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王石妻购万科股票不违规 深交所称还将继续调查
http://www.sina.com.cn 2007年07月24日 08:12 新京报
王石妻购万科股票不违规深交所称还将继续调查
深交所负责人首次正面回应该事件；此前王石因此事道歉
“身陷股票门王石道歉”追踪
本报讯 在深圳证券交易所昨天举行的媒体交流会上，深交所负责人对于王石夫人买卖万科股票的问题首次正面回应。该负责人认为，依照现行法规，王江穗买万科股票并不违规。
万科高管妻子购万科股
7月10日，深圳证券交易所发布消息，称万科董事长王石妻子王江穗在7月6日以每股19.38元的价格购买了46900股万科A股。随后，7月20日，王石在其博客上就此事道歉，表示这次事件没有任何内幕，也不存在获取不公平回报的企图。当天，万科集团发表公告，王江穗决定7月23日将卖出持有的万科A股，所得全部收益将上交公司；并称买卖股票一事是王江穗代理人所为，王石夫妇两人当时均不知情。
深交所称还会调查
对此，深交所副总经理张颖表示，如有违规，深交所将采取相应的监管行为，这其中并无协商的余地。但是，根据中国证监会4月5日发布《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》，以及深交所5月8日发布的相关指引，上市公司董事、监事和高管的配偶及直系亲属买卖本公司股票时，明确规定应在发生买卖行为的两个交易日内，在深交所网站进行披露。王江穗买入股票后，按要求向公司董秘报告，并在交易所网站作了披露，万科向深交所提供了整个买卖资料。深交所还会调查此事，如发现违规，将在交易所的权限范围内作出处理。
大成律师事务所陶雨生说：“按照证券法规定，上市公司高管亲属可以购买其上市公司股票，但必须在2个交易日内上报交易所进行公告。关键是她在买卖股票之前是否知情。”
综合《深圳特区报》 《央视经济信息联播》报道
第一单公司债在望
本刊记者 乔晓会 本刊实习记者 张卓/文《财经》杂志 /总190期
公司债试点的正式办法即将出炉，长江电力很可能拔得头筹
公司债试点的正式办法即将出炉，长江电力很可能拔得头筹
在摩擦与争议中，被各界寄予厚望的公司债试点即将迈出第一步。
6月12日中国证监会发布了《公司债券发行试点办法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）之后，乐观者曾预计，正式办法将很快推出，首批公司债券试点也将顺利下水，甚至预计年内可破千亿元规模。
但正式办法拖延了一个多月仍未出台，显示公司债的推进并不如预料中一帆风顺。
问题的症结仍然集中在各相关主管部委的不同意见上（参见《财经》2007年第13期“公司债破冰”）。其中，公司债能否在银行间市场和交易所市场同时发行和交易，两个市场如何有效打通；商业银行能否以及如何参与只在交易所市场发行和交易的公司债？如此种种，成为公司债市场下一步去向的焦点所在。
不过，据《财经》记者了解，目前证监会在征求意见之后上报国务院的有关办法，在获得高层领导的最后批示后，将在近日推出。新版试点办法已删除了原征求意见稿中“公司债券需由中国证券登记结算公司统一登记结算”的内容。这为推动解决上述疑难问题留下了解决方案的窗口。
然而，无论是已公布的《征求意见稿》或是修改稿，仍属粗线条的框架性制度，与现实操作仍有距离。
“抛开公司债的监管之争，核心问题在于能否建立起一个真正市场化的公司债市场，即从发行资格到定价，再到担保、评级均遵循市场规律而非行政干预，而目前的监管模式都还有很长的路要走。”一位业内人士如是评价。
公司债第一单
“债券市场发展成败的关键在于细节。”一位券商固定收益部负责人表示。据《财经》记者了解，长江电力股份有限公司（上海交易所代码：600900，下称长江电力）极有可能创下公司债试点的第一单，在操作过程中成为检验并弥补制度瑕疵的先行者。
据《财经》记者了解，长江电力正式备战公司债已经一月有余，目前已到了“非常深入”的阶段，在实际操作中已经和投资者、交易所、证券登记结算公司做过多次沟通。
长江电力的基本面完全符合证监会对试点公司的资质良好的要求。截至2007年3月31日，长江电力资产负债率仅38％，净资产为331亿余元，累计债券余额也仅为25亿元短期融资券，远低于《征求意见稿》中累计债券余额不超过公司净资产40％的标准。
从长江电力的历年年报也可看到，近三年来该公司每年经营性现金流均超过50亿元。
与此同时，长江电力又有每年收购部分发电机组的资金需要。长江电力今年已经完成收购两台发电机组，未来还会以每年收购一两台机组的进度逐步完成收购，每台机组价格约在50亿元上下，将成为业绩稳定增长的主要来源。充裕的净资产额度、稳定的现金流、可靠的资金用途，正是投资者青睐的发债对象。
公司债本身对发债企业也有相当的吸引力。从融资成本看，如果发行较为顺利，公司债发债成本会较银行贷款低，但高于短期融资券。虽然目前有很多公司将短期融资券用于偿还银行贷款，但短券需要滚动发行，且其间有一个月左右的间隔期，仍有不便。
据《财经》记者了解，长江电力目前计划一次性申请批准公司债发行额度80亿元，具体金额最后还有可能相机调整，预计在两年内分批发行；首次发行额度将视试点办法公布的限制来确定，其承销商为华泰证券和中信证券。此外，有望进入首批公司债试点的上市公司包括深万科、金融街、中石化等。长江电力和深万科可能分别成为两个交易所的公司债试点第一单。
选择万科还是选择碧桂园
——《中国房地产报》
多元化与专业化的争论在这个商业时代贯穿始终。论战的双方都能举出1万个自己成功而对方失败的例子。世事无绝对，通向罗马的道路可以很多，但是必须坚持走下去。
10年前，北京一位记者写了篇文章《海尔的加法和万科的减法》。而那时的万科，还只是从一个多元化经营的集团转向了专业化房地产开发的道路。万科今天1000多亿元的市值就是这么一减再减出来的。
7月9日，万科与嘉德置地的全资子公司凯德商用产业有限公司签署战略合作大纲。万科的专业化减法也进入了一个新的阶段，即对自身住宅业务的链条进行减法，把所有能够外包的项目统统外包。在此前的一个月，王石在深圳万科的发展策略发布会上就坦言，万科在各领域的战略合作伙伴也会越来越多。
2006年，万科销售金额达到212.3亿元，同比增长69％，是中国第一家跨过200亿元大关的房企。2007年万科的销售收入预计将达到400亿元，以30%的增长率计算，将在2010年达到1000亿元销售收入。
如何在规模不断扩大的前提下提高生产率，是万科以及同样希望跨入千亿俱乐部的地产商面临的同样难题。
万科选择了住宅产业化的道路。就是以工业化、标准化、系列化的方式重新组织生产模式，以最终产品住宅为纽带，构造一个关系紧密的企业联合体，形成一个自发的产业化联盟。万科就是要做整合的中心力量，主导品牌推广与产品设计。
万科采用的是高“管控”与业务“外包”的治理模式。客户与效率将是万科战略的两个基本点。提升效率的一个关键支点是“转向基于资源整合的操作方式”。除了合作拿地、合作开发之外，万科营销的70％已经外包给相关专业公司，目前正在推进的是设计、承建、采购等方面业务。
万科的发展就像登山，有很多条路可以通向山顶。只沿着一条路往上登，自然没有别人从几条路登山能看到的风景多。然而，认定一条路走，不为岔道所迷惑，却往往可以更快地到达山顶。而真正到了山顶，“一览众山小”，却能看到别人无法看到的风景。
除非是所在大市场的全面萎缩，专业化成功的企业往往会越走越发现以前根本想不到的好机会，而不是路越走越窄。而且，这些机会往往只有那些已有足够能力沉淀的专业化企业才能够得着。
同样在6月，碧桂园资产总市值超过了1000亿港元，碧桂园代表着珠三角另一种房地产商的发展模式。
碧桂园模式一定意义上就是在郊区进行大盘规模开发，再利用手里的低成本土地储备进行扩张。在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色，设计、建筑、装修，甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂，连砖都是自己产的。确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。
到底走专业化还是多元化的道路和企业家自身的追求紧密相连。专业化企业往往效率更高，而多元化企业生存的机会更高，更容易上规模。你到底想要什么？精彩的企业和事业，还是规模和速度？狐狸型的企业家往往喜欢追逐机会，偏爱多元化的发展方式；而刺猬型的企业家往往更容易坚持专业化的发展。
万科嘉德结盟 共舞商业地产
——《中国经营报》
在专注住宅开发的市场策略下，万科近期做出一个英明的选择：与亚洲最大的房地产上市公司之一，同时也是商业地产领域的佼佼者嘉德置地结成战略合作伙伴。7月9日，透过嘉德置地全资子公司凯德商用产业有限公司（以下简称“凯德商用”），双方签署了战略合作大纲。
根据大纲，未来双方将就万科开发项目中的商业部分展开合作。凯德商用负责提供项目商业部分的开发资金，并负责有关部分的规划设计、招商以及经营管理等工作。而万科负责项目开发、建设和日常经营管理。对于万科已经开发完毕或部分正在开发的项目中的商业部分，凯德商用也有购买意向。记者从凯德商用企业传播负责人处了解到，该公司的主要业务确实囊括了商用物业投资和经营管理两大方面，他们在中国主要是收购一些建成的物业进行经营管理，经营管理成熟的资产打包上市，很少涉及开发、建设环节，基本属于金融和商业的混业经营。
仲量联行北京区总经理翰德伟评价说，万科与凯德商用的合作是基于双方各自优势的互补性合作，合作成功会给双方带来更大收益，会给市场带来更好的产品。他说这种合作方式是新兴市场中常见的形式，希望未来在中国看到更多这样的合作。
当事双方是怎么看待这场合作的价值与意义的呢？万科总经理郁亮指出，万科定位于住宅开发商，一般不涉足商业和持有性物业，但是现在很多项目既有住宅又包含商业等持有型物业，如果没有合适的合作伙伴进行商业物业的开发和管理，公司可能因此丧失很多很好的项目机会。与嘉德置地的合作，可以帮助万科更好地把握项目机会。而项目中商业部分的良好开发，也将推动整体项目的发展。此外，在万科快速发展过程中，此项合作对提高公司资产周转也会起到良好的作用。
嘉德置地总裁廖文良认为：“万科是中国内地最大的房地产开发企业，与万科合作将给公司带来更多的商业管理资源，迅速扩大公司在内地的业务。嘉德置地目前在内地28个城市拥有72处商业物业资源，总价值超过30亿美元。到2010年，嘉德置地希望管理的商业物业能超过100处，总管理面积超过400万平方米。”
在房地产宏观调控逐渐深入的背景下，资源整合是未来大势所趋。万科早已清晰认识到了这一点，早在并购南都房产接受记者采访时郁亮就曾经指出：未来万科将会不断地合纵连横。所以，万科与嘉德置地的合作不是第一单也不会是最后一单。作为一个业务遍及20多个国家的国际企业，嘉德置地同样有着成熟的合作意识。在万科之前，这个深耕中国市场13年的企业已经和深国投、华联建立了合作关系，与万科的合作同样不是他们的第一单也不会是最后一单。嘉德期望未来3年在中国增加超过30个商业地产项目，相信会不断利用合作和收购的方式取得。
晕倒，万科都快到顶了赶时髦推荐这个？
刘晓忠：说王石妻子不违规过于草率
http://www.sina.com.cn 2007年07月25日 08:05 新京报
日前，深交所就市场质疑王石夫人王江穗购买万科股票涉嫌内幕交易问题进行了首次正面回应：根据现行法规，王江穗买万科股票并不违规。(本报昨日A19 版)深交所的依据是，中国证监会4月5日发布的《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》，以及深交所5月8日发布的相关指引。
诚然，根据上述规定，王江穗都履行了相应的职责，即购买后两个交易日内在深交所进行了披露，并不存在违规的情况，但其行为是否属于内幕交易还待调查。而且，已经有了多部法律法规可供参考，如当前的《证券法》、《刑法》等法律都对如何确定内幕交易做出了相应的规定。深交所“不违规”结论所依据的规定属于部门法规，相对于《证券法》和《刑法》等属于下位法。
根据当前《证券法》和《刑法》的相关规定，王江穗买万科股的行为确实具有进行内幕交易的种种可能性。
一方面，王江穗属于万科董事长王石的妻子，能够有条件接触到相关的内幕信息，属于《证券法》等所规定的内幕交易主体。
另一方面，自王江穗7月6日在二级市场购入46900股万科
股票到7月23日卖出这一阶段，万科发布了许多重大信息。比如，7月10日万科发布公告，称将与亚洲最大的上市公司之一嘉德置地集团下属的
零售业地产企业凯德商用展开合作；7月13日，万科再发公告，称公司已接有关通知，将于7月13日审议其公开增发……
虽然王石在其博客上给出了其与妻子都不知情的说法，但这相当苍白。因为当事人外出旅游与是否存在内幕交易并没有直接的因果逻辑关系。
王石需要提供更富说服力的证据来证实自己和妻子没有从事内幕交易。
遗憾的是，深交所仅凭借两个下位法就判定王江穗买万科股的行为不违规确实显得有些草率，甚至有些“避重就轻”。
从更深层次的角度讲，王江穗买万科股是否违规问题折射出了当前中国在惩治内幕交易的法律方面尚存在种种不足，对内幕交易的打击方面还存在执法不严等问题。
首先，当前在禁止内幕交易方面的法律还不同程度地存在着过于原则性而操作性不强等问题。
从判断是否存在内幕交易行为方面，相关规定的原则性较强，这使得在实际操作中很容易产生不同的判断效果。
如由于对内幕交易时点是属于指令交易还是执行交易存在不同认识，因此许多应受追究的内幕交易逃脱了法律的制裁。
从内幕交易的主体上看，对内幕交易主体的认识仍然不够细化。如当前王江穗买万科股事件，其代理人是否也应该归为内幕交易主体，目前的法律还存在不同的认识。很容易使得许多本应该受到制裁的人得不到应有的惩罚。
从内幕交易的信息方面看，什么属于内幕信息，当前尚没有系统的专门规定来鉴定这方面的内容。从打击力度上看，违规成本过低，起不到威慑效用。
随着内幕交易变得越来越复杂和隐蔽，有关部门在搜集证据方面变得更加困难，也在一定程度上导致了部分内幕交易者逃出了法律的制裁。因此，要有效遏制内幕交易行为，需要引入集体诉讼和辩方举证等制度来加大惩治内幕交易的力度。
