7000亿房地产信托调查：倒逼房价下跌 3月迎首轮偿债高峰
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：宇宙游客
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作为过去两年中开发商资金链重要的一环，房地产信托的兑付风险集中显现。据多家机构调研统计显示，目前房地产信托存量7000亿，其中超过2000亿在今年内到期。
楼市持续下滑的销售，使得这些信托兑付出现危机。为了止损，一些信托公司选择提前终止，清盘。一些信托项目最终将不得不违约。
兑付高峰将在今年三季度出现。业内预计，在此之前的二季度，兑付压力将倒逼房企进行降价促销，其中以一二线城市为主。
刚性兑付或致违约出现
天津信托1月30日发布的公告显示，其2009年11月发行的正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划，于2012年2月10日提前终止。无独有偶，近日中融信托公告，将原定在2012年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”，在2012年2月8日提前终止。
这些提前终止的信托意在止损，但这恰恰暴露出房地产信托的危机。“由于房地产项目销售放缓，信托到期还款风险较大。”中金公司研究员白宏炜预计，今年到期房地产信托规模2234亿，总还款额约2500亿，2013年预计到期信托规模2816亿，总还款额约3100亿。
多家房企过去两年通过信托融资。国泰君安证券的统计数据显示，万科A(000002)等30家A股地产上市公司目前共发行有118个信托项目、金额达630亿元。
国泰君安证券统计，信托累计发行规模最大的是万科A，达到90亿元。而今年到期规模较大的有中华企业(600675)44亿元、万科A为43亿元、金地集团(600383)24亿元。
在H股上市房企中，远洋地产有40亿信托将于2012年到期，绿城有10亿今年内到期，雅居乐26亿信托于2012年11月到期，世茂房地产有9.9亿于2012年3月到期，其他如融创中国、恒盛地产等中小开发商也有多笔信托于今年内到期。上述公司信托融资占有息负债均在10%以上。
“这种到期兑付是刚性的。”中国信托业协会有关人士对记者表示，信托融资与银行贷款的一个重要区别是，信托的滚动融资能力比银行贷款更差，在极端情况下，银行仍可以通过向借款企业别的项目发放贷款的方式，变相缓解借款人的存量贷款支付压力，而信托在市场融资环境不好和内部流动性枯竭的情况下，很容易出现断裂，产生违约风险。白宏炜预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险。
中小房企资金断裂之忧
“系统性的风险不可能出现，但是单个上市公司或者是单个项目有出现风险的可能性。”用益信托工作室分析师李旸表示。
经统计目前信托项目发现，分资质来看，一级资质开发商多使用权益投资及贷款等方式的信托，等价于高息贷款，且自身由于项目多，融资渠道广，资金可以周转腾挪，风险相对有限。三级以下资质开发商多为项目公司，信托介入较早，以股权融资为主，违约风险较高。以万科为例，市场中以万科项目为标的的信托产品，多是投向旗下多个项目，而非单个项目；根
据万科中报，仅2011年上半年，万科通过信托融资65亿元，加权平均利率为11.4%，低于当期行业平均水平。
上市公司中，小型地产公司明显风险更大。中金公司根据汇总的上市公司信托融资公告数据发现，无论是从信托融资总规模，还是从信托规模占净资产比例等指标看，小地产公司如阳光城、浙江广厦、南国置业等，面临更大的到期风险，其次是区域中做周转的中小型公司如荣盛发展、福星股份。
综合来看，三线城市、单项目、低资质的小地产公司，信托违约风险大于二线、多项目的地产公司，区域龙头风险大于全国布局的龙头。
以泛海建设为例，其公告显示，公司的信托融资规模达到25.56亿元，其中将于2012年6月底之前到期的高达20.89亿元。截至2011年9月末，泛海的账面货币资金仅为15亿元，不足以覆盖即将到期的信托融资，且考虑到除信托借款以外，公司仍有部分其他短期债务待偿还，未来面临的周转压力较大。
李旸认为，房地产信托到期涉及到的不仅仅是房地产公司的利益，信托公司面临的压力更大，一旦风险暴露，问题不能解决，信托公司将可能停业整顿。因此，信托公司将协助房地产公司渡过难关。白宏炜也认为，开发商、信托公司共渡难关，信托展期将风险延迟至2013 年释放。
倒逼房价在二季度调整
上述信托业人士告诉记者，一般的信托项目均以房产销售收入作为第一还款来源，同时建立回款保证金制度，一般回款保证金要占销售收入的6成，因此，到期前一到两个季度，开发商会调低价格，尽量加快回款，保证信托资金偿付。
国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托2012年三季度到期规模为716亿元，7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。
