参观这个项目给了我非常深的启发，所以在回来之后万科就提出了不仅仅做中高档商品住房，而且也要关注城市的低收入的住宅问题，当然我们还是有局限性，主要还是考虑解决中低收入。因为如果这个城市不稳定、贫富悬殊，不能很好地解决低收入者的住宅问题，我们建造的高尚的住宅区也不可能高尚，也不可能安宁，从社会的相关利益者来讲，作为一个有责任的、有影响力的企业，不仅在商品开发上积极地进行创造利润、制造产品、赢得客户，还应该从企业公民的角度关心社会，尽自己的一份力量。
同时无论是现在还是将来，作为国内房地产企业的龙头老大，万科绝不做中国房价的领跑者。相反，万科将更加积极地支持国家平抑房产泡沫的各项举措，支持“90方2居室”小户型低价住宅的建设，进一步关注城市中弱势群体的住房需求。
因为中国是最大的房地产市场，很有意思的一个现象，这两年美国的房地产形势走下坡路，每年以20%的速度在萎缩。但是你成为最大的，并不等于你就是这个行业里世界级的，就算你是世界级的，你是不是最优秀的？万科要走的道路是非常长的，归结到我的心路历程就是有“多大能力就尽多大责任”，你尽了中国市场的责任，你的能力就是中国的能力；你能尽到对国际上、对世界上的能力，你就是国际上的能力。优秀是一种能力的表现。
所以我最想说的是这两句话：第一句话是阳光下创造财富；第二句话是感恩心回报社会。