还需要指出的是上市公司出现内幕交易问题，上市公司本身也存在相应的责任。一些发达国家在惩罚内幕交易人的同时也对上市公司进行相应的惩罚，中国法律并没有就上市公司的责任做具体的规定。
其次，过度依赖监管部门的力量也限制了打击内幕交易的范围。今后有必要出台举证有奖的措施来弥补单纯依靠监管部门监管的不足。
最后，有关部门在打击内幕交易方面仍然存在有法不依、执法不严和避重就轻、避实就虚等方面的问题。如深交所就王江穗是否涉嫌内幕交易问题，不仅存在法律依据不充分的问题，也可能会影响进一步查证的态度和效果，从而为在执法上出现漏罚提供了可能。
□ 刘晓忠 (北京普蓝诺经济研究院研究员)
不要让中产阶层成为房价的牺牲品
时间: [ 2007-07-25 09:24 ]
唐学鹏/文
近日，据国家发展改革委、国家统计局调查显示：今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，其中新建商品住房销售价格同比上涨7.4%。其中涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。
高房价一直是困扰中国民生的头等重要的问题，但政府在控制房价的手段运用上一直乏善可陈，因为政府一直采用的是遏制需求的做法，最典型的手段是税收控制。令人欣慰的是，现在才稍微回到必要的?正道?上来，即开始略微采用?供应冲击型政策?：通过加快批地速度、以及政府动手修建更多的经济适用房来抑制房价。例如在房价高居全国冠军的深圳市，地方政府公布了《深圳市住房建设规划2007年度实施计划》显示，深圳将新增住房用地供应总量3.4平方公里，建设各类住房14.33万套，总建设面积1140万平方米。年内开工建设2.5万套保障住房，并确保6000套保障住房在年内交付。而最近北京市规划委公也布了《北京市?十一五?保障性住房及?两限?商品住房用地布局规划》(2006?2010)，要求今后三环外不在政府土地储备控制区域内的普通商品房项目，必须配套建设保障性住房和两限房。相比之下，只有上海市出台了一份掩人耳目、毫无控制力的《上海房地产市场调控三年滚动计划》，妄图将保障型住房计划交给地产商，希望指挥发展商建设更多中低价的小户型，来缓解上海的高房价。
必须承认的是，整个社会对于保障型住房（经济适用房、廉租房）实施计划一直存在很大的偏见。早年，保障型住房一直被笼罩着令人厌恶的等级福利主义色彩，而且过去它的分配方式存在很大的寻租空间，这使得一些自由主义经济学家对其异常厌恶。坦率地说，有一部分厌恶是很有道理的，但这种有道理的厌恶并不能推导出?中国不需要保障型住房计划来抑制房价?，实际上，比保障型住房计划更迫切的是，需要及早建立一种合理的住房结构方案、建立一种透明的分配方式。
保障型住房计划应该是小户型计划，它不能仅仅针对穷人，同时也应该针对城市里的亚中产阶层。现在很多亚中产阶层购买高价商品房并不是靠本身收入所?支撑?的，而是利用了其父辈的积蓄，拼凑出?购买力?。这种拼凑型的购买力意味着房贷将对其收入流造成严重的紧张感，这种紧张感诞生出?房奴?的感概，而不幸的是，得不到成思危这样的既得利益者的理解，他轻蔑地说?我反感房奴这种说法?。似乎在中国，让中产阶层和亚中产阶层背上苦命是件很自然、很符合社会伦理的事情（另外一个典型症状是，面对穷人，他们可能会叹息几声，然后不作任何理会）。
如果像新加坡那样，将这些亚中产阶层包括在住房保障计划之内，那么，这将剧烈地分流商品房的购买人群和购买力，这对未来的房价将产生强大的压制力。由于将这些亚中产阶层纳入其中，意味着住房保障计划提供的住房必然是简单和小户型的，不具备过高的?享受价值?。我们的建议是，住房保障计划的最大户型面积是90平米，其房价根据该城市的平均购买力而定，同时，在申请方面采取的是平等制原则，不要给高级别的公务员（官僚）以特权，让他们在保障型住房中得到太多的?享受价值?。他们尽可以在商品房市场追逐其享受价值，利用他们的寻租、房补或者其他外快来源。
这就意味着在一线城市，保障型住房一年建几千套是产生不了特别严厉、立竿见影效果的。供应冲击的本质是?比例冲击?，如果保障型住房的建设数量不到新建房屋数量的30%以上，房价不会立即感受到特别大的下降压力。同时，30%这个比例不会对商品房市场产生过度剧烈的反应。我们认为，应该保持商品房市场的自由买卖、甚至是投机的属性。坦率地说，住在保障型住房里的居民会随着购买力的增强，肯定会进行住房升级，搬出原来的居住地，甚至进行住房投机，这没有什么大不了。在商品房市场，不应该对本国居民购买甚至投机设定各种管制，它的自由性恰是它存在的根本前提之一，只有足够的自由度才会使商品房市场带给人们更多的?享乐价值?。现在的问题是，商品房市场需要分流过于集中的购买力，而不是对其进行高度管制。只有像易宪容这样的笨蛋才会提出仅仅用金融手段就可以控制房价，?要对商品房进行管制，确保一人一套?而?不应该建立任何住房保障计划?。多次?预测房价下跌?破产的易宪容代表着房地产行业的最低判断水准，据说他有一颗火红的心，但他的大脑是浆糊状的。
同一般流行而肤浅的观点相反，我们认为廉租房计划倒是可以借助社会力量。廉租房针对的是那些连经济适用房都购买不起的人群，他们需要积蓄其购买力（达到购买经济适用房的水平），升级其人力资本，他们需要一个稳定的廉租房系统来支持，而我们现在需要稳定和拓展原来的廉租房系统（政府新建一些廉租房）。而且，大规模出台经济适用房打击房价另外一个后果是，房租也会随着房价回落。其实，经济适用房?变相?为廉租房体系做了贡献。
过去几年，鲜见地方政府对民间廉租房系统的支持。深圳在2003年的时候一直大规模存在?民间的廉租房支持系统?，即那些城中村，虽然破旧，不符合国家主义清洁管理的体制，但却对房价和房租起到极大的稳定作用。但随着和大地产商李嘉诚私交甚笃的李鸿忠市长的到来，随着他以?净畅宁?工程掩人耳目下，以黄木岗城中村廉租屋倒塌为起点，黄木岗安置区几天之内被推土机铲平，而深圳的整体房租几天后立即上扬了300元。随后这位市长果断地取消了深圳长期存在的经济适用房政策，深圳房价以歇斯底里般的增长回报了这位市长、现市委书记的厚爱。深圳快速摧毁民间廉租屋以及果断取消经济适用房的故事也证明了，李鸿忠在催高深圳房价方面具有不可磨灭的功勋。
中国房价：亡羊最好早补牢
——《金融时报》中文网络版
上涨不会多赢，下跌肯定是共输。对于中国房价来说，这就是宿命。
日本上世纪九十年代初证明了这个结局，香港也没有逃脱，东南亚的国家和地区更是重蹈覆辙，相信作为新兴市场的中国，也很难例外。
无庸多言，相对于绝大多数中国居民的购买力来说，中国目前的房价已经浮起泡沫，如果按照现在的房价，很多中国百姓即使终其一生辛苦，也很难在一些大城市找到安身之地。
即使如此，中国房价的上涨并没有因此而止步。现实就是这样残酷：据中国国家发展改革委、国家统计局周一公布的调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%，涨幅与上月持平。
而且，中国房价的这种上涨，短期内也很难看到尽头，至少目前没有这种迹象。目前中国人口红利刚刚释放、人口结构以需求为主、经济周期仍在路上，加上人民币资产仍是全球资金追逐的对象，中国的房价可能还会风雨兼程，冲向泡沫的顶峰。
这就是市场，市场的趋势一旦形成，短期内将不会以人的意志逆转。市场永远会比你想象中涨得高，当然，下跌时，也永远会超出你想象中的低，它绝不会躺在人们所认为的价值上不动。
不过，市场永远是公平的。对于那些望“房”兴叹的中国居民来说，你不要诅咒那些贪婪的房地产商、你也不要仇视那些见钱眼开的银行、更不要眼红那些不顾自身财务结构的有产者。
总有一天，当市场达到自已的顶峰而逆转时，你将会看到这些房地产商纷纷破产，也将见证这些银行被坏帐压垮，当然，那些超出自已能力的购房者也将可能血本无归。
但是，对于没房的中国居民来说，如果你没能在房价上涨上分到一杯羹，那么房价下跌你也未必就有好运。就象本专栏此前指出，房价下跌，银行坏帐增加、信贷紧缩、经济萧条、国民收入减少，或大量失业，这时，任何人都很难成为覆巢下的完卵。
当然，房地产不是宏观经济的唯一晴雨表，很多因素都可以引起中国经济衰退。但是，如果中国房价下跌，那肯定是中国经济的第一块多米诺骨牌。
而且，对于拥有地球上最多人口的国家来说，实现居者有其屋，那也是痴人说梦。当然，中国政府在公共产品供给的缺位，也助长了目前公众的不满，经济适用房永远是雷声大雨点少，而廉租房，更是永远挂在政府官员的嘴上。
对于中国政府来说，如果在目前房价还未酿成大祸之前，亡羊补牢，控制住房价的涨幅，并提高居民收入来夯实房价的泡沫，这当然是幸事。否则，无论是上涨还是下跌，都是双输。
客户会：大房地产企业不得不研究的课题
——网易
在一个挖一个坑就可卖楼、只要有关系拿地就可以发财的年代，品牌和客户服务对于开发商其实无足轻重。但在楼市转入了买方市场，竞争日益激烈，房地产开发的门槛越来越高的今天，品牌和服务将成为房地产企业赖以生存的必要条件，更是其规模化发展的最有力武器。而“客户会”在增加客户满意度、降低楼盘营销成本、塑造企业品牌和形象等方面发挥着越来越重要的作用。
早在1998年，万科地产就借鉴香港新鸿基地产“新地会”的概念，率先在国内成立了“万客会”，随后中海地产、合生创展、华润置地等知名地产商都成立了自己的客户会。迄今为止，万科的“万客会”、中海的“海都会”、金地的“家天下”、招商的“招商会”、华侨城的“侨城会”、合生创展的“合生会”、华润置地的“置地会”、复地的“复地会”、景瑞的“景瑞会”、万达的“万达会”等都是运作得比较好的客户服务组织。总体而言，客户会在维系老客户、开发新客户、推广品牌和文化、帮助企业改进产品和服务、抵制竞争者等方面已经发挥了重要作用，初步形成消费者、商家、发展商三者共赢的局面。但要真正实现从“客户关怀和客户活动中心”向“客户价值创造中心”的转化，地产商们无疑还要付出更多的努力。房子：天然“口碑”产品几年前，一位在美国生活了多年的“海归”回国定居，买房时他对中国的地产销售大发感慨：“中国的房地产销售真的了不起，他们在没有盖房前，就可以把房子卖掉，特别是他们可以让客户相信在没有水源的地方能够盖出水岸花园。”事实也正是如此。
长期以来房地产营销概括起来也就两招。一是层出不穷的概念运作，从Townhouse、CityHouse、宽House、SOHO到双语教育、英式管家不一而足；二是大规模的不计成本的营销推广组合：铺天盖地的广告、明星的到场助兴、露天的电影等等。与此同时，各楼盘的售楼处一个比一个奢华气派。但营销费用长期居高不下，让“贵”为暴利行业的地产业也有点吃不消。据初步测算，广州房地产的营销费用比例多在3．5％以上，消费者买一套50 万的房子，需要承担近2万元的营销费用。位列广州前列的大型发展商，年营销费用超1亿元的并不罕见。因此，无论是对发展商还是消费者，营销成本过高都是隐痛。对房地产企业来说，营销费用的性质不比土地成本、建安成本、税费等费用，这些费用要么就有固定的标准，要么就同质量、效果挂钩，一分钱一分货，取巧不得。而营销费用则不同，营销费用的使用效益提高，营销费用投入的减少，直接意味着企业利润的增加。因此，房企如何提高营销费用使用效益，是企业良性经营的重要环节。
对房地产企业而言，客户会的作用首先就在于能够降低旗下楼盘的营销成本。通过社区活动、会刊、网站等途径，客户会紧密联系了一批老客户，而维系老客户的主要目的，一是利用其口碑传播作用，向其周边亲密人群免费推广产品，二是促进老客户的重复购买行为，三是便于了解老客户对项目的建议和意见，进一步改进项目质量和销售策略。
西方营销专家的研究和企业的经验表明：争取一个新顾客的成本是留住一个老顾客的5倍，一个老顾客贡献的利润是新顾客的16倍。虽然住宅不属于重复购买商品，老顾客的贡献没有那么大，但他们在地产营销中所起的作用却是无庸置疑的。房子天生就是一个口碑产品。无论是作为栖身之所，还是用于象征身份，或者是构筑梦想，房子历来就是人们愿意谈论且长久不衰的话题，古今中外、富贵贫贱概不例外。而且房子商品价值大、消费周期长，房子可能是客户一生中投入金钱最多的产品，价格昂贵是毋庸置疑的；房子属于后验性商品，需要由客户身临其境进行体验，但没有买房又不可能；房子涉及的知识面广，建筑质量、功能、环境、美观、方便等诸多方面都不是轻易能够了解到的。正因为具有如此特性，许多消费者在做出购买决策时很注意听取老客户的评价和购买建议。
业主：偏好传播“口碑”
尽管具有口碑产品的天然属性，但是房子却不能够自己形成口碑，它必须要依靠客户之间的相互传播才能达成目的。于是问题又转回来了，人们为什么会自愿地传播口碑呢?是一些什么样的力量来驱动他们进行传播呢?业主当然没有义务为开发商推销产品。但地产商们早就发现一个现象：对物超所值的房产，老业主总是最有效的且不求报酬的主动推销者。当然，业主们主观上并非为了推销，他们恰恰认为这是给亲友同事们提供良机，希望他们也像自己一样能够得到优质的产品、中意的服务。因此，除了良好的建筑质量、精益求精的建筑设计、细致的物业服务、令人满意的性价比外，通过客户会与业主的良好沟通，可以大大提高业主对社区和企业的认同感和亲和感，使得他们乐意向亲朋好友推荐企业的物业。
客户产生推荐行为，其内因是客户对产品和服务表示满意，从内心深处有将好产品与朋友分享的愿望。外因则是物质激励，现代人工作繁忙，节奏快，时间紧张，需要物质激励作为提醒。因而企业可以采取一些适当的奖励来激励老客户的推荐行为。客户会的另一工作重点是发展团体会员，诸如银行、学校、媒体、医院以及电信企业、电力企业等均是客户会的重点发展对象。这些单位效益相对较好，员工普遍较为富足，收入高且相对稳定，购房能力也相对较强，通过组织“团购”，不仅减少了撒网式的无效广告投放，节约了费用，而且成交量比较有保证和稳定。总体而言，客户会已经成为地产商一个高效、低成本的营销平台。万客会作为中国房地产客户会的一面旗帜，已经在市场和客户的心中竖起了一杆“信誉大旗”，万客会的会员大多是万科的忠实拥趸者，他们是万科项目的二次、三次、甚至多次的购买者。而合生会会员的购买、重复购买以及推荐亲朋好友购买，已占到合生旗下各楼盘平均销量的30％。招商会对招商地产开发项目的销售贡献率更是超过了60％!
