三中全会前瞻：城镇化进程倒逼户籍土地制度改革

niu519

三中全会前瞻：城镇化进程倒逼户籍土地制度改革

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：niu519 浏览：18155 回复：0

      长期以来，城乡土地二元体制严重制约了中国经济发展。国务院发展研究中心近期为十八届三中全会提交的“383”改革方案，该方案讨论了八个重点领域的改革以及三大改革突破口，土地制度改革包含在内。土地制度的改革也被视为三中全会的亮点和突破口。
　　“城镇化需解决土地流转问题。土地增值的部分应真正让农民受益。目前我国城镇化建设过程中，农民并没有得到土地增值的好处。”原国家统计局总经济师姚景源称：“我们应尊重农民的意愿、保护农民的利益。针对土地流转问题应该进行深层次改革。”
　　国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英在接受媒体采访时分析称，现行土地制度的主要弊端包括，权利二元、市场进入不平等、价格扭曲和增值收益分配不公等。其中，最主要的问题就是权利二元。
　　刘守英称，在当前的土地制度下，农村土地集体所有制和城市土地国有的所有制并存，村社集体成员对承包土地只拥有农地农用下的使用、收益和转让权，当农地转变为城市用地时，由市县政府实行征收与转让，地方政府、企业等用地单位在获得土地使用权后，重新拥有经营权、收益权和转让权。两种土地所有制具有完全不同的土地权利，分属不同的法律体系管理。
　　同样，土地市场也处于城乡分割状态，承包地、宅基地、集体建设用地、非耕地等不同类型农村土地按不同准入规则进入市场。刘守英认为，土地制度改革决定土地利用方式和经济发展方式转变的成败，也是能否利用好下一轮发展机遇期、促进国力再上一个台阶的关键。
　　解读：城镇化是中国最大的内需所在。尽管目前公布的城镇化率为52.6%，但我国城镇化的质量是存在问题的，真正城镇化率可能是35%左右。目前社会各界对三中全会寄予厚望，希望能解决户籍制度及土地流转问题等城镇化过程中急需解决的问题。土地流转概念股如北大荒(行情 消息 资金)（600598(行情 消息 资金)）、海南橡胶(行情 消息 资金)（601118(行情 消息 资金)）等值得继续关注！


两改革建议颇具新意
　　在改革方案对土地政策的表述中，有两个建议被认为颇具新意。一是在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。在此基础上，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
　　二是改政府卖地为国有土地资产经营，政府以国有土地所有者身份获得土地权益，成立国有土地资产公司从事国有土地经营。上述内容剑指征地制度和土地财政顽疾，其设想颇符合外界的期待。
　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，上述改革方案梳理了土地制度需要改革推进的各个领域，内容较全面，改革方向设想也符合整体预期。因此，方案适合作为土地制度改革的长远设想。
　　但在具体操作环节上，可能面临诸多问题。邹晓云表示，土地制度改革属于深层改革，牵涉利益链长，影响面大，不仅涉及到相关法律法规的修订，而且会受到多个利益群体的阻碍。
　　以小产权房“转正”为例，邹晓云表示，小产权房的土地出让金按照何种标准缴纳尚无标准。若收得太多，可能面临难以收缴的困境；若收得过少，就有失公平。所以在政策的具体操作中，还需要仔细考量。
　　多数业内人士认为，在未来土地改革的实际操作中，恐怕不会在短时间内启动全盘改革，更可能选取适当时机，以特定的切入点入手操作。其中，为规范用地而出台的城乡用地增减挂钩政策，有可能在更大的范围内铺开，从试点转为常态化运行。

“土改”尝试还将持续
　　近期，各地不断推出有关土改的尝试，并受到市场的持续关注。《广州市南沙新区条例（草案）》近日起征求意见，正式在官方文件中明确探索集体建设用地流转试点，并强调重大科技成果研发和产业化项目可以通过租赁、入股和联营联建等方式使用集体建设用地。
　　深圳则在近期鼓励引导符合规划的合法工业用地和尚未完成征地补偿手续的工业用地，通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式进入市场，从而调配土地利用的结构性缺口。
　　海南于此前研究制定《海南省农民集体建设用地管理办法》，对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，或者由农村集体经济组织以转让、租赁、联营合作、作价入股等方式进行流转，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。同时，作为将土改与金改结合的重要尝试，国内首款土地经营权流转信托近日问世。此外，江西、山东等地也于近期出台相关文件，加快农村集体土地的流转。
　　分析人士认为，在促进农村集体建设用地流转的政策思路下，未来将可能有更多的城市尝试推进制度突破。
　　值得注意的是，此前一些较为成熟的尝试，未来也有可能面临政策破局。如浙江的杭州、宁波等地实行的“土地换股权”模式；浙江嘉兴在土改中推出的“两分两换”（宅基地和承包地分开，搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障）；广州在土地流转中曾推出的“地票”制度。
　　市场人士认为，尽管土地政策难以在短期内取得根本突破，但仍有部分政策手段存在破局可能，且各地的尝试将继续以“多点开花”的形式铺开。