政策进入微调阶段 房地产股价值显现
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：lbs1109
浏览：11563
回复：7
马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？立即注册
x
政策进入微调阶段 房地产股价值显现
日前，受央行提出满足首次购房家庭的贷款需求消息提振，地产股一度领跑大盘。可是好景不长，地产板块随后受芜湖市政府楼市“新政”发布仅4天即被暂停的消息影响，应声下跌。不过，分析认为，芜湖新政暂缓不改政策回暖趋势，目前房地产公司股价已经反映了行业调整的担心，基于行业调控政策微调以及货币政策微调的概率在逐步增大，投资者可以考虑逢低介入了。
调控进入微调时期
政策全面调控的背景下，房市的成交量持续冷清。数据显示，1月整个房市的销售面积同比大幅下跌，全国出现普跌。其中，一线城市和二线城市同比降幅分别为66%和67%。同时，龙头公司的销售环比也开始降低。
面对冷清的房产市场，一方面是央行表态继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。另一方面，地方“新政”不时出现。从去年佛山松绑限购令半天即被喊停，到今年芜湖免契税补贴买房新政“三日游”，如果再加上中山放宽限价幅度，地方政府屡次试探楼市调控“红线”。此外，继武汉、北京、天津、厦门等城市之后，上海也加入了调整普通住房标准的阵营。
对此，分析人士指出，从此次央行关于继续落实住房信贷差别化、支持普通商品住房建设、满足首次购房家庭贷款需求的表态来看，一方面银行对多套住房的投资性信贷仍将维持收紧状态；另一方面，银行对首套住房信贷将有所放松甚至给予利率上的优惠以满足正常的“刚需”，促进房地产市场成交量的回升，以避免过度调控带来的硬着陆风险和对宏观经济的冲击。
“芜湖事件反映房地产行业调控正进入微妙阶段，基本面持续调整下各地正存在微调的压力(如同08年四季度)，后期地方政策或执行力度仍然存在适度修正可能。目前行业的需求回暖仍主要取决于流动性复苏。虽然芜湖新政叫停，但是近期刚需层面流动性确有复苏迹象，例如首贷政策的回归，后期流动性缓慢复苏依然是大势所趋，”齐鲁证券分析师丁晨说。
瑞银证券分析师表示，从芜湖政府的这次新政策的出现来看，未来房地产政策的变动有可能率先来自于未被限购的三四线城市。因外，在调控继续进行的情况下，未限购的三四线城市仍可能是开发商较好的政策避风港。因此，三四线城市项目占比高的上市房企或许是较好的投资标的。
六成地产股预喜
资讯数据显示，截至2月79日，累计73只地产公司公布业绩预告，预喜的有43只，占比为59.9%。其中基金重仓的13只中，预喜却达到了12只，占比超九成。华夏幸福
、中航地产
等3只个股业绩出现倍增。
从相关公告看，面对冷清的房产市场，二线地产股业绩分化严重，业绩增长仍主要来自快周转类公司。业绩结算上，由于2011年房地产销售整体较差，且考虑业绩适度平滑的影响，业绩结算增速明显回落。
申银万国房地产分析师殷姿表示，2011年房地产行业销售额为5.91万亿，增长12.7%，但同期重点跟踪的24家房地产公司的增长率均为8.7%。这意味着淡市下地产公司的整体销售增速明显放缓，公司业绩分化显著。
“尽管芜湖出台的免契税补贴买房新政实施仅3天即被‘暂缓实施’，但其它诸如各地放宽普通住宅标准、中山放宽限价幅度等措施确被默认。这似乎折射出在经历了长达一年多逾收逾紧后，调控目前已悄然进入微调阶段。”分析人士说。
长城证券分析师胡杨表示，之前地产调控政策是采取“一刀切”的方式，即不论是首套房的刚需购房者，还是二三套房的投资者，都上浮房贷基准利率，这无疑让能够买得起房子的消费群体大幅减少。同时，购房者的观望态度导致全国房市成交量下降。
广发证券
房地产行业首席分析师赵强表示，短期来看，成交量持续低迷，房价降幅在进一步扩大，行业的调整会继续深入。但是，从地产股角度来看，或许，对于行业调整的担心已经反映在股价里，除非房价出现大幅下跌，但这可能也不是中央政府希望看到的。从边际的角度来看，积极信号在增加，行业调控政策微调以及货币政策微调的概率在逐步增大。仓位较低的投资者可以考虑择机介入。
把握调控下的投资机会
面对政策难言放松也难言加码，房地产板块板块的投资价值几何呢？分析认为，虽然房地产上半年全行业仍然面临着较大的调控压力，但是未来随着房价的合理回落，调控预期的逐步兑现，地方财政压力和开发商本身的资金兑付压力显现，政策的压力会逐步减小。房地产调控政策下半年预期会出现一定程度的松动。目前逢低潜伏，下半年很低可能会超额收益。
“芜湖新政暂缓不改政策回暖趋势。有一个细节其实已经说明中央对于地方救市的态度也在逐步缓和，去年佛山新政是当晚暂缓，此次芜湖是三天后暂缓。”光大证券
分析师万知指出，展望未来几个月，政策回暖趋势相当明显，首套房的支持也将使成交量有所修复，继续看好地产股。
值得关注的是，虽然房地产调控政策放松还没有显著好转的迹象，但基金己迫不及待地进行了加仓。资讯数据显示，截至2011年四季度末，超配地产股的基金数量从三季末的312只增至357只，而同期低配的基金数量则从148只降至118只。从配置比重来看，全年维持地产股最高配置比例的上投摩根中国优势也在四季度末突然加码，超配比重高达59.2%。三季度末，该基金配置比例仅有49.98%，上半年，比例仅在44%。
基金四季报显示，除王亚伟管理的华夏大盘、华夏策略两只基金继续保持着对地产股的重仓外(两只基金持仓房地产分别为17.26%和15.34%)，多家前3季度看空金融、地产的基金经理们已着手建仓。博时主题
基金经理邓晓峰认为，目前经济趋势已在好转，地产限购存在放松的可能，上半年对房地产可以标配，但下半年则需超配。
殷姿指出，央行金融工作会议提出要支持首套房置业需求，地方政府也通过调整普通住宅标准等方式明紧暗松，信贷宽松带来的销售环比改善值得期待；目前地产板块经前期调整后估值较低，隐含悲观预期较充分，行业平均的市盈率处于08年以来最低水平，而龙头公司对应2011、2012年市盈率分别为9、7倍。建议关注销售和业绩增长确定，低估值的公司。如保利地产
(600048)、万科A
(000002)、华夏幸福(600340)、苏宁环球
(000718)、金科股份
(000656)、首开股份
(600376)、冠城大通
(600067)等。
| 
发表于 2012-2-19 06:13
提升卡
变色卡
千斤顶