客户会：“口碑”放大器房地产行业由于产品的特殊性，决定了房地产开发商在品牌管理和建设的时候，一定要充分发挥房地产会员组织的作用。因为消费者在买房的过程中，越来越注重口碑宣传，越来越不相信媒体的宣传，并且学历越高，收入水平越高，越不相信媒体的宣传。因此，和其他行业不同，房地产行业利用媒体的广泛传播只能提高品牌的认知度，真正想要提升品牌的美誉度和转化为现实的购买，必需借助于会员组织扎扎实实的工作。因而客户会的第二个作用，就是强化和传递企业品牌的内在价值。
品牌已成为商品和服务的核心，信誉卓著的品牌是开发商的一项无形资产。近年来，许多楼盘的旺销都在很大程度上得益于房企的卓著品牌：首先，品牌使企业吸引了一群忠诚的消费者，老客户介绍新客户的情感营销为开发商节约了大量的营销费用；其次，品牌的建立可以协助消费者进行市场选择，而开发商则可以通过不断开发的项目确定其市场上的领先地位；再次，品牌提升了物业价值，增加了市场竞争力，成为全面营销的有利武器。
从本质上看，品牌是产品与消费者的关系。在房地产发展初期，多数楼盘几乎都没有什么销售压力。随着房地产市场的发展和成熟，单边的卖方市场时代已经结束，市场竞争越来越激烈，如今房地产业的产品创新层出不穷，已经成为企业生存的底线，而在未知的将来，创新的优势很可能就被竞争对手跟进，甚至变成完全过时的东西。越来越多的房地产商已经意识到品牌的长期效应与客户服务的重要性，客户关系管理(CRM)越来越受到地产企业的重视，对于已经跨入品牌时代的房地产行业而言，创建品牌的努力很重要的一部分与客户关系管理的建设相关甚密。如今众多大地产商都已经意识到企业必须从“品牌经营”的角度来看待客户价值，而客户会是维系客户与公司情感联络的基础，同时亦成为情感营销的平台，更是塑造企业品牌的重要平台。
如今的房地产企业大多具备多元经营的特征，从房地产价值链所涉及的动拆迁、规划设计、建筑施工、建材生产与采购、房屋装潢、园林绿化、房屋租售、中介咨询等领域选择若干项目从事经营。越是大型的房企，越是喜欢通吃产业链。通吃产业链的好处除了“肥水不流外人田”，在出现问题时也能够迅速解决，当然，出现质量问题也更难以搪塞。在这里，保持与客户的沟通至关重要。根据美国营销协会的研究数据表明，只有三分之一的顾客是因为产品或服务有毛病而不满，其余三分之二的问题都出在沟通不良上。
而客户会无疑就是地产与业主沟通的最合适平台。客户会首先会产生俱乐部效应，让业主沉浸在一种会员情绪中，其乐融融，加入其中能够体验到一种归属感。而通过业主运动会、歌唱比赛、少儿绘画展、游园会等活动，大大拉近了企业与业主、业主与业主之间的关系，使业主对企业和社区产生认同感和亲和感。现代社会人际互动的情感色彩有淡化的趋势，人们有较强烈的孤独感和社会隔离感，而客户会的社区活动无疑能够为业主创造价值，最终也使得业主认同企业的品牌。其次，客户会对业主的投诉有一整套解决流程，可以迅速有效地解决问题，避免矛盾的积累。再次，客户会通过发展联盟商家，为客户提供多方位的超值服务。
最后，客户会还是一个可以充分发布企业和项目信息的平台，使有用信息顺畅地从企业传递到会员。可以说，客户会有效地促使企业更加注重做好产品，搞好楼盘小区的物业管理与服务，更强调要密切与业主的关系；同时提醒企业重视“历史积累”，重视对业主的承诺，重视置业者的居住感受。最终的结果就是提升了企业的品牌价值。
商家联盟：潜在资源挖掘机在交易营销观念看来，是房地产企业创造了价值，认为房地产企业就是买地、打桩、盖房、卖房，产品价值的实现在销售之前就已经完成了，营销职能的体现，仅仅只是将这些价值通过销售手段经由客户完成向货币的转化而已。房地产关系营销与其相比得到极大的进化和精深，认为“客户与企业所维持的关系”最终创造价值，企业的关注点，已经超越产品本身，扩大至针对于客户的价值生成过程，即为客户所创造出的可感知的价值的过程，并涉及到企业的各个环节、各个职能。
除了社区活动、解决投诉外，客户会为客户创造价值的另一途径是商家联盟。当一个强大的大发展商掌握强大的客户资源以后，所表现出的强势消费力，第一步是这些客户已经消费这个企业的数百亿房产和正在按年消费的各项物业管理服务；第二步是这些客户将会是消费这个企业日后发展的诸多项目的大财源；第三步是强大的社会消费能力，即这些客户在日后数十年中消费的其他商品总值，肯定会超过他们已经消费的房产，那是一个相当巨大的数字，是各路商家眼红的一个数字。
商家联盟是一种全新的、有望引导行业发展方向的运作模式。房地产是一个需要多兵种协同作战的行业，商家联盟则可以说是整合了产品某些方面最优秀的资源，这种联盟有利于弥补地产商自身的许多劣势。即在与房地产相关的约120个行业中，精选出每个行业的品牌商家数个，从而为业主编织一个多达数千家的品牌优惠网络，而业主只要出示会员卡便可享有名牌的折扣，使得物业的附加值也得到相应的提升。
通过客户会这个集结发展商、企业商家、业主三位一体的互动平台，向业主和准业主提供更多实实在在的服务，是突破小区物业管理局限、在整个社会层面展开的“大服务”营销概念，而商家联盟正是这种大服务概念的前头兵。这种模式的实施让企业旗下项目获得了同区域楼盘所无法比拟的附加值，也为客户创造了新的价值，是客户与发展商双赢的一种财富升级。
为客户创造价值更是体现在创建一个充满温情、生机勃勃、多姿多彩的和谐社区。在全国的地产企业中，招商地产可以说是一个楷模。招商会通过联络整合蛇口区域内诸如绿草地高尔夫俱乐部、美伦会所、南海酒店、联合医院、体育中心等各类生活服务资源以及招商局集团麾下招商银行、平安保险等各类专业服务机构，为客户提供更优惠、更便利的全方位服务，使会员真切感受“家在情在”的美妙感觉。
而且，招商会在5年内相继成立了深圳第一个由房地产商发起的社区少儿组织“招商童子军”；与著名钢琴艺术教育家但昭义联合创办了“招商会?但昭义钢琴艺术中心”；组建了全国首家社区青年组织“招商会?青年动力营”；以及开设了“社区老年大学”等特色会员组织，在全国范围都颇具影响力。当今的客户已经具备了住宅梯度消费的特征，这些购房者完全有可能成为一个品牌房产商的忠诚顾客。
客户会通过对客户的置业咨询、业主联谊、物业管理、商业结盟等手段，强化在客户心目中的美誉度和忠诚度，使客户一辈子买企业的房子，正如王石所说的，“万科的定位是客户的终身锁定，从他大学刚刚毕业开始工作时的小户型公寓，到他娶妻生子的三居室，再到他事业有成的独立别墅，最后一直到他退休入住的老年住宅，万科都要做。
万科是大猪
——搜房网
搜房博客里公正评价万科或者王石的不多，拍马屁者很多，甚至有人都把王石拍成蒋介石了。这种东西很多，想要王石和万科保持清醒很难，最近看王石的阿猫阿狗论和泡沫说，你一定能够感觉到某种变化。想当年，万科之于和记黄埔，又是什么？又比如鸿荣源富通之辈，不都是阿猫阿狗进化而来？万科也不是名门闺秀出身吧。
关于泡沫，感觉王石是掐指一算，忽然又说不对，算错了。幸亏万科这些年不是靠算命烧香成长起来的，同时感觉万科的员工并没有给王石做好充足的准备，惹得王石要自己算。于是感慨，王石不过一凡夫俗子，不知从哪一天起已被神话了，时间长了，王石恐怕自己都认为自己是神是上帝了。
万科是个优秀的企业，王石是个优秀的企业家，这世界很多，仅此而已。所谓超过多少比例以上利润的项目不做，即使某某人说过，你也须一笑了之。当年王石问孙宏斌，你顺驰要做200亿，现在才这么点，怎么做啊？孙宏斌回答，说说还不行吗？就这意思，因为大家都是凡人，所以要求也不要太高，房价涨了，你不能要求万科不涨；万科的产品也会有问题，质量也会出问题，你尽管可以骂，不必为难自己。
现在，万科绝对不是阿猫阿狗，万科是一只大猪。可不敢骂万科，否则万科粉丝的口水都能淹死人，我们要说的是万科做了件好事，表扬一下，可不是没事拿万科说事儿。前日子说，万科计划在2007年提供30％的装修房，到2009年底实现全部以装修房供应市场。这样的好事终于淹没在房价的口水战中，我以为这样功德千秋，体现大猪风范的事件，房地产业的大亨权贵，阿猫阿狗，哪怕是地产流氓都应该欢之雀跃才对。
说万科是大猪，还是从博弈论说起。智猪博弈是博弈论的经典案例了，大致是这样的。假设猪圈里有一大一小两只猪，猪圈的一头有一个猪食槽，另一头有一个控制猪食供应的按钮，揿一下按钮会有10个单位的猪食进槽。揿按钮付出的劳动值2个单位，按钮和食槽距离较远。如果两只猪同时揿按钮，再一起跑过去吃，大猪可吃到7个单位，小猪吃到3个单位，减去劳动耗费各自2个单位，大猪净得益5个单位，小猪净得益1个单位；若小猪去揿，大猪先吃，大猪可吃到9个单位，小猪揿则只能吃到1个单位，再减去按钮劳动耗费，小猪是净亏损1个单位；若大猪揿钮，小猪等着先吃，大猪吃到6个单位，去掉按钮劳动耗费2个单位净得4个单位，小猪也净得4个单位，博弈矩阵是
小猪：去按钮等待
大猪：去按钮5，14，4
等待7，－10，0
很显然，该矩阵有唯一的纳什均衡是（大猪按钮，小猪等待），此时，集体收益也是最大。
说明什么问题呢？假设大猪是行业的领导者，小猪就是阿猫阿狗，行业变革或创新来自于大猪，小猪搭便车，此时能够获得集体收益最高。大猪从个人利益出发，等待可以获得最高的个人收益，但是没有获得最高的集体收益。这就是说，在一个理性的市场里，大猪必须具备更强的社会责任感，敢为天下先，站在全社会角度来考虑行业的变革和创新，尽管让阿猫阿狗们搭上利益的便车。
中国大力推进住宅产业化这一趋势已勿庸置疑，近年来相关引导性政策陆续发布，产品标准化、供应系列化、生产工厂化、施工装配化、服务定制化为特征的产业集群方式将彻底改变行业状况，以节能、环保为核心营建人居环境已成主流声音，中国人均资源稀少的现状更对节约能源、环保经济的住宅产业化生产方式提出了迫切要求，提供全装修房是住宅产业化一个重要举措。
全装修房将给行业带来根本的变化，也彻底改变中国人的置业观念。一从前期设计、设备选型、材料采购、验收到施工监控都有专业人员把关，质量能够得到充分保证；二在建筑设计阶段就考虑到住宅设备如户式中央空调、热水器等的安装问题，使住宅整体性能更好；三由于存在集团采购的优势，可以在相同预算情况下使用更好的材料设备，住宅的性能价格比提高；四购买全装修住宅时，消费者所购买的是完整的住宅产品，有明确的投诉对象，售后服务更加有保障。
这样的事情为什么一直没人愿意去做呢？正如万科王石所讲，全装修房供应后，万科将迎来投诉的最高峰。一是这将改变中国人的置业观念和居住观念，引导消费者的理性需求，这是很难的事情；二是对开发商资源整合如售后服务提出了更高的要求；三是对开发商的产品开发能力提出了更高的要求，如何满足消费者个性化的需求是不可回避的重要课题。当然短期内可能还面临因此造成的价格上涨压力成为销售不畅的经营风险。因此，绝大多数企业嘴里喊着，却不动手。
房地产业经过多年的发展，变革和创新迫在眉睫。万科作为行业的领导者，摆出大猪的风范，这是值得称道的，这比有些光说不练的带头大哥要实在得多，当然也是博弈的必然结果。
北京20万套低价房颠覆高房价
发布时间： 2007-07-26 10:06 字体： 放大 缩小 还原
8大两限房提供2.3万套住宅
7月18日，市规委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》。“十一五”期间，北京市新建住房将达1.23亿平方米，其中规划安排经济适用房1500万平方米(含廉租住房150万平方米)，两限房1500万平方米，共计3000万平方米，占住房总量的24.4%。紧随其后，第二批两限房东铁匠营地块、清河小营地块公布了建设方案。北京万科表示，东铁匠营地块总建筑面积13.6万平方米，将建1800余套两限房、 160余套廉租房。该项目2007年年底开工，2008年3月开盘销售，2009年底竣工。两限房套型面积均在90平方米以下，主力户型为70至80平方米的两居室， 销售均价6200元/平方米。
据北京金隅嘉业房地产公司相关人士介绍，清河小营两限房总建筑面积14.2万平方米，销售均价为6600元/平方米，将建1600套两限房、配建廉租房100套左右。户型以南北通透的高层板楼为主，平均户型控制在80平方米以下，停车位的比例为每10户3个。截至目前，北京已入市的8个两限房地块中，已有5个确定了建筑套数，累计可提供1.4万套两限房。其他3个两限房地块，即北京第三批两限房———朝阳区常营乡两限房A组团、B1组团、B2组团，其5900元/平方米的售价是目前两限房中最低的。这三个地块总建筑控制面积达到101万平方米，属于两限房项目中的“巨无霸”。据估算，常营乡地块合计可提供两限房9000套左右。
点评： 从保障性住房及两限房的规划规模、分布来看，“链家地产”市场研发中心认为，这份规划不但增强了中低收入群体购房的信心，而且能缓解当前房价上涨过快的势头。
地铁沿线扼住房价上涨“龙头”
根据规划，保障性住房将重点安排在轨道交通沿线和站点周边，保障性住房及“两限”房布局重点是定福庄、南苑、丰台、石景山等区域。
“轨道交通沿线房价的涨幅往往在短期内快速上涨，形成房价的‘领涨区域’。”“链家地产”副总经理金育松表示，按照房产市场规律，轨道交通沿线可迅速集聚人气、商机、配套，形成一线式居住区域。把保障性住房安排在轨道交通沿线，不仅提高了购房者的生活便利度，而且可有效压制轨道沿线上涨较快的房价，扼住房价上涨的“龙头”。
今年，本市初步确定32个保障性住房及两限房项目用地布局。据分析，随着限价房在定福庄、南苑的成规模开发，定福庄将会对东部房价起到缓冲作用，南苑将发展成南四环至南五环之间的大型居住区。
