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住建部：今年11月底必须完成年度计划保障性安居工程全部开工，其中还需要确
保主体竣工的占到项目1/3，年内确保竣工项目400万套。
五千亿保障房建设资金缺口以及千万套保障性安居工程建设任务如何完成，显然成为近期的舆论焦点，也成为困扰各级政府的难题。6月9日，住建部部长要求各地须在11月前开建保障房。而来自媒体的报道称，目前各地仍约有七成保障房没有开工，开工率不足三成，这样的保障房建设进度会不会导致年初的保障房承诺落空，的确令人担忧。
保障房对现有公共政策带来极大的考验
保障资金缺口无疑成为我国保障性住房建设前期面临的一大难题，而在看到前期面临的巨大资金缺口和开工建设速度的同时，保障房后期的分配体制、持续运营及防风险能力等问题同样不容忽视。换言之，在2011这个保障房建设的元年，未来的政策走向直接取决于保障房完成情况，但从长远来看，保障房政策的成败与否，则更多的在于后期的持有及运营，前期建设和投入力度越大，后期持有风险也越大。
体现在分配机制上，保障房会对现有公共政策带来极大的考验。如果保障房分配机制不能完善和到位，此轮房地产调控所预期的供求平稳也难以达到。从目前主要一线城市情况来看，上海市对经适房产权将采用“政府和个人共有持有”的共有产权模式运行，经适房产权由政府和购买人共有，一旦上市交易，按共有产权份额分割价款。作为首都的北京，保障房同样要求普通百姓按规定层层申报审批、资格审查并公示。而经历保障房分配风波、遭遇种种公平分配难题之后的深圳，选择了禁止保障房上市交易，从制度上减少骗购驱动。
尽管各地政府对保障房分配及持有制度正在作出更加精细、合理的安排，但在另外一方面，面对公共资源紧张的现实，申请者收入水平的鉴别，社会诚信机制的欠缺等等，这些都增加了实现真正意义上公平分配的难度。
保障房持续运营和维护能力同样值得考验
就目前来看，作为公有资产的保障房，在后期管理上往往以政府为主导，而非走市场化运作路径。对政府主体建造的保障房项目而言，其持续运营和维护能力同样值得考验。如果将眼光放长，这笔大批量资产的质量由谁来保障，后续维护成本又该由谁来支付，这显然是个问题。毕竟，保障房物业维护的预算本身就不高，环境维护也缺乏力度，一旦运营和管理不善，很容易造成更大的经济浪费和风险。
此外，安全层面的隐风险措施，在保障房的长期持有中同样不容小觑。不同于传统概念中保障房往往规划在偏远地段，在这轮环境下，不少地方政府都将保障房选址在不错的区位，个别城市甚至在城市中心地段打造保障房。当然，高密度的居住环境、周边绿化设施的缺失，再加上交通拥堵以及社区配套缺乏，这些也埋下了隐患。此前的大火事件，就是很好的警示。而在另外一方面，由于保障房集中区居住人群层次参差不齐，物业管理缺乏规范，在居住环境的维护上也往往难以尽如人意，尤其是在5-10年以后，更有变成新的城市贫民窟的可能，为居住安全埋下隐患。
摘自：《地产观察》第十期
出品单位：克而瑞（中国）信息技术有限公司 | 
发表于 2011-8-29 10:10
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