中金公司也认为，今年2500亿还款主要集中在3季度，月均还款将达到360亿，且其中6成是布局在一二线城市，具备一二级资质的大中型开发商。
这意味着从二季度开始，开发商将加快销售，回笼资金，一二线城市房价面临调整压力。在此基础上，白宏炜判断，一二线城市房价将下跌10%~15%。
大型房企在一线和热点二线城市的降价已经悄然开始，继保利地产将喜春行动延至3月份之后，招商、龙湖、中海、万科、金地等也启动大规模降级促销。
在深圳，招商地产旗下果岭、半山海景·兰溪谷、观园及雍景湾四盘在售，目前半山海景·兰溪谷、招商观园和招商雍景湾均有划出十到二十套房源作为优惠特价房；在北京、龙湖、金地在大兴推出特价房，单价低至11000元/平方米。
在重庆，招商地产也以降价为噱头进行营销，推出新项目，并暗示万科、龙湖跟进。保利地产副总经理胡在新表示，3月份将是一个好的推盘时期，公司会加紧周转，尽快出货。
房企现金流普遍趋紧 3月迎首轮偿债高峰
随着上海重申严格执行住房限售政策，近期市场最大热点的地产板块昨日被迫熄火。
2月29日，大智慧房地产板块大幅下挫2.69%，领跌A股；但早前，该板块一度随准备金率年内首次下调而持续上扬，1月至今累计涨幅高达 18.94%。
事实上，随着年报不断披露，上市房地产企业现金流紧缩、库存压力激增的问题越发明显，去年紧缩楼市政策对房地产行业后续影响也在不断显现。
“我们在配置房地产板块个股时，更愿意选择一些轻资产高周转的开发商，其主要逻辑是房价和地价暴涨的时代已经过去，未来开发商的盈利模式将从攫取尽可能多的土地红利向尽可能提高资产周转速度转变，在现金为王的年代，轻资产高周转的开发商能获得更高的净资产收益率。”北京一基金经理对记者坦言。
现金流普遍趋紧
根据同花顺ifind数据统计，截至2月29日，共有15家上市房地产企业发布年报，其中四家公司营业收入同比出现下滑，创兴资源(600193.SH)和中弘股份(000979.SZ)两家公司净利润出现下滑。
尽管公布年报的房企业绩尚可，但多数公司现金流已颇为紧张。
数据显示，上述15家房地产企业中，多达10家现金净流量同比大幅下滑；其中，道博股份(600136.SH)、华丽家族(600503.SH)、中弘股份、华发股份(600325.SH)、渝开发(000514.SZ)、云南旅游(002059.SZ)6家公司现金净流量同比已经负增长。
在税收政策、货币信贷政策和行政手段在内的宏观调控政策“组合拳”的作用下，IPO、非公开发行等再融资渠道纷纷叫停，房地产商手头资金严重不足，只能将眼光放在借债筹资上。
记者统计显示，刚泰控股(600687.SH)、渝开发(000514.SZ)、中弘股份(000979.SZ)、大名城 (600699.SH)、中茵股份(600745.SH)、华夏幸福(600340.SH)、华丽家族(600503.SH)、华发股份(600325.SH)这9家数据可统计的上市房企中，年报“一年内到期的长期负债”一项金额合计高达68.84亿元，较2010年同期的17.11亿元大幅扩增了51.73亿元。
而随着利率水平的不断提高，房地产上市企业的融资成本也随之水涨船高。
根据同花顺统计，上述15家公司2011年度财务费用合计约为1.49亿元，较2010年同期的4855.23万元大幅增长了2.07倍。其中，渝开发2011年财务费用达到6287.32万元，而去年同期仅为3194.06万元，同比大幅增长96.84%。
3月迎首轮偿债高峰
除借债融资外，房地产信托也是开发商筹资另一主要途径。
相关数据统计显示，30家上市房地产公司目前共发行有118个信托产品、金额达630亿元。
国泰君安近期一份报告指出，2011年，因为银行对开发贷的政策更严，同时银行信贷资金紧张，很多从银行融资无门的中小房地产开发商甚至一些大开发商都借道信托融资，房地产企业找信托公司直接融资的需求大大增多。
另一边，沉重的债务压力也迫使开发商尽快回笼资金。
标普、瑞银国际等机构纷纷预警，2012年房地产信托将大量到期，由于销售回款不力及短期债务压力的问题，部分房企在2012年可能面临现金流危机。
国泰君安统计，房地产信托2012年总到期规模将达到1758亿元，整年兑付规模较大；首个信托兑付高峰将出现在今年3月，7月则为年度高峰，将会达到504亿元。
其中，中华企业(600675.SH)、万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、福星股份(000926.SZ)、阳光城(000671.SZ)等将面临较大的偿付压力。
从过去几年的历史经验来看，地产股的走势和政府的宏观调控政策紧密相关。
有北京地区基金人士向记者分析，“中国正在进入‘去地产化’阶段，从行业中长期趋势来看，我们认为中国房地产市场的高速增长阶段已基本结束，行业正进入规模平稳增长的阶段。”。 | 
发表于 2012-3-1 16:09
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