定福庄位于东五环外，连接着CBD和通州。作为东部次中心区域，随着近两年CBD的东扩，朝阳北路的通车以及万象新天、定福家园等大盘的入市，定福庄逐渐成为依托CBD的居住区域，随着10月份朝阳路完成扩路，辟出公交线路以及未来地铁6号线的规划，定福庄区域的升值潜力非常看好。
南苑区域位于南四环外，近两年借助南苑快速公交线路的开通，二手房市场得到了快速发展，但还没形成成型的居住区。由于南苑区域东有亦庄，北有马家堡、木樨园等成熟居住区域，在众多成熟区域的环伺下，当前南苑区域的发展遇到了一定的瓶颈，上涨空间有限；此次“十一五”规划为南苑区域带来规模化的限价房，不仅可以有效地分流马家堡、亦庄等区域的购房客，而且可以使南苑区域形成与马家堡等区域类似的规模化居住区。
点评：定福庄、南苑等重点两限房供应区域的房价涨幅将趋缓，这些区域房产市场在得到两限房供应的补充后，房产市场将进一步成熟。对于整体市场而言，所带来的不是冲击，而是有效的补充。
3000万平方米
两到三年颠覆高房价
央行决定于2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57%提高到6.84%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
同时，国务院决定自8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。
加息能成为当前楼市的“退烧药”吗？业内人士认为，短期内难改房地产市场升温格局。
五合国际集团总顾问刘力博士认为，就目前全国房地产市场资金相对于土地供应来看，还非常充沛，足以推动房价继续上涨。因此必须通过调整供应结构、改变交易结构来影响价格。大幅增加两限房和保障房的供应，拉开住房的价格差距，即使未来高端商品房价格达到世界同类水平，但更大比例的两限房和保障房价格仍维持在低位。平均来看，总体房价还可以控制在合理的区间内。
据一项统计资料显示，北京近几年商品住宅新开工、竣工面积下降。2005年，新开工面积为1983万平方米，2006年减少为1870万平方米；竣工面积由2005年的2841万平方米减少至2006年的2193万平方米。今年1 月-5月，商品住宅新开工、竣工面积同比分别减少157万平方米和216万平方米。
同时，新增供应和销售面积减少。2005年批准预售面积为17.1万套、2205万平方米，2006年分别下降至13.9万套、1705万平方米。今年1月-5月批准预售3.8万套、441.9万平方米，又比2006年同期分别减少1.7万套和214万平方米。
由于市场供应持续减少，2005年以来商品住房的成交面积和套数均呈现下降趋势。2005年成交18万套、2132万平方米，2006年分别下降为16万套、1894万平方米。今年1月-5月，成交3.8万套、面积543万平方米。
按照规划，十一五”期间北京市新建住房将达1.23亿平方米，其中规划安排经济适用房1500万平方米(含廉租住房150万平方米)，两限房1500万平方米，共计3000万平方米，占住房总量的24.4%。
“如果这3000万平方米的住宅入市、占到住房市场的1/4，将彻底颠覆目前北京的高房价！” 业内人士认为，按照规划来看，两到三年后，北京的住宅均价将会被拉低。
点评：一些开发商之所以认为“谁捂(盘)到最后，谁受益最多”，就是瞅准了有效供给不足的“软肋”。要改变后市看涨预期，必须强力推进中小户型普通住房的有效供给，并辅以廉租房等住房保障措施。(竞报)
万科：在不断“颠覆”中前行
——《第一财经日报》
2年前已在中国企业界拥有少见的21岁“高龄”的万科，在2005年伊始突然喊出“颠覆”的激烈口号。如今因其早年打下的“透明化+专业化”基础，万科已成为在行业规范背景下的新赢家
在过去的２０多年里，万科的销售额从５８００万元做到了６３．８亿元。然而在提出了“颠覆”口号以及千亿目标后，万科的销售额在3年间从63.8亿元增长到了212亿元以上
在中国，大部分企业的寿命只有8年左右。而根据有关统计数据显示，中国房地产企业1995~1997年减少了12307家，占36%； 2001~2003年减少了14778家，占28.4%；从1995年~2003年房地产企业的平均寿命为3.8年，超过二十年的企业屈指可数。
然而，2年前已在中国企业界拥有少见的21岁“高龄”的万科，在2005年伊始突然喊出“颠覆”的激烈口号。
两年过去了，万科已在房地产业的康庄大道上走得更快更稳。从前被其他企业视为过度拘谨的万科，如今却因其早年打下的“透明化+专业化”基础，成为在行业规范背景下的新赢家。
在过去的２０多年里，万科的销售额从５８００万做到了６３．８亿元。然而在提出了“颠覆”口号以及千亿目标后，万科的销售额在3年间从63.8亿增长到了212亿元以上。
对于其他房企来说，一次比一次严厉的宏观调控，对于其利润增长以及脆弱的资金链犹如雪上加霜，即使名噪一时的黑马顺驰也因此被迫出售。然而对万科来说，似乎每一次的调控都为它造就了行业资源整合的机会，造就了进一步精品式经营的契机。
从颠覆自身的经营思路、发展模式，到提出住宅产业化方向，关注中低收入人群，关注中小户型开发，万科已完成了由内而外，颠覆整个行业习以为常的追求暴利准则，万科在20多年连续不断的变革之舞中再一次华丽转身。
自我颠覆
在行业内，提到万科，就意味着“专业化、规范化、透明化”这三大核心价值。
在已上市的房地产公司中，虽然万科不一定能成为增长速度最快、赚钱最多的房地产公司，但却一定是中国相对最规范、最透明的房地产公司。
万科的成功，首先在于其独特的价值观。王石一手缔造了万科这家中国房地产业最透明的企业。他为万科确立了“简单、透明、规范和均好”的企业理念。
从1988年进入房地产行业以来，万科大部分土地都是通过正规的“招、拍、挂”(招标、拍卖、挂牌交易)拿到手的。其早期拿到的土地，基本上都在城乡接合部。而且在规模扩张上，万科的固执也使它失去了许多业务机会，不少人会觉得这是遗憾的事情，但万科人并不这么认为。在他们看来，遵守规则的人最轻松，引用王石的话：规范做事，睡得着觉。规范自身，才能让企业产生更高的效率，让企业摆脱对个人的依赖，让企业减少波动以及由此而来的附加成本，获得一个健康的成长环境。
对一直被外界视为暴利行业的房地产业来说，万科的“规范、简单”是一种对行业潜规则的颠覆。
而万科在房企中，是最早上市，也最早实现大众持股的公司。万科董事长王石强调，万科能长期保持业绩增长的原因之一正是公司治理。万科长期保持增长也得益于较早建立了职业经理人团队及企业文化。在公司层面强调专业化，培养成熟的管理方法，弱化创业者的权威作用，对于推动公司向规范化方向发展非常重要。去年万科又实施了首期限制性股票激励计划，在建立股东和职业经理团队的利益共享机制上取得了比较大的突破。这对完善公司中长期激励机制、提升公司治理水平，提供了重要保障。
目前相对其他创始人占60%以上控股权的上市房企来说，万科在股权结构上有两个比较独特的地方，一是股权分散又不分散：万科虽然是一家比较少见的大众持股公司，第一大股东华润也仅持有16.3%，但机构投资者很多。二是流通比例高，在股改前流通比例就达到了86.63%。在这样的股权结构下，万科管理层一直非常重视投资者关系，其管理也日益的透明化、规范化。由于这样特别的股东结构，投资者与管理层之间形成互相制衡、不是一股独大的局面。这有助于万科制定比较均衡的战略导向原则。
在管理仍显得十分粗放以及重视个人权威的房地产业来说，万科的透明化治理、职业经理人团队管理模式，是一种对行业习惯的颠覆。
2004年，黑马顺驰突然喊出“100亿”目标，一时间震动业界。在房地产这个一直被认为做不大的行业，从来没有企业想过100亿。即便以行业标杆、领跑者自居的万科，2003年的销售额也不过63亿元。
面对同行发起的挑战，万科对外的回应显得有些沉默。甚至，有一些关注万科的人们产生了怀疑：万科是不是已经老了，已经失去了年轻时的锐气？然而，在万科的内部，一个词被越来越多地强调——“颠覆”。万科对“百亿”这个数字的不动声色，或许是因为，他们已经看到了更远的地方。
在经过两年的自我颠覆后，万科在2006年的表现已经和2005年之前的万科不可同日而语，不论是销售面积、销售金额还是净利润，都有了质的飞跃。通过数据的比较还可以发现，在销售面积同比提升了39.3%的同时，万科2006年的销售金额和净利润相比上年同期分别提高了52.2%和 59.6%；这说明了一个事实：万科的住宅产品在销售量提升的同时，产品质量也越来越获得认同——产品质量、定位的提升才能使同样面积的产品产生更高的利润。
“颠覆主要是颠覆我们自己，因为房地产还会有一个比较大规模数字的增长，它会不断地调整，不断健康地成长。如果还按照原来的状态，粗放式的经营模式肯定是不能再生存下去了，第一，我们本身要改变；第二是引领，要作为行业的领跑者；第三是企业做了20年了，还要走第二个20年，第三个20年。” 2005年的郁亮如是说。
实际上，万科自觉或不自觉地在运用战略规划方法中的情景规划法（Scenario Planning）这种以未来目标为起点而进行倒推的方法进行新的十年规划。
纵观万科三年来的主题词，从2005年的“颠覆·引领·共生”，到2006年的“变革先锋·企业公民”，再到2007年的“大道当然·精细致远”，无一不与变革相关。“在这样一个激越的年代，只有积极主动地迎接变革，才可能在未来的竞争格局中占据先机。”总经理郁亮在2007年的开端如此表示。
颠覆行业准则
“当前的市场不仅具备住宅工厂化的需求，也提供了工厂化的机会。”王石今年初接受媒体采访时说。
创业近20年，无论公司总资产、建设规模，还是技术发展程度等各方面，万科在国内房地产企业中都处于领先水平。同时，作为在中国率先进行住宅产业化探索的开发商，万科在这个领域积聚了相当的优势。
颠覆自我获得脱胎换骨的飞跃发展之后，万科开始着手以住宅产业化这一宏观命题，希冀为整个房地产行业在未来20年找到安身立命之所，颠覆目前整个行业的粗放式发展模式。
习惯于自我颠覆的万科，此次能否成功？
什么是住宅产业化？用王石的话来讲：“对比以前一周建一层楼，实施产业化后就是三天一层。”
在万科的2006年报中，万科给出了加快住宅产业化试水的原因：“企业的边界取决于规模效应和管理成本的消长。当一个企业的规模效应已不能抵消克服管理难度上升的成本时，这个企业就到了增长的极限。”
而在传统的建造方式下，住宅企业在生产环节上的规模效应并不显著。
住宅产业化的第一步是标准化的设计，而第二步是工厂化的生产，这也就是万科提出的“像造汽车一样造房子”。将过去露天开放式的施工现场转移至室内，仅在现场保留拼装部件等简单工艺。这将使建筑品质大幅提升，大大缩小供应链以及供应范围。
在当前的宏观调控背景下，中小户型比例扩大的趋势以及限价房、经济适用房、廉租房的增多，将使现有的房地产依靠暴利获得规模增长的模式无法延续。
因此，当行业利润率趋于平均、稳定，企业效益的提高将在很大程度上取决于周转速度的加快。而工厂化建造方式可以有效减短施工周期。
万科的新一轮颠覆，为正处于调控困境中的房地产业指出一个可行的方向。
而这一年，万科正春风得意，股价一年翻涨2.6倍，规划中项目年增1000万平方米。
然而这才只是开始。王石自言，万科的精彩将从2009年开始，届时住宅产业化将成为万科增长的巨大推动力。
万科在2005年提出，2006到2008年万科将进入一个高速发展期。这绝非简单地出自企业做大的冲动，否则的话，在行业上一个阶段的巅峰2004年，万科不会坚持稳健的发展策略。一直以来，万科谋求的是有质量的增长，这一点过去、现在、以后也不会改变。
南方周末：房价暴涨背后的土地争夺战
http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月26日10:42南方周末
新一轮全国性房价上涨已经开始，土地也随之成了抢手货。令地产商为难的是，拿不到地，很可能会被淘汰出局，但多拿了地，又意味着要承担诸多风险。
房价将持续上涨
“新一轮全国性房价上涨已经开始。”7月13日，瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶冬在博客中判断。
7月23日，国家发改委公布的调查报告显示，今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比全部上涨，涨幅7.1%，创下23个月来新高。
陶冬的预测基于三个基本发现：银行储蓄将向楼市转移；土地的供给不足导致未来可售面积下降，造成房源紧张；在当前的市场情况下，开发商的现金流得到明显改善，它们有了捂盘不卖的本钱。
事实上，在新一轮上涨中，地价与
房价交错上攻的趋势越来越明显。
2001 年，我国开始实行土地收购储备制度，在这一制度下，地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。在土地收购储备制度之外还辅之以招拍挂，招拍挂下“价高者得”，以保证地方政府成为土地出让收益的最大受益者。但客观上“价高者得”的成交规则，在土地供给紧张的局势下，直接推动了地价上涨。拍卖地价不断创出新高，以致很多新拍出的地价比周边正在卖的楼盘房价还高。
6月21日下午，浙江绿城让上海楼市吃了一惊。仅仅五六分钟的时间，新江湾城D1地块便以12.6亿元的“天价”，落入浙江绿城手中。掐指一算，楼面地价就在12509元／平方米。而同一天，新江湾城的楼盘售价，刚刚超过万元。
“上海市区内，好的土地越来越少。”一名开发商坦言，“近几次土地出让，外环以内的土地都很少。像新江湾城这样的地块，配套设施完善，增值潜力巨大，当然受到追捧。
