10 城镇调草根调研城镇化的透支与变局

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10 城镇调草根调研城镇化的透支与变局

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：liyulan 浏览：3290 回复：2

报告作者：陈瑞明     报告出处：海通证券

报告特点:本报告是基本面研究。以城镇化为主线,阐述当前中国经济运行的若干基本问题:城镇化模式、政府投资、土地财政、地方负债、地方融资、新城区景气度、住宅消费、城镇化与工业化关系、与农村土地权属关系、与农村土地流转关系。在此基础上,结合政策分析,思考城镇化变局,分析短期现实路径,最后给出投资看法。本报告还是调查报告。立足于 10 城镇的微观调研(4 个大城市,3 个中小城市,3 个县村),提炼共性,以事实支撑报告。

核心结论:以“人造城镇”为模式、2009 年为典型高峰的传统城镇化,呈现三透支:新城区“产能过剩”、地方财力透支、住房消费阶段透支。未来变局应在:投资民间化、产业差异化、土地可流转。短期路径:稳经济、控风险、促新型。主题投资结构化,看点:地方政府 ABS、农村消费升级。报告结构:正文第一部分是要点阐述,共 6 千字。第二部分是详细样本,2 万字。要点阐述:

1、以十年模式看,2000 年后的城镇化有明显的“人造城镇”痕迹,这与 90 年代东南沿海以出口工业支撑的城镇化有显著不同。90%样本显示,城(镇)区规模在 10年间(或短于 10 年)扩增 1-2 倍。

2、以几年周期看,2009-11 年是城镇基建的跨越式高峰期。70%样本显示,近年基建累计总投资占一年财政预算收入 8-10 倍。

3、城镇化透支一:新城区的“产能过剩”。中国近 20 年城市化案例,基本存在“10年再造一新城”的规律。而近年各地动辄 1-2 倍的新城区扩张,以现有的资源,不足支撑如此快速扩张,由此边缘新城区出现“空城”、“半空城”现象。

4、透支二:地方政府财力的透支。地方财政运行模式基本是“财政管吃饭,建设靠融资”。这几年建设融资先后发展出三种模式:“土地财政”―“平台融资”―“创新融资”。土地财政盈利已难以为继,创新型融资的出现,恰说明了地方“资金饥渴”。

5、透支三:住房消费的阶段性透支。90%样本显示,2009-10 年房市呈现房价、销量“双高峰”特征。各地样本房价普遍上涨 50-100%不等。消费者普遍存在“买涨不买跌、再不买就心慌”的心态,购房需求集中释放,甚至提前释放。

6、城镇化与工业化的三种关系:噱头概念、产业转移、民间推动。

7、城镇化与农村土地权属的四种关系:土地征收、新农村建设、社区集中、宅基地置换。

8、城镇化与农村土地流转的三种关系:承包经营权流转、土地入股、复垦后建设用地指标流转。

9、新型城镇化的思考(不完全):四个转变:1)投资主体从“政府”向“民间”转变;2)模式从自上而下的“人造城镇”向自下而上的“产业推动城镇融合”转变,并且强调“产业差异化”;3)城镇建设从“面积扩张”向“改善人居”转变;4)农村土地从“征用补偿”向“可流转交易”转变。

10、传统城镇化的三种可能路径分析:1)县镇再来一轮城镇化扩张。2)中央约束地方政府盲目投资(如编制地方政府资产负债表)。3)“稳经济”、“防止金融风险”和“新型城镇化”三者并重。我倾向认为第三种可能性大,未来的城镇化将不是“简单总量增长”的问题,不可偏废理解,中国城镇化问题将更加结构化。11、投资相关看法:城镇化主题投资立足结构性机会和风险。看点在于地方政府资产证券化(ABS)和农村的消费升级(得益于产业转移后的工资性收入和土地可流转后的资产性收入)。对于基建品投资,不看规划看资金;对于工业周期品,要看具体行业供需缺口,差别对待。

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