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从1988年“土地的使用权可以依照法律的规定转让”到2011年，土地依法出让已经走过了13个年头。在开发商争夺土地的过程中，我们的土地出让制度也在不断的成熟与完善。
近年来迫于市场面粉高过面包的形式正不断扩大，中央和地方也正在着力研究从制度根本上不断完善土地出让方式，北京、上海、广州等地都在不停尝试新式招拍挂，无论是预申请还是限地价，这些新的土地出让流程的探讨都表明政府正在寻求更合理的土地出让方式。虽然当前土地市场中存在很多不协调的因素，但是招拍挂制度的出现推动了不动产行业发展、促进了房地产企业整合的功绩却是不可否认的，我们需要的是不断的完善该种基于公平、公正原则推地的制度，并探索更好的制度。
土地出让历史：行政划拨—协议出让—招拍
挂建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。从１９８８年４月１２日，七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”为土地使用权转让提供了法律依据。到１９９２年各地方政府土地使用权有偿出让条例出台至今，土地出让方式已经由８０年代的协议出让演变到目前以招拍挂为主的多种出让方式，涵盖协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让等。
近几年为了防止在土地出让过程中的流拍及土地拍卖价格过程等，北京、上海城市也纷纷结合当地市场尝试一些新的土地出让方式，如２００９年北京为了防止土地流拍，曾采用启用“勾地制”。另据媒体报道，上海２００９年正在酝酿一系列的土地出让制度改革，其中一条就是修改“价高者得”的竞地方式，酝酿采取招投标的土地出让模式，并综合考虑定价以及开发商后期运作能力等。采取类似香港使用的“勾地”制度出让土地。这些新的土地出让流程的探讨都表明政府正在寻求更合理的土地出让方式。
现行土地制度缺陷：少数权钱交易&地方“土地爷”虽然目前我国的土地出让制度正在逐步完善，但其在发展过程中衍生的一些缺陷随着地价的高升也越来越被放大。
其一，在土地出让过程中的少数政府官员通过手中的权力寻租腐败，少数不法房地产商通过行贿公关等不正当手段低价获得土地、牟取超额利润，少数政府官员和不法房地产商的勾结，导致土地招拍挂出让中假招标、假挂牌现象时有发生；
其二，巨额的土地使用权出让收入给地方政府带来了巨额的预算外财政收入，导致地方政府过度依赖“土地财政”的现象。权威数据显示，２０１０年全国土地使用权出让成交总额为２．７万亿元，同比增加了７０％，许多地方的土地使用权出让金收入已占到财政收入的５０％以上；
其三，在土地招拍挂过程中出现的“价高者得”，一定程度上也刺激了部分开发商为获得地块疯狂飙价，造成地王闲置、拖欠土地出让金等恶性循环。退地和大量的未开工项目都影响到政府的供地计划以及未来市场的供应量。
如２０１０年广州收回２００７年和２００８年房价暴涨时期高价卖出的三大“ 地 王 ” —— ２ ０ ０ ７ 年 出 让 的 金 沙洲Ｂ３７０２Ａ０６地块、２００８年出让的天河绢麻厂“地王”，其中金沙洲“地王”更被罚没４亿元保证金，创下广州整顿土地出让市场的最高罚金纪录。闲置地王一定程度上也推高了周边地块价格及房价。
未完待续
摘自：《地产观察》第十期
出品单位：克而瑞（中国）信息技术有限公司 | 
发表于 2011-9-5 09:51
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