话虽如此，但12509元／平方米的楼面地价，依旧让人感到疑惑。新江湾城公开出让的前两块地，前年及去年由合生及华润争得，面积分别达18万平方米和14万平方米，楼面地价分别只有5617元 ／ 平方米和6676元／平方米。换句话说，同处新江湾城，楼面地价半年涨了一倍。
业界普遍认为，以绿城拿地的价格，未来楼盘的房价将肯定在2万元以上。因为，土地价格往往占房价的50%-60%，“否则，开发商很难有合理的利润”。这一推断，获得了绿城掌门人宋卫平的认同。
一个不容忽视的细节是，新江湾城位处上海人传统观念的“大杨浦”地区，离开上海的中心区域人民广场，需要横跨三个区，至少有一小时车程。“那里的房子要卖2万，那市中心的房子呢？”一些“老上海”不禁发问。
浙江绿城的“标本价格”，还给其他开发商一些暗示。一名松江的开发商在得知宋卫平的出价后，立刻表示会“重新考虑”自己楼盘的价格定位，“简单比较谁都会，几年后是花2万元买杨浦区的房子，还是花9000元买松江的房子？”而松江则位于上海的郊区，更加边远
新江湾城D1地块的拍卖，再次引发了人们关于“地价VS房价”的争论。高地价增加了商品房成本，客观上抬高了房价。而房价上涨，又增加了开发商以高价拿地的能力。
土地卖方市场
“上海今年的土地供应量原定1300公顷，但到目前为止实际的供应量连300公顷都不到。”上海五合智库投资顾问公司总经理邹毅说，“很多地块没有达到开发条件，城市中心的拆迁难更加制约了一级市场的土地供应，因此现在是典型的土地卖方市场。”
2006年，各地土地的招拍挂价格一路走高，开发商几乎不惜成本地大肆拿地。2007年，这种状况有过之而无不及。
在招拍挂的一级市场，主要是万科、绿城这样的一线品牌竞争之地，但是对于很多二线地产品牌来说，资金实力的限制并不支撑他们参与这样“高昂的游戏”，于是他们将目光转向土地二级市场。
这个市场的供应方主要是前期囤积了一些土地的开发商，但是由于资金链或者其他原因他们想转让手中的土地。
目前，京城二手土地中介的生意也做得热火朝天，因为这些中介手中的“货”，对一些开发商来说更有吸引力，赵小冬或许就是二手土地中介中生意做得不错的一个。
记者从赵小冬提供的资料中看到，他的手里一共有8个能够马上转让的土地项目公司，其中望京的项目标明“建筑面积18万平方米，项目所在地已完成‘七通一平’，原开发商提出项目整体转让”。
目前，北京注册的房地产公司多达4000家，而正在进行地产开发的房地产公司仅为1000家左右，其余则为主要以出让股权的方式进行土地买卖的土地公司。
而赵小冬这类土地中介公司的主要任务就是帮助这些土地公司将其手中的土地转让出去，通过他们的牵线搭桥来实现这种交易的快速进行。据了解，这类中介公司为数不少，他们的佣金大概是成交土地总金额的千分之三，有的还更高，主要是依据中介和交易双方谈判的结果而定。
虽然二级市场上的地价比一级市场相对便宜，但也蕴含了很多风险。“真正拿过来就能开发的只是少数，这些地块的权属关系往往比较复杂，隐含了很多债务风险，在前期转让时并不容易发现。”北京一位知名房地产开发公司投资总监谈道，“介绍过来的项目很多，但真正符合开发要求的并不多，碰到一块好的地，争抢的激烈程度并不亚于一级市场。”
“房地产企业都在不断扩大土地储备，表面上是为了应对未来增长的需要，实际上是对土地稀缺和地价上升的恐惧。”阳光100集团董事长易小迪(易小迪博客|易小迪新闻)说。
高价拿地的风险
目前的这种状况使得开发商就像穿上了红舞鞋，如果不去想办法拿地，他就将被淘汰出局，而如果去拿地，就必须忍受地价上涨带来的风险。
幸运的是，在一个资本追逐资产的年代，谁掌握了土地就掌握了产业链的上游，就会得到资金的青睐。
“我们更看重的是开发商持续拿地的能力，如果他手头只有一个较好的项目，我们则不会考虑。”欧美一家房地产基金的中国首席代表向南方周末记者解释他们的筛选标准。
中国概念在2006年热得发烫，而房地产业则是热上加热。
根据6月份国家统计局发布的报告预计，今年1-5月，在房地产开发企业的资金来源中，利用外资的增长速度异常惊人，高达89.9%。外资已经成为中国房地产市场持续高温的关键因素。在中央紧缩“银根”、紧缩“地根”双重政策出台后，国内房地产商有相当一部分面临着资金链断裂的危机。一些房地产集团谋求香港、新加坡、美国上市的传闻不断。而实力雄厚的境外投资公司摩根士丹利、高盛、麦格理(澳)、花旗、ING(荷)等顶级跨国投资公司，恰恰把国内房地产企业的“利空”视为自身进入的“利好”，迅速加快向中国房地产市场进军的步伐。
6月，商务部联合国家外汇管理局又下发《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。更复杂的审批程序可能导致一些潜在收购暂时中止，且政策对完成审批程序设立了更长的时间。
“目前很多项目的审批已经暂停了，而且审批通过的时间和半年前相比也延迟了很多，长的需要半年的时间。”一位开发商对南方周末记者表示，“但是在商场上最重要的就是时间，没有一个项目可以等你半年以上，这样对开发商的资金能力提出了更高的要求。”
“幸好，目前国内市场的资金比较充裕，通过信托代持股权的形式，我们还是可以完成整个项目转让，获得银行贷款，事实上，现在资金的杠杆比例很高。”他说道。
对于开发商来说，目前的进入门槛提高了，即使现在以高价拿到了地，并不表示成为永远的赢家。
“现在的要求更高了，对于土地本身你要对它进行合理的开发才能保证以后的旺销。”易居研究院上海机构副总经理于旦旦提到，“绿城的新江湾城的价格以后要定在2万以上，但是有多少本地市民愿意去那里居住呢？导入外来人口需要开发商赋予这个地块更多的理念，赋予产品更大的价值，包括将周围的配套做好才能吸引消费者。”
中信证券房地产行业首席分析师王德勇(王德勇博客|王德勇新闻)说：“我们假定合理的房价收入比为250，根据2006年底房价水平，则全国、北京、上海80平方米商品房的合理月租金应为1080 元、2650元、2300元左右，略高于目前市场的平均租金，房价偏高的可能性较大。”
而经济学家谢国忠日前指出：“中国资产市场依靠升值期望以弥补资产的低运营回报。人们买资产是因为相信他们可以以更高的价格卖给别人。如果资产运营回报很好并且资产价格在估值水平不升的情况下可以上升的话，这种想法是没有问题的。而当资产升值仅依赖于估值膨胀，这就是金字塔游戏，即泡沫。”(舒眉/文)
昨日，万科联手宝静置业以17.85亿元取得南京“江宁地王”
昨日下午，117轮争夺，南京江宁一幅面积约400亩的地块以17.85亿元的代价被万科控股子公司与另一家不知名地产公司联合收入囊中。这一价格高出底价约12.03亿元，并创下3278元/平方米的楼面地价纪录，较底价翻了三番。有开发商对《第一财经日报》表示：此次土地定槌之后，可能会直接导致江宁地区的房价由目前的5000元/平方米左右的成交均价上升到6500元/平方米左右。
就在同日，万科集团还在广州以8.8亿元的价格获取三幅“烂尾”地块。
短短一个月内，万科已经为获取土地在全国范围内支出近60亿元。
“江宁地王”3倍于底价成交
这块南京业内被称为“江宁地王”的牛首山地块，规划为纯住宅用地，总建筑面积近60万平方米，位于江宁开发区内环路以北、牛首山河以南，出让面积为272298.4平方米（约400亩），规划为纯住宅用地。
按照5.82亿元、27万平方米、2.0的容积率推算，该地块楼面地价约为1070元/平方米。该地块周边的楼盘价格在5000元/平方米左右，所以之前业内估计该地块的楼面价还会上浮1000元/平方米左右。但是此次拍卖结果远远超出业内想象。
11家开发商为争夺这幅地块展开激烈竞争，包括栖霞建设、融侨金辉、广州富力、上海郎达、银河房地产等在内的知名企业均参与竞拍。其中上海郎达为万科控股子公司，也就是这次竞拍成功者。开拍之前，全场最高的书面报价是苏宁电器旗下的南京银河房地产，报价为6.01亿元。
拍卖进行到100轮时，银河房地产报出16.65亿元，楼面价为3039元/平方米。事实上，从第78轮以后，拍卖现场已经完全是银河房地产和上海郎达之间的较劲。最终，经过117轮举牌，此地块被上海郎达和宝静置业以17.85亿元的高价竞得。
“江宁已经没有整块可以出让的住宅土地，这也是导致这块土地的出让招来这么多开发商竞争的原因所在。3278元/平方米的楼面价，极有可能抬升此区域的房价。让开发商将‘预期价格’变为‘现实价格’。今年上半年，奥体的地价攀升，就直接导致了房价的急速上涨。同样的情形很有可能被复制到江宁。”一位南京业内专家分析说。据他估计，如果此地块被开发成高档社区，则有可能拉升当地房价到8000元/平方米。
“按照我们的常规估计，到2009年，地铁通车之后，这一区域的房价大约会上涨到6500元/平方米。但是，如果地价再接连上升，也不排除该区域房价要高出6500元/平方米的预期。”当地一位开发商保守估计说。
万科一月内狂砸近60亿买地
就在十多天前，万科刚刚在东莞市经过199轮竞拍，花费２６．８亿元拿下广东省今年的新“地王”。此块土地的楼面地价达到１．５２万元／平方米。比“江宁地王”更甚的是，那幅地块底价只有６．１６亿元，折合起始楼面地价仅为３５０４元／平方米。最终的拍卖结果是将其价格推涨了近4倍。
7月19日，北京万科企业有限公司又以5.9亿元竞得丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地的国有土地使用权。加之昨日在南京与广州分别获得的4幅地块，万科在一个月内，为购买地块就已花费近60亿元，其中两幅地块都被当地推举为“地王”。
万科今年在南京已经“秘密”囤积了两块储备土地。第一块是以上海子公司名义以1．84亿元代价获取的；第二块是与当地合作方合资成立项目公司开发该地块。根据万科与合作方签署的协议，南京万科拥有该项目全部收益权和经营管理权。万科在拟增发新股的可行性研究报告中均表示：两个项目的计划总投资达到11.5亿元左右，两块土地的住宅预期售价均为1.5万元/平方米左右。
据悉，万科今年3月公开增发A股股票数量将不超过公司发行前总股本的20％，共拟投入募集资金100亿元用于广州、佛山、珠海、杭州、宁波、上海、南京等7个城市11个房地产项目的开发。
附表 万科“地王”启示录
时间 城市 地块名称 用途 总价 楼面地价
2006年7月4日 深圳 雪岗地块 商住 9.7亿元 2216元/平方米
2006年9月6日 广州 白云区金沙洲地块 住宅 17.5亿元 4033元/平方米
2007年3月 广州 纺织路1号、江湾大桥以东地段 住宅 4.6亿元 7082元/平方米
2007年7月12日 东莞 塘厦大坪村地块 住宅 26.8亿元 5243元/平方米
2007年7月26日 南京 江宁NO.2007G33 住宅 17.85亿 3278元/平方米
好文共赏——王石在JPMorgan CEO论坛上的演讲
作者: 但斌
时间: [ 2007-07-27 03:33 ]
JPMorgan CEO论坛
（2007年7月24日香港）
2007年7月24日，应JPMorgan邀请，王石董事长参加了该行举办的CEO论坛。王石董事长主要谈的话题是万科的文化和价值。投资者就行业、公司等提出了一些问题，现整理如下。
要点包括：
1、 18亿亩农田国策是战略性的，供需矛盾将持续。因此未来的产品将向两个方向发展：（1）提高容积率增加供应，房子高度增加；（2）住房单位小型化，总价控制，提高客户的购买能力。
2、 城市化率达到65%之前，需求将是刚性的，因此，看好未来20年的持续发展。万科将持续专注住宅。
3、 市场可能出现泡沫，日本的房地产泡沫在中国将难以避免，但希望泡沫不要太大。万科将通过推进工厂化生产来化解未来泡沫破灭带来的市场风险。
4、 到目前为止，政府的调控政策是有效的，如果没有调控，房价的涨幅将更加不可控，泡沫可能更大，所以，换个角度，宏观调控应该持续下去。
Q1、王石，您谈到未来公司要学习丰田，而不是本田，这是如何考虑的？
从汽车行业来看，我认为万科应该做丰田而不是本田，如果在谈体育用品，我认为万科应该耐克，而不是做阿迪达斯。原因是：
1. 本田的核心竞争力不是汽车，而是发动机。所以，本田借助它的发动机的核心技术，业务跨摩托车、汽车、小型飞机，只要是跟发动机相关的产品，本田都会做。而丰田的策略是做客户，做产品线。丰田汽车从高档到低档，通过品牌策略来区分。万科类似本田的核心技术，而万科只做住宅，因此，万科必须学习丰田，进一步延展我们产品线。过去，万科产品主要在中档和中高档，因此，我们需要把产品延伸到更高档，同时，也延伸到低端产品。目前万科有7个产品，我们要增加产品类型到至少11个系列。另外，我们要学习丰田以客户为中心的工作方法，不断在产品上合服务上创新。
2. 为什么要学习耐克，而不是阿迪达斯。因为耐克只拥有品牌，而产品生产是完全的外包。所以，这要考验它的社会资源的整合能力。过去，在万科的管理文化中没有妥协二字，但未来，可能应该学会妥协，跟合作伙伴的协同，整合社会资源。
3. 万科目前正处在一个转型期，从营销的万科转变成技术的万科。我们需要向优秀的企业学习，拿来主义。比如，我们要学习日本企业成熟的PC（预制混凝土结构）技术，全面引进日本专业。按万科研发的方向，还可能要在日本建立一家研究中心，未来2年，在万科的日本专家可能达到200位。
Q2、全国房地产价格涨得很凶，您在媒体也谈到泡沫问题，如何理解？
