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2011年二季度，典型城市推案加快，供应水平回升，6成城市成交量环比小幅下滑，同比则依然保持5月以来的上升趋势，楼市成交低位企稳的势头依旧在持续。
２０１１年６月，典型城市供应总量较５月份依然有１０％左右的增长，二季度至今楼市供应水平逐步回升的势头仍在延续；成交方面则维持前期低位企稳的势头，市场正进入一个相对平稳的阶段；从房价方面来看，１０－１５％的幅度都是开发商的底限，预计下半年参与到降价阵营的企业会逐步增多。
推案加快，多数城市供应量同比增长
２０１１年６月份，典型城市供应水平持续增长，增幅较前期有所收窄，６月份典型城市新增供应量环比涨跌各半，一线城市中除上海呈现下滑之外，北京、深圳和广州供应量均为增长，二三线城市中大连和南昌本月供应增幅较大，究其原因是由于５月份低位效应所致，而在供应减少的城市中，宁波和常州跌幅在５０％以上。虽然环比数据上典型城市新增供应有涨有跌，但如果从总量角度来看，６月份典型城市总体的供应量相比５月份依然有１０％左右的增长。
因此，二季度以来楼市供应水平逐步回升的势头其实仍在延续，只是由于临近７、８月份市场传统淡季的关系，供应放量的幅度较前期有所收缩。从二季度总体来看，绝大多数城市供应较一季度出现明显增长，更有不少城市增幅在１００％以上，当然这其实并不难理解：首先一季度中有将近一个月为春节淡季，按惯例市场在这段时间内是鲜有推案的，其次由于今年初“国八条”的出台使得一季度时开发商大多处于观望状态，推盘策略普遍趋于保守；因此，二季度供应环比大涨是建立在一季度绝对底部的背景下的。
从同比数据来看，有７成典型城市二季度以及整个上半年的供应量呈现增长，综观去年和今年上半年，在同样出台过一轮调控政策的情况下，可以看出其实今年开发商层面的态度是相对积极的；尤其是二季度之后，由于前期政策调控的高峰期淡去，市场需求逐渐出现反弹，在这样的市场机会点上开发商普遍能够表现出较快的反映速度。另一方面对于未来，我们预计７、８月份在传统淡季因素的影响下，当前这波供应回升将告一段落，而三季度末之后由于一部分房企将逐渐开始面临年终业绩指标的压力，届时市场供应将再度上扬，这样一来，整个下半年典型城市的供应走势将有可能呈现先抑后扬。
低位企稳后，市场成交正步入平稳期
６月份６成典型城市成交量环比出现下滑，跌幅普遍较小，平均在１０％以内，而在同比方面则依然保持５月份以来的上升趋势，从中反映出当前典型城市的市场现状是：二季度以来成交量低位企稳的势头依然维持，但回升幅度在近期明显有所收窄，市场正进入一个相对平稳的阶段。
至于为何将当前市场成交的企稳仍称为“低位”企稳，可以从两方面来解释：首先，虽然部分城市成交量近两个月以来稳步提升，但其实依然处于历史低位水平上，从数据上看，有８成以上的典型城市当前的成交量低于去年月均水平；其次，６成以上的典型城市二季度成交量同比、环比皆呈现下滑，其中环比出现下滑略显意外，毕竟一季度中有春节月的存在通常成交量水平应当处于一年中的低谷的，究其原因在于今年的特殊性，由于１月份“国八条”的出台以及限购令措施的提前告知，造成２、３月份相当一部分城市市场出现赶政策末班车的现象，以至于成交量创下高点。
从今年整个上半年来看，典型城市成交量同比有涨有跌，其中上海、广州和深圳三大一线城市均呈现增长尤其出乎意料，但究其原因我们认为是是由于去年上半年、尤其是５、６月份时市场成交的低位效应所致；而由于去年７、８月以及１１、１２月分别出现过两波市场回暖行情，故我们预计进入下半年后，典型城市成交量在同比数据上应当会有比较显著的下滑。事实上，客观来看今年受政策重点“关照”的一二线城市成交量总体萎缩应是不争的事实。
优惠底限85折，降价阵营或扩大
６月份各重点城市成交均价呈现涨跌互现。从最近两个月来看，深圳价格波动较为剧烈，５月份该市均价急跌２３．１％，而６月份随即上涨１５．１％，究其原因其实是项目成交结构所引发的价格异动；５月份，中海在深圳的限价房项目中海康城国际花园项目大举入市，其销售量占深圳当月全市成交的比例高达４１％，所以大幅拉低了均价水平，而６月份以来该项目销售逐渐临近尾声，当地均价随之大幅回升，其实只是数据面回归平常水平的正常现象。
从近期典型城市新开盘及在售项目实际定价策略来看，重点城市的优惠幅度与前期相比差别不大，无论是直接低开或是打折降价，１０－１５％的幅度都是开发商的底限，而事实上凡降价到这个水平也都能够换回比较可观的销售量。至于后市，我们认为随着调控的逐渐深入，参与到降价阵营的企业和项目会逐步增多。
摘自：《地产观察》第十期
出品单位：克而瑞（中国）信息技术有限公司 | 
发表于 2011-9-1 10:00
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