我在相关会议上谈到这个观点，我的大意是：目前的房地产是有泡沫的，有泡沫，就有破的一天，但什么时候会破，不知道，可能是2年，也可能是5年。万科作为一个开发商，我们要做的是随时应变可能的市场变化。在涨价的过程中，我们不但单纯地涨价，还要给客户带来附加值，比如给客户附赠一些有价值的东西。比如空调、烤箱等等，让客户感到不仅仅是涨价，而且还获得了价值。
如果房地产泡沫2年破灭，万科还没有准备好，公司的业务可能受到一定影响，但如果泡沫5年内破灭，万科已经做好了充分的准备，这就是万科的住宅产业化。因为工厂化将提高产品质量，获得更多市场，同时，工厂化将缩短开发周期，加快周转。
但我觉得，泡沫的问题不在于它是否会破灭，作为开发商，我们更关注的是行业的大的趋势，关注的本质是中国大的经济环境的变化和行业环境的变化。
房地产行业发展的核心是城市化。中国的经济继续发展，到65%的城市化之前，住宅的需求不会停止，经济发展，城市扩大，农地不能动用（18亿亩农田已经不保），因此，结果一定是城市的土地越拉越贵。所以，住宅将有两大趋势：（1）第一大趋势是城市的建筑会往高走，政府必须提高容积率，而目前万科的产品也符合这个规律，70%是高层，房子一定带电梯；（2）第二个趋势是房子的小型化，90-70政策是行政的，一刀切是不合理的，但我们应该看到核心城市，特别是经济高速成长、城市化速度快的城市已经进入小型化需求时代。而万科的新产品会在小型化上更多吸收日本和香港的经验。
Q3、万科未来很大的方向是工厂化，4~5年后，万科会有什么样的效果？
万科2000年成立建筑研究中心，开始工厂化的研究，今年开始在产品中正式应用，而世界上主要工业国家已经完成了工厂化的进程。中国一定要走这条路，但中国的问题是人工便宜，劣币驱除良币，导致发展速度可能缓慢。
工厂化的特点：高质量，以毫米计算，生产方式上是工人生产，大型机械施工。目前国内能够提供这种建筑方式的都是大型国企，民营企业的建筑公司基本不能做，上海建工集团是万科目前最大的工厂化合作伙伴之一。
美国和日本的工厂化有很大的差别。美国采用的是统一标准，而日本是大企业品牌。美国模式在中国很难复制，因此，美国都是独立住宅。而日本模式更加接近中国国情，但是，中国的其他企业是否愿意参与？这是一个问题。
中国的工厂化的风险是5年后，万科一枝独秀，可能推进速度缓慢，因为规模的缺乏可能导致风险。因此，极端的可能是不排除万科未来出现两个品牌，一是继续现在的盈利模式，自己买地，自己开发；二是增加一个“万科建造”的品牌，即，万科输出工厂化住宅，当然，万科本身不会去盖这个楼。
我们希望万科在5年内能达到50%的工厂化生产水平。
Q4、万科的发展速度的极限在哪里？可能遇到什么制约？
首先，市场是无极限的。是否会有其他企业赶上万科，这是有可能的，唯一的可能就是万科自己犯错误，不是市场问题，也不是被竞争对手打垮。企业到一定程度后，被打败的，不是因为市场和对手，而是你自己犯错误，比如999，盲目多元化；比如TCL，没有核心能力，更多是简单复制，而在国际化上，没有做好准备，就开始国际化收购。
万科可能遇到的瓶颈在哪里，有两点：
（1）如果按传统的施工方式，600亿可能是公司发展的瓶颈。因为在规模扩张的情况下，管理、资源、控制按现有模式操作，都难以复制，只有推进工厂化可以解决这个问题。
（2）万科要学会包容和妥协，整合社会资源。如果这个问题无法解决，发展将会非常有局限。
工厂化的瓶颈在哪里？有上下游资源整合的问题。我们很明确，万科的工厂化是开放性体系。这样是不是竞争对手很容易复制？万科的东西被别人学去了。我们的判断是，3年左右，可能会有企业跟进。但如果竞争对手仅仅是COPY万科的东西，那还是会比万科有所落后。从方法论上，工厂化有一个渐进和积累的过程，不是那么容易复制的。所以，我们希望更多的是，有一批企业跟着万科走。2015年，我们预计20%的住宅是通过工厂化来完成的。这样，对社会的贡献是很大的。
因此，万科更多的是战战兢兢地考虑未来如何做，社会资源的整合，总部管理架构的重新设计，推进人才精英计划等。
Q5、未来20年，如何看中国经济的发展？行业周期？
中国经济目前还处在从粗放向精细化过度的过程，在这个过程中，中国经济将持续发展，而城市化率到65%之前，住宅的需求将不会停止。因此，我们看好行业20年的持续发展。行业是否有周期？如果房价涨幅过大，可能会导致未来市场的压力。日本的泡沫经济在中国不可避免地要发生，但我希望的是泡沫不要那么大，尽可能减小。从这个角度，我认为政府到目前为止的行业调控还是有效的，如果没有政府的调控，房价的涨幅可能会更大。换个角度，政府的调控也将是持续的。
从国策的角度看，18亿亩是战略性的，因此，供需将是长期矛盾。所以，未来行业的的方向就是增加住宅的高度，通过提高容积率来增加土地供应，当然，不会达到香港这样的高度；另一个方向就是住宅小型化。
Q6、万科和华润未来的关系会如何发展？
我在OECD公司治理的会议上谈到过，一个上市公司国企的最佳持股比例不要超过30%，这是从管理架构、管理体系、激励薪酬、市场化程度等等角度来考虑的。
谈到华润和万科的关系，华润一直是支持万科发展的。但是如果华润希望未来将华润置地的资产并入万科的话，我们还是建议华润对万科的持股比例不超过30%。华润置地有商业物业，有人觉得这是强强联手，万科可以同时拥有住宅和出租物业，业务可以更全面，抗风险能力更强，但我不这样认为，我们的想法很明确，即使华润置地要跟万科合并，我们也会建议在合并后把这块出租资产卖掉，因为，万科只是一家专注做住宅的公司。
2007年7月24日香港
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中国核心城市的房价有可能世界第一作者: 但斌时间: [ 2007-07-29 12:11 ]
中国核心城市的房价有可能世界第一——但斌犹豫了很久,要不要写这篇可能注定引起极大争议的博文,而今天一位新浪网友在《好文共赏——王石在JPMorgan CEO论坛上的演讲》(2007年7月29日00时35分28秒)后跟贴评论:“但总住在深圳，该知道蛇口东角头是甚么地方吧。后海公馆顶层复式开价10万每平米......兰溪谷也动辄就是叫价5万......虽然深圳现在是发展快，可......真的吗，东角头顶层复式可以比吸引全世界有钱人的洛杉矶的豪宅聚集地还贵？哈哈哈哈哈......再赚点泡沫尾巴，俺先移民到贫民聚集的美国、加拿大去，深圳都是有钱人，咱还是别跟他们过不去。”想想阅读我博客朋友的素质都较高、有非常强的理解、分析和判断问题的能力,而阅读者又局限在一个狭小的圈子里，因此,我们可以试着讨论一下房价问题,全当投资信息与观点的交流，毕竟房价的长期趋势也与我们的投资休戚相关。当然,我希望讨论的过程是理性的,也请各位回帖时用数据和事实说话。常有朋友问我对地产股如何看的同时，会顺带问我对房价怎样看?我通常回答:长期看,中国核心城市的房价有可能成为世界第一。为什么？导致房价上涨的根本原因，在于经济的发展与供需结构的变化。经济发展必然导致地价的上升，地价是经济发展的函数，最终一个国家的经济发展了，其结果一定会通过土地与房屋价格的变化反应出来。2007年7月19日，中国国家统计局公布了上半年国民经济运行情况，同时也公布了修订后的2006年GDP现价总量为21.0871万亿元，比初步核算数据增加1464亿元。许多经济学家预测，中国在2007年年底会取代德国成为仅次于美国、日本的全球第三大国家经济体。中国经济能在不到15年的时间里，连续赶超世界传统诸强从世界第11位奔到第3位，这个意义是重大的。30年来，中国已由低效率单一低水平的经济体，逐渐演变成一个新兴经贸产业大国，这从根本上改变了中国和多数中国人的生存状态。一个世界共识是——中国正在急速融入世界，其正站在“大国之路”的出发台上。根据日本经济研究中心对世界经济的预测，到2020年，中国的经济规模将超过美国成为全世界最大的经济体。从有记载的历史看，如果中国真有此成就，也并非新鲜事。据高盛公司研究预测，1825年中国和印度在世界经济中所占的份额约为40%，与高盛公司预测的2025年两国在世界经济中所占的份额相同。而据专家以可超越国家和时代进行比较的“国际美圆”推算，中国在世界生产总值中所占比率，从2000年前到19世纪中叶，一直占20%多至30%多，后因战乱及落后，20世纪中叶降到了4%左右。从历史的视角看，占据了全球五分之一人口的大国，“重归超级大国”的行列，应该是情理之中的事情。在一个经济持续发展速度达到两位数的较长的经济周期内，出现加息周期和通货膨胀的可能性几乎是一种必然，而经济发展速度达到两位数，几乎不可避免地要伴随地价和楼价的上涨，这是客观规律。从中国房地产需求的角度，抛开政治化的房地产讨论，影响国内房地产市场的基本因素，还是需求。联合国人口基金公布的《2007世界人口状况报告》指出，中国有660多个城市，几乎其所有的工厂都位于或邻近城市，不像美国有许多大公司总部就在乡村小镇子上。按有关计划，在不到十年里，中国人口的一半以上约8.7亿人将成为城市居民；届时将有83个人口在75万以上的城市，但其中仅有6个城市能为500万以上的居民提供住房。到2005年底，中国的城镇人口为5.6亿，在未来十年内中国将新增3亿多城市人口。联合国的报告估计，每年有1800万农村人口将转为城市人口。而中国大学生人数增长速度也十分可观，这些学生中有相当比例的人要留在中国的核心城市发展，这也是房屋需求的力量。据统计，2002年大学毕业生人数是145万，2003年为212万，2004年增至280万后，2005年突破300万，2006年又突破400万。教育部长周济在2006年大学毕业生就业工作会议上说，“十一五”期间，全国将有2500万以上的普通高校毕业生需要就业。这意味着未来5年中，每年至少有500万人从大学毕业。这些新增的城市人口，将会成为国内房地产市场增长的巨大动力，这是影响中国房地产市场价格的一个基本因素。从房地产供给的角度，中国国土面积960万平方公里，仅次于俄罗斯与加拿大。据统计，中国实际耕地面积约20亿亩，位居世界第三位；有林地面积19亿亩，居世界第六位；草地面积约60亿亩，居世界第二位。与土地利用紧密相关的河川径流量2.7万亿立方米，居世界第六位。但按人口平均，中国人均占有耕地1．65亩，仅为世界平均数的1／3；人均草地5亩，为世界平均数的1／2；人均林地1.5亩，仅为世界平均数的1／6；人均水资源2300立方米，为世界平均数的1／4。到下世纪中叶，中国人口达到15—16亿时，人均占有实际耕地面积将下降到1.1—1.2亩，占有淡水资源也将下降到1800立方米，水土资源供求将处于危急状态。另外中国水土资源分布不平衡，北方地多水少，南方地少水多，组合错位，加剧了资源的紧缺性。据联合国粮农组织统计，目前全球蔬菜的48%、猪肉的47%、水产品的33%、粮食的22%都被中国人吃掉了。2007年猪肉与食品价格的上涨，也许是中国从农业国转向工业国家的一个重要信号，如果中国无法避免这种转制，保证土地、水资源的可持续利用与农业的可持续发展，也许会有越来越多的农产品需要进口。考虑未来，如何保证庞大的人口群和高速的经济社会发展对土地、水资源的需求，将是中国经济社会发展过程中的一个严重挑战。因此2006年中央提出一定要守住2020年18亿亩耕地的红线，如果能坚守，那就意味着未来14年时间，中国年均可减少的耕地面积仅为200万亩（1333.4平方公里）左右。按照中金公司的统计数据，即便减少的耕地全部用于城市建设（2005年耕地减少542.5万亩，其中59%用于城市建设；2006年耕地减少460.2万亩，其中84%用于城市建设），在面积上也仅相当于每年增加1个北京市，1.5个上海市，或者3个重庆市。目前我国人口年均增长约为1600万,如果按照2006年城市人口密度估算，每年将需要新增314万亩（2096平方公里）的城市建设用地，用地缺口114万亩（2006年城市人口密度131平方米每人，314万亩，缺口114万亩；国家规定人均合理建设用地87平方米每人，208万亩，缺口8万亩）。这就是中国房地产市场供给的现实情况，中国地价、房价上涨的根本原因——除去经济高速发展的原因外，核心问题从“供需角度”分析——也是需求远远大于供给。我们再来看看网友说的深圳情况，据广东省统计局最新人口分析报告，由于大量流动人口聚居珠江三角洲，使2005年珠三角人口密度达到了1035人/平方公里，而广东省常住人口最多的是广州和深圳，2005年的人口密度分别达1277人/平方公里和4239人/平方公里，广州1500万人口，深圳约1200万人口，两个中心城市的常住人口已逼近“临界点”状态，达到人口承载的极限。深圳现任市委书记李鸿忠先生在2005年一次城市规划会议上说：“土地资源紧缺消耗严重，五年后深圳可能无地可用。”深圳市土地总面积1953平方公里。其中，900多平方公里为基本生态控制线，属于必保用地。在发展最快的十几年里，深圳年均增加建设用地近30平方公里，而在近千平方公里的可供建设用地中，已有800多平方公里用完，剩余不过200平方公里，而且已经几乎没有可供成片开发的土地，按照目前这种态势，“十一五”期间，全市的建设用地就将消耗殆尽。这就是深圳土地资源的现实情况，但与此同时，深圳的经济发展20多年跨了五大步。自1979年开始，用了18年的时间，使社会生产总值达到第一个千亿元；第二个千亿元用了5年；第三个千亿仅用了两年，第四个千亿用了一年，第五个千亿用了一年，2006年深圳市实现GDP5813．56亿元，经济总量直逼6000亿元的新台阶。“十五”期间，深圳本市生产总值年均增长16.3％，未来10年，深圳的GDP总量将肯定超过万亿元。深圳政府也制定了一个2010年人均GDP要达到1.2万美元的目标。从数据上看，深圳将在2008年，成为人均GDP首次超过1万美元的中国内地城市。广州和上海也预计将在2010年达到人均GDP超过1万美元的目标。按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。日本人均GDP是在1984年超过了1万美元，香港、新加坡、台湾和韩国的人均GDP分别是在1987年、1989年、1992年和1995年超过了1万美元。也就是说，不远的将来，深圳人将像24年前的日本人一样进入“发达地区”，而这才刚刚开始。一方面是土地资源的竭尽，一方面是经济的高速增长和需求的不断提高，这也许就是深圳房价与洛杉矶的豪宅比肩的原因。在美国的时候，我也想过类似的问题，如果中国的房价不断上涨，为什么我们不能搬到加拿大、澳洲、美国去生活？可惜我们是中国人，也许骨子里流淌的血液已适宜了这块土地，让我搬去洛杉矶华人聚居区，我还是不适宜哪里的人文和环境，更别说无法融入美国的上流社会，只能在华人圈子里打转转，远不如火热的中国生活来的热情、奔放、刺激、满足、更有心得与收获。美国富豪们喜欢以大片土地作其游乐场，并以此作为身份的象征。网上零售商亚马逊创办人贝索斯多年来收购了多个牧场，令他以30万英亩地占美国地产月刊《THE LAND REPORT》地主榜第23位。年近七旬的时代华纳前副主席特纳现于全球7个国家拥有15个牧场，占地200万英亩，更是美国最大私人地主。美国农业部数据显示，2006年当地农业用地价格比2005年锐升15%，至每英亩1900美元。但美国3亿左右的人口生活在与中国的国土面积相近的937万平方公里的土地上，而中国与之不可比的是美国的国土面积中适宜耕作的面积高达90％。国土辽阔，耕地广阔，气候温和，这是人类居住和产业发展的基本条件，美国的人口和产业分布几乎可以不受土地条件的制约。如果中国人的居住方式，也像美国一样，我跟朋友开玩笑：“如此上海人恐怕要住到南京，南京人要住到合肥，合肥人要住到郑州、郑州人要住到西安、依此类推很大一部分中国人要住到沙漠里了。”所以，中国要发展只能集约土地，高密度、向空中发展，这是一个必然的趋势。但对哪些想住类似美国大宅的朋友，只能花费比在美国甚至欧洲多得多的钱了，这恐怕也是一个接力赛的过程与结果。因此，十年、十五年、二十年以后，中国核心城市核心地段的房价有可能达到世界第一，也没什么可奇怪的。伦敦就曾以优惠政策吸引全球富豪积聚城市财富。伦敦豪宅价格曾在2007年2月创下28年来最大的月涨幅，达31%。当地房地产商莱坊国际物业（KNIGHT FRANK）编制的每月房价指数显示，2月伦敦豪宅的平均价格较去年同期增加31%。莱坊所指的豪宅是价值超过300万英镑（约4561万人民币）的独立屋，或超过150万英镑（约2281万人民币）的住宅大厦。莱坊住宅研究业务主管贝里说：“过去两年伦敦市中心房价上涨速度，比英国其他地区高出两倍，这种涨势主要限于市中心区。如果今年上涨20%，我也不会惊讶。”
“维持一个比较高的房价限制进去城市的门槛，西方经济学认为这是一个规律性的东西。”相比我们靠户籍制度、靠行政手段人为改变不同人命运的方式，这个选择也许更文明更符合自然规律。试想如果中国能真正做到迁徙自由，北京、上海的房价可能又要上一个新台阶。同样的分数一个可以上北大、清华，一个只能上普通本科，为了孩子的未来，中国的富翁一定会聚集上海与北京；得小病可以在小地方治疗，但得大病还要到北京与上海；还有艺术欣赏等等。世界级富翁他们有着自己独特的文化品位和消费要求。中国的核心城市如北京和上海，也许二十年能有这样的魅力推动城市集聚财富，走向世界。
但斌2007年7月29日
中国核心城市的房价有可能世界第一作者: 但斌时间: [ 2007-07-29 12:11 ]
中国核心城市的房价有可能世界第一——但斌犹豫了很久,要不要写这篇可能注定引起极大争议的博文,而今天一位新浪网友在《好文共赏——王石在JPMorgan CEO论坛上的演讲》(2007年7月29日00时35分28秒)后跟贴评论:“但总住在深圳，该知道蛇口东角头是甚么地方吧。后海公馆顶层复式开价10万每平米......兰溪谷也动辄就是叫价5万......虽然深圳现在是发展快，可......真的吗，东角头顶层复式可以比吸引全世界有钱人的洛杉矶的豪宅聚集地还贵？哈哈哈哈哈......再赚点泡沫尾巴，俺先移民到贫民聚集的美国、加拿大去，深圳都是有钱人，咱还是别跟他们过不去。”想想阅读我博客朋友的素质都较高、有非常强的理解、分析和判断问题的能力,而阅读者又局限在一个狭小的圈子里，因此,我们可以试着讨论一下房价问题,全当投资信息与观点的交流，毕竟房价的长期趋势也与我们的投资休戚相关。当然,我希望讨论的过程是理性的,也请各位回帖时用数据和事实说话。常有朋友问我对地产股如何看的同时，会顺带问我对房价怎样看?我通常回答:长期看,中国核心城市的房价有可能成为世界第一。为什么？导致房价上涨的根本原因，在于经济的发展与供需结构的变化。经济发展必然导致地价的上升，地价是经济发展的函数，最终一个国家的经济发展了，其结果一定会通过土地与房屋价格的变化反应出来。2007年7月19日，中国国家统计局公布了上半年国民经济运行情况，同时也公布了修订后的2006年GDP现价总量为21.0871万亿元，比初步核算数据增加1464亿元。许多经济学家预测，中国在2007年年底会取代德国成为仅次于美国、日本的全球第三大国家经济体。中国经济能在不到15年的时间里，连续赶超世界传统诸强从世界第11位奔到第3位，这个意义是重大的。30年来，中国已由低效率单一低水平的经济体，逐渐演变成一个新兴经贸产业大国，这从根本上改变了中国和多数中国人的生存状态。一个世界共识是——中国正在急速融入世界，其正站在“大国之路”的出发台上。根据日本经济研究中心对世界经济的预测，到2020年，中国的经济规模将超过美国成为全世界最大的经济体。从有记载的历史看，如果中国真有此成就，也并非新鲜事。据高盛公司研究预测，1825年中国和印度在世界经济中所占的份额约为40%，与高盛公司预测的2025年两国在世界经济中所占的份额相同。而据专家以可超越国家和时代进行比较的“国际美圆”推算，中国在世界生产总值中所占比率，从2000年前到19世纪中叶，一直占20%多至30%多，后因战乱及落后，20世纪中叶降到了4%左右。从历史的视角看，占据了全球五分之一人口的大国，“重归超级大国”的行列，应该是情理之中的事情。在一个经济持续发展速度达到两位数的较长的经济周期内，出现加息周期和通货膨胀的可能性几乎是一种必然，而经济发展速度达到两位数，几乎不可避免地要伴随地价和楼价的上涨，这是客观规律。从中国房地产需求的角度，抛开政治化的房地产讨论，影响国内房地产市场的基本因素，还是需求。联合国人口基金公布的《2007世界人口状况报告》指出，中国有660多个城市，几乎其所有的工厂都位于或邻近城市，不像美国有许多大公司总部就在乡村小镇子上。按有关计划，在不到十年里，中国人口的一半以上约8.7亿人将成为城市居民；届时将有83个人口在75万以上的城市，但其中仅有6个城市能为500万以上的居民提供住房。到2005年底，中国的城镇人口为5.6亿，在未来十年内中国将新增3亿多城市人口。联合国的报告估计，每年有1800万农村人口将转为城市人口。而中国大学生人数增长速度也十分可观，这些学生中有相当比例的人要留在中国的核心城市发展，这也是房屋需求的力量。据统计，2002年大学毕业生人数是145万，2003年为212万，2004年增至280万后，2005年突破300万，2006年又突破400万。教育部长周济在2006年大学毕业生就业工作会议上说，“十一五”期间，全国将有2500万以上的普通高校毕业生需要就业。这意味着未来5年中，每年至少有500万人从大学毕业。这些新增的城市人口，将会成为国内房地产市场增长的巨大动力，这是影响中国房地产市场价格的一个基本因素。从房地产供给的角度，中国国土面积960万平方公里，仅次于俄罗斯与加拿大。据统计，中国实际耕地面积约20亿亩，位居世界第三位；有林地面积19亿亩，居世界第六位；草地面积约60亿亩，居世界第二位。与土地利用紧密相关的河川径流量2.7万亿立方米，居世界第六位。但按人口平均，中国人均占有耕地1．65亩，仅为世界平均数的1／3；人均草地5亩，为世界平均数的1／2；人均林地1.5亩，仅为世界平均数的1／6；人均水资源2300立方米，为世界平均数的1／4。到下世纪中叶，中国人口达到15—16亿时，人均占有实际耕地面积将下降到1.1—1.2亩，占有淡水资源也将下降到1800立方米，水土资源供求将处于危急状态。另外中国水土资源分布不平衡，北方地多水少，南方地少水多，组合错位，加剧了资源的紧缺性。据联合国粮农组织统计，目前全球蔬菜的48%、猪肉的47%、水产品的33%、粮食的22%都被中国人吃掉了。2007年猪肉与食品价格的上涨，也许是中国从农业国转向工业国家的一个重要信号，如果中国无法避免这种转制，保证土地、水资源的可持续利用与农业的可持续发展，也许会有越来越多的农产品需要进口。考虑未来，如何保证庞大的人口群和高速的经济社会发展对土地、水资源的需求，将是中国经济社会发展过程中的一个严重挑战。因此2006年中央提出一定要守住2020年18亿亩耕地的红线，如果能坚守，那就意味着未来14年时间，中国年均可减少的耕地面积仅为200万亩（1333.4平方公里）左右。按照中金公司的统计数据，即便减少的耕地全部用于城市建设（2005年耕地减少542.5万亩，其中59%用于城市建设；2006年耕地减少460.2万亩，其中84%用于城市建设），在面积上也仅相当于每年增加1个北京市，1.5个上海市，或者3个重庆市。目前我国人口年均增长约为1600万,如果按照2006年城市人口密度估算，每年将需要新增314万亩（2096平方公里）的城市建设用地，用地缺口114万亩（2006年城市人口密度131平方米每人，314万亩，缺口114万亩；国家规定人均合理建设用地87平方米每人，208万亩，缺口8万亩）。这就是中国房地产市场供给的现实情况，中国地价、房价上涨的根本原因——除去经济高速发展的原因外，核心问题从“供需角度”分析——也是需求远远大于供给。我们再来看看网友说的深圳情况，据广东省统计局最新人口分析报告，由于大量流动人口聚居珠江三角洲，使2005年珠三角人口密度达到了1035人/平方公里，而广东省常住人口最多的是广州和深圳，2005年的人口密度分别达1277人/平方公里和4239人/平方公里，广州1500万人口，深圳约1200万人口，两个中心城市的常住人口已逼近“临界点”状态，达到人口承载的极限。深圳现任市委书记李鸿忠先生在2005年一次城市规划会议上说：“土地资源紧缺消耗严重，五年后深圳可能无地可用。”深圳市土地总面积1953平方公里。其中，900多平方公里为基本生态控制线，属于必保用地。在发展最快的十几年里，深圳年均增加建设用地近30平方公里，而在近千平方公里的可供建设用地中，已有800多平方公里用完，剩余不过200平方公里，而且已经几乎没有可供成片开发的土地，按照目前这种态势，“十一五”期间，全市的建设用地就将消耗殆尽。这就是深圳土地资源的现实情况，但与此同时，深圳的经济发展20多年跨了五大步。自1979年开始，用了18年的时间，使社会生产总值达到第一个千亿元；第二个千亿元用了5年；第三个千亿仅用了两年，第四个千亿用了一年，第五个千亿用了一年，2006年深圳市实现GDP5813．56亿元，经济总量直逼6000亿元的新台阶。“十五”期间，深圳本市生产总值年均增长16.3％，未来10年，深圳的GDP总量将肯定超过万亿元。深圳政府也制定了一个2010年人均GDP要达到1.2万美元的目标。从数据上看，深圳将在2008年，成为人均GDP首次超过1万美元的中国内地城市。广州和上海也预计将在2010年达到人均GDP超过1万美元的目标。按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。日本人均GDP是在1984年超过了1万美元，香港、新加坡、台湾和韩国的人均GDP分别是在1987年、1989年、1992年和1995年超过了1万美元。也就是说，不远的将来，深圳人将像24年前的日本人一样进入“发达地区”，而这才刚刚开始。一方面是土地资源的竭尽，一方面是经济的高速增长和需求的不断提高，这也许就是深圳房价与洛杉矶的豪宅比肩的原因。在美国的时候，我也想过类似的问题，如果中国的房价不断上涨，为什么我们不能搬到加拿大、澳洲、美国去生活？可惜我们是中国人，也许骨子里流淌的血液已适宜了这块土地，让我搬去洛杉矶华人聚居区，我还是不适宜哪里的人文和环境，更别说无法融入美国的上流社会，只能在华人圈子里打转转，远不如火热的中国生活来的热情、奔放、刺激、满足、更有心得与收获。美国富豪们喜欢以大片土地作其游乐场，并以此作为身份的象征。网上零售商亚马逊创办人贝索斯多年来收购了多个牧场，令他以30万英亩地占美国地产月刊《THE LAND REPORT》地主榜第23位。年近七旬的时代华纳前副主席特纳现于全球7个国家拥有15个牧场，占地200万英亩，更是美国最大私人地主。美国农业部数据显示，2006年当地农业用地价格比2005年锐升15%，至每英亩1900美元。但美国3亿左右的人口生活在与中国的国土面积相近的937万平方公里的土地上，而中国与之不可比的是美国的国土面积中适宜耕作的面积高达90％。国土辽阔，耕地广阔，气候温和，这是人类居住和产业发展的基本条件，美国的人口和产业分布几乎可以不受土地条件的制约。如果中国人的居住方式，也像美国一样，我跟朋友开玩笑：“如此上海人恐怕要住到南京，南京人要住到合肥，合肥人要住到郑州、郑州人要住到西安、依此类推很大一部分中国人要住到沙漠里了。”所以，中国要发展只能集约土地，高密度、向空中发展，这是一个必然的趋势。但对哪些想住类似美国大宅的朋友，只能花费比在美国甚至欧洲多得多的钱了，这恐怕也是一个接力赛的过程与结果。因此，十年、十五年、二十年以后，中国核心城市核心地段的房价有可能达到世界第一，也没什么可奇怪的。伦敦就曾以优惠政策吸引全球富豪积聚城市财富。伦敦豪宅价格曾在2007年2月创下28年来最大的月涨幅，达31%。当地房地产商莱坊国际物业（KNIGHT FRANK）编制的每月房价指数显示，2月伦敦豪宅的平均价格较去年同期增加31%。莱坊所指的豪宅是价值超过300万英镑（约4561万人民币）的独立屋，或超过150万英镑（约2281万人民币）的住宅大厦。莱坊住宅研究业务主管贝里说：“过去两年伦敦市中心房价上涨速度，比英国其他地区高出两倍，这种涨势主要限于市中心区。如果今年上涨20%，我也不会惊讶。”
“维持一个比较高的房价限制进去城市的门槛，西方经济学认为这是一个规律性的东西。”相比我们靠户籍制度、靠行政手段人为改变不同人命运的方式，这个选择也许更文明更符合自然规律。试想如果中国能真正做到迁徙自由，北京、上海的房价可能又要上一个新台阶。同样的分数一个可以上北大、清华，一个只能上普通本科，为了孩子的未来，中国的富翁一定会聚集上海与北京；得小病可以在小地方治疗，但得大病还要到北京与上海；还有艺术欣赏等等。世界级富翁他们有着自己独特的文化品位和消费要求。中国的核心城市如北京和上海，也许二十年能有这样的魅力推动城市集聚财富，走向世界。
但斌2007年7月29日
中国核心城市的房价有可能世界第一作者: 但斌时间: [ 2007-07-29 12:11 ]
中国核心城市的房价有可能世界第一——但斌犹豫了很久,要不要写这篇可能注定引起极大争议的博文,而今天一位新浪网友在《好文共赏——王石在JPMorgan CEO论坛上的演讲》(2007年7月29日00时35分28秒)后跟贴评论:“但总住在深圳，该知道蛇口东角头是甚么地方吧。后海公馆顶层复式开价10万每平米......兰溪谷也动辄就是叫价5万......虽然深圳现在是发展快，可......真的吗，东角头顶层复式可以比吸引全世界有钱人的洛杉矶的豪宅聚集地还贵？哈哈哈哈哈......再赚点泡沫尾巴，俺先移民到贫民聚集的美国、加拿大去，深圳都是有钱人，咱还是别跟他们过不去。”想想阅读我博客朋友的素质都较高、有非常强的理解、分析和判断问题的能力,而阅读者又局限在一个狭小的圈子里，因此,我们可以试着讨论一下房价问题,全当投资信息与观点的交流，毕竟房价的长期趋势也与我们的投资休戚相关。当然,我希望讨论的过程是理性的,也请各位回帖时用数据和事实说话。常有朋友问我对地产股如何看的同时，会顺带问我对房价怎样看?我通常回答:长期看,中国核心城市的房价有可能成为世界第一。为什么？导致房价上涨的根本原因，在于经济的发展与供需结构的变化。经济发展必然导致地价的上升，地价是经济发展的函数，最终一个国家的经济发展了，其结果一定会通过土地与房屋价格的变化反应出来。2007年7月19日，中国国家统计局公布了上半年国民经济运行情况，同时也公布了修订后的2006年GDP现价总量为21.0871万亿元，比初步核算数据增加1464亿元。许多经济学家预测，中国在2007年年底会取代德国成为仅次于美国、日本的全球第三大国家经济体。中国经济能在不到15年的时间里，连续赶超世界传统诸强从世界第11位奔到第3位，这个意义是重大的。30年来，中国已由低效率单一低水平的经济体，逐渐演变成一个新兴经贸产业大国，这从根本上改变了中国和多数中国人的生存状态。一个世界共识是——中国正在急速融入世界，其正站在“大国之路”的出发台上。根据日本经济研究中心对世界经济的预测，到2020年，中国的经济规模将超过美国成为全世界最大的经济体。从有记载的历史看，如果中国真有此成就，也并非新鲜事。据高盛公司研究预测，1825年中国和印度在世界经济中所占的份额约为40%，与高盛公司预测的2025年两国在世界经济中所占的份额相同。而据专家以可超越国家和时代进行比较的“国际美圆”推算，中国在世界生产总值中所占比率，从2000年前到19世纪中叶，一直占20%多至30%多，后因战乱及落后，20世纪中叶降到了4%左右。从历史的视角看，占据了全球五分之一人口的大国，“重归超级大国”的行列，应该是情理之中的事情。在一个经济持续发展速度达到两位数的较长的经济周期内，出现加息周期和通货膨胀的可能性几乎是一种必然，而经济发展速度达到两位数，几乎不可避免地要伴随地价和楼价的上涨，这是客观规律。从中国房地产需求的角度，抛开政治化的房地产讨论，影响国内房地产市场的基本因素，还是需求。联合国人口基金公布的《2007世界人口状况报告》指出，中国有660多个城市，几乎其所有的工厂都位于或邻近城市，不像美国有许多大公司总部就在乡村小镇子上。按有关计划，在不到十年里，中国人口的一半以上约8.7亿人将成为城市居民；届时将有83个人口在75万以上的城市，但其中仅有6个城市能为500万以上的居民提供住房。到2005年底，中国的城镇人口为5.6亿，在未来十年内中国将新增3亿多城市人口。联合国的报告估计，每年有1800万农村人口将转为城市人口。而中国大学生人数增长速度也十分可观，这些学生中有相当比例的人要留在中国的核心城市发展，这也是房屋需求的力量。据统计，2002年大学毕业生人数是145万，2003年为212万，2004年增至280万后，2005年突破300万，2006年又突破400万。教育部长周济在2006年大学毕业生就业工作会议上说，“十一五”期间，全国将有2500万以上的普通高校毕业生需要就业。这意味着未来5年中，每年至少有500万人从大学毕业。这些新增的城市人口，将会成为国内房地产市场增长的巨大动力，这是影响中国房地产市场价格的一个基本因素。从房地产供给的角度，中国国土面积960万平方公里，仅次于俄罗斯与加拿大。据统计，中国实际耕地面积约20亿亩，位居世界第三位；有林地面积19亿亩，居世界第六位；草地面积约60亿亩，居世界第二位。与土地利用紧密相关的河川径流量2.7万亿立方米，居世界第六位。但按人口平均，中国人均占有耕地1．65亩，仅为世界平均数的1／3；人均草地5亩，为世界平均数的1／2；人均林地1.5亩，仅为世界平均数的1／6；人均水资源2300立方米，为世界平均数的1／4。到下世纪中叶，中国人口达到15—16亿时，人均占有实际耕地面积将下降到1.1—1.2亩，占有淡水资源也将下降到1800立方米，水土资源供求将处于危急状态。另外中国水土资源分布不平衡，北方地多水少，南方地少水多，组合错位，加剧了资源的紧缺性。据联合国粮农组织统计，目前全球蔬菜的48%、猪肉的47%、水产品的33%、粮食的22%都被中国人吃掉了。2007年猪肉与食品价格的上涨，也许是中国从农业国转向工业国家的一个重要信号，如果中国无法避免这种转制，保证土地、水资源的可持续利用与农业的可持续发展，也许会有越来越多的农产品需要进口。考虑未来，如何保证庞大的人口群和高速的经济社会发展对土地、水资源的需求，将是中国经济社会发展过程中的一个严重挑战。因此2006年中央提出一定要守住2020年18亿亩耕地的红线，如果能坚守，那就意味着未来14年时间，中国年均可减少的耕地面积仅为200万亩（1333.4平方公里）左右。按照中金公司的统计数据，即便减少的耕地全部用于城市建设（2005年耕地减少542.5万亩，其中59%用于城市建设；2006年耕地减少460.2万亩，其中84%用于城市建设），在面积上也仅相当于每年增加1个北京市，1.5个上海市，或者3个重庆市。目前我国人口年均增长约为1600万,如果按照2006年城市人口密度估算，每年将需要新增314万亩（2096平方公里）的城市建设用地，用地缺口114万亩（2006年城市人口密度131平方米每人，314万亩，缺口114万亩；国家规定人均合理建设用地87平方米每人，208万亩，缺口8万亩）。这就是中国房地产市场供给的现实情况，中国地价、房价上涨的根本原因——除去经济高速发展的原因外，核心问题从“供需角度”分析——也是需求远远大于供给。我们再来看看网友说的深圳情况，据广东省统计局最新人口分析报告，由于大量流动人口聚居珠江三角洲，使2005年珠三角人口密度达到了1035人/平方公里，而广东省常住人口最多的是广州和深圳，2005年的人口密度分别达1277人/平方公里和4239人/平方公里，广州1500万人口，深圳约1200万人口，两个中心城市的常住人口已逼近“临界点”状态，达到人口承载的极限。深圳现任市委书记李鸿忠先生在2005年一次城市规划会议上说：“土地资源紧缺消耗严重，五年后深圳可能无地可用。”深圳市土地总面积1953平方公里。其中，900多平方公里为基本生态控制线，属于必保用地。在发展最快的十几年里，深圳年均增加建设用地近30平方公里，而在近千平方公里的可供建设用地中，已有800多平方公里用完，剩余不过200平方公里，而且已经几乎没有可供成片开发的土地，按照目前这种态势，“十一五”期间，全市的建设用地就将消耗殆尽。这就是深圳土地资源的现实情况，但与此同时，深圳的经济发展20多年跨了五大步。自1979年开始，用了18年的时间，使社会生产总值达到第一个千亿元；第二个千亿元用了5年；第三个千亿仅用了两年，第四个千亿用了一年，第五个千亿用了一年，2006年深圳市实现GDP5813．56亿元，经济总量直逼6000亿元的新台阶。“十五”期间，深圳本市生产总值年均增长16.3％，未来10年，深圳的GDP总量将肯定超过万亿元。深圳政府也制定了一个2010年人均GDP要达到1.2万美元的目标。从数据上看，深圳将在2008年，成为人均GDP首次超过1万美元的中国内地城市。广州和上海也预计将在2010年达到人均GDP超过1万美元的目标。按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。日本人均GDP是在1984年超过了1万美元，香港、新加坡、台湾和韩国的人均GDP分别是在1987年、1989年、1992年和1995年超过了1万美元。也就是说，不远的将来，深圳人将像24年前的日本人一样进入“发达地区”，而这才刚刚开始。一方面是土地资源的竭尽，一方面是经济的高速增长和需求的不断提高，这也许就是深圳房价与洛杉矶的豪宅比肩的原因。在美国的时候，我也想过类似的问题，如果中国的房价不断上涨，为什么我们不能搬到加拿大、澳洲、美国去生活？可惜我们是中国人，也许骨子里流淌的血液已适宜了这块土地，让我搬去洛杉矶华人聚居区，我还是不适宜哪里的人文和环境，更别说无法融入美国的上流社会，只能在华人圈子里打转转，远不如火热的中国生活来的热情、奔放、刺激、满足、更有心得与收获。美国富豪们喜欢以大片土地作其游乐场，并以此作为身份的象征。网上零售商亚马逊创办人贝索斯多年来收购了多个牧场，令他以30万英亩地占美国地产月刊《THE LAND REPORT》地主榜第23位。年近七旬的时代华纳前副主席特纳现于全球7个国家拥有15个牧场，占地200万英亩，更是美国最大私人地主。美国农业部数据显示，2006年当地农业用地价格比2005年锐升15%，至每英亩1900美元。但美国3亿左右的人口生活在与中国的国土面积相近的937万平方公里的土地上，而中国与之不可比的是美国的国土面积中适宜耕作的面积高达90％。国土辽阔，耕地广阔，气候温和，这是人类居住和产业发展的基本条件，美国的人口和产业分布几乎可以不受土地条件的制约。如果中国人的居住方式，也像美国一样，我跟朋友开玩笑：“如此上海人恐怕要住到南京，南京人要住到合肥，合肥人要住到郑州、郑州人要住到西安、依此类推很大一部分中国人要住到沙漠里了。”所以，中国要发展只能集约土地，高密度、向空中发展，这是一个必然的趋势。但对哪些想住类似美国大宅的朋友，只能花费比在美国甚至欧洲多得多的钱了，这恐怕也是一个接力赛的过程与结果。因此，十年、十五年、二十年以后，中国核心城市核心地段的房价有可能达到世界第一，也没什么可奇怪的。伦敦就曾以优惠政策吸引全球富豪积聚城市财富。伦敦豪宅价格曾在2007年2月创下28年来最大的月涨幅，达31%。当地房地产商莱坊国际物业（KNIGHT FRANK）编制的每月房价指数显示，2月伦敦豪宅的平均价格较去年同期增加31%。莱坊所指的豪宅是价值超过300万英镑（约4561万人民币）的独立屋，或超过150万英镑（约2281万人民币）的住宅大厦。莱坊住宅研究业务主管贝里说：“过去两年伦敦市中心房价上涨速度，比英国其他地区高出两倍，这种涨势主要限于市中心区。如果今年上涨20%，我也不会惊讶。”
“维持一个比较高的房价限制进去城市的门槛，西方经济学认为这是一个规律性的东西。”相比我们靠户籍制度、靠行政手段人为改变不同人命运的方式，这个选择也许更文明更符合自然规律。试想如果中国能真正做到迁徙自由，北京、上海的房价可能又要上一个新台阶。同样的分数一个可以上北大、清华，一个只能上普通本科，为了孩子的未来，中国的富翁一定会聚集上海与北京；得小病可以在小地方治疗，但得大病还要到北京与上海；还有艺术欣赏等等。世界级富翁他们有着自己独特的文化品位和消费要求。中国的核心城市如北京和上海，也许二十年能有这样的魅力推动城市集聚财富，走向世界。
但斌2007年7月29日
楼上的兄弟，手够快的，最好把下面的跟帖也贴出来，有些内容还是很有见地的。