中国房地产还能火多久？

LX5408

中国房地产还能火多久？

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：LX5408 浏览：19140 回复：16

2011/04/02 07:42:32

中国房地产还能火多久？

在粗略估算过去10年累计有至少6亿中国人抱怨高房价。

要说明的是，“抱怨”相当于潜在需求，并不意味着所有抱怨的家庭或人都一定要拥有自有产权的房子，从国际上看，住房自有率在60%-70%之间就已经是较高的水平。但对于中国来说，渴望拥有自有产权住房的比例恐怕要更高，一是因为“居者有其屋”的传统观念；二是因为投资渠道有限，再加上房价连年上涨，投资或投机需求较为旺盛；三是因为收入分配不公，促使中低收入阶层更渴望拥有住房这个最大的家庭资产，以备不时之需。

但无论是什么需求，背后都是人，人口年龄结构和人口流动性等因素会显著影响房地产市场的潜在需求。而且，人口变迁也将直接影响中国经济未来的增长潜力，从而间接影响房地产市场，要知道，房地产市场的发展是以中国经济增长为依托的，而不是相反。

人口年龄结构来看，大致的结论是，10-15年后中国房地产市场的潜在需求将显著放缓。从“几零后”分类来看，中国50后-00后分别有2.03亿、2.4亿、2.17亿、2.22亿、2.09亿和1.63亿人，其中50后、60后和80后都经历了人口高速增长阶段。过去10年间，在中国经济高速增长的背景下，人数最多的60后正值事业高峰期，尽管他们赶上了福利分房时代，但改善型需求和投资需求十分旺盛；没有赶上福利分房的部分70后也不得不被迫进入房地产市场首次置业；而人数相对较多的80后相继进入婚龄，他们大多要从原来的家庭中分立出来重新组建家庭，这也带来了巨大的潜在需求。这几重叠加之下，导致过去十年房地产潜在需求呈现爆发式增长。

但到2025年以后，由于下一波进入婚龄的人口骤减（减少了约5000万），再加上人数众多的50后、60后可能开始面临死亡的威胁并导致住房闲置增多，这样供求两方面都决定了房地产市场可能风光不再。

这就需要考虑到人口老龄化的威胁。按照联合国的标准，一国65岁以上的老年人口超过该国总人口的7%，就进入了老龄化社会，中国在2000年左右就已经踏入了老龄化社会，2009年这一指标达到了8.5%。到了2025年会是什么样子呢？根据联合国的预测数据，2025年，中国65岁以上人口将占13.4%，这是1970年的德国、1990年的日本和2010年的美国的水平，值得一提的是，印度到2050年才会达到这一水平。

当然，尽管过去10年人口老龄化已经加速，但由于出生率连续20多年走低，中国的总抚养比依然在下降，相应的15-64岁劳动人口比重还在上升，也就是说人口红利似乎还在继续。但根据联合国的预测数据，2010年左右就将面临转折（印度要到2045年左右才会出现这一转折），人口红利将逐渐消失，到2025年左右将下降到全球平均水平。从总人口来看，中国2030年也将达到峰值。

LX5408

人口老龄化是一个全球现象，老龄化与资产价格密切相关，理论上，年轻时借钱消费和买资产防老，老了就要卖资产消费和还债。国际清算银行2010年8月发布了一份报告，研究了22个发达国家1970-2009年之间的房地产价格走势，其结论是老龄化的确会对资产价格产生负面影响，但并不必然会导致资产价格崩盘。不管怎样，对于中国来说，老龄化是一个逃不开的魔咒，到2025之后，房地产改善型需求和投机需求也将因为老龄化减少。

从人口流动性来看，根据国家统计局的数据，2009年中国流动人口规模达1.8亿，2005-2009年间增长了约30%，同时2009年外出农民工在1.45亿，粗略估算有3500万左右有城镇户籍的流动人口。由于中国官方称还有1亿农民需要转移，其中约有一半外出打工，因此，到2020年，外出农民工总量应该在2亿左右；按过去四年的增长水平，城镇户籍的流动人口将在6000万左右。这样总的流动人口将在2.6亿左右，其中非婚龄流动人口约在1亿左右。

尽管这1亿左右的非婚龄流动人口也许在农村或其他城市有住房，客观上需要在居住地购房落脚，但现实却让他们的需求一直受到压抑。这里面涉及两个重要的制度，一个是农村的土地制度，一个是户籍管制制度。土地是农民的命根子，农民工即使外出恐怕也不愿意放弃手中的土地，除非能够得到市场价的补偿，这样他们才会在城镇有购房的本钱，如果农村土地不能有效且合理地流转，那么农民工恐怕难以在城镇购房。而对于城镇户籍流动人口来说，户籍管制意味着即使他们在居住地购房，也将面临子女教育、社会保障等诸方面的限制，也许用不着限购，因为如果这两个制度依然长期压在头顶，他们中的大多数可能就会从希望变成绝望了，从而不愿意“流动”了。

综合来看，未来10-15年，中国房地产市场依然相对比较乐观，从人口结构来看，庞大的85后群体建立新家庭存在购房需求；从人口流动来看，流动人口一直受压抑的潜在购房需求也很大，当然，需要政府在土地和户籍制度方面作出让步。但不管怎样，到2025年之后，随着老龄化的加剧和人口流动的衰减，中国房地产市场或将伴随中国经济进入衰退期。

bill33

单随着城市化进程房地产市场的需求也是个比较长期的事情，至于房价上涨问题是国家调控手段了，只有打消人们或抑制把住房作为投资的想法就可以，

TENKA

2025~~~~~~~~~~~~~#*27*#

TENKA

太长的预测，往往说明现在还要涨啊#*27*#

zhudongjie

#*)*#

伦杰周2

哪里需要2025这么久
人的消费能力与欲望，主要出于25-35岁之间，什么结婚买房买车生孩子，大部分消费都出于这一区间，过了这一段，消费就让位给下一代及养老了
当一个国家中，这个年龄段的人口比例开始下降
这个国家的消费能力与欲望就会开始下降

不相信的可以找个发达国家验证一下，比如日本
从经济飞速发展到停滞不前，正正是因为这个原因，而不是啥广场协议
老龄化的国度，就没有一个是经济高速增长的

目前中国的人口高峰段正处于这个区间
所以尽管中国人受制与高税收低福利低工资
消费力仍然不错，能支持飞速发展的房地产

很可惜的是，好日子马上就要过去了，这个人口高峰的年龄段正在上移
25-35岁这个主力消费群人口已经见顶

当然，这个年龄段人口开始减少，不等于房子需求立刻就会下降
事实上，现在会开始一个消费增长率跟房价增长率的背离段
有能力的朋友可以建个数学模型推算一下
没空的也可以参考日本
简直是一摸一样的轨迹
除了中国人老得更快

[ 本帖最后由 伦杰周2 于 2011-4-4 01:24 编辑 ]

伦杰周2

日本人的生育高峰，是战后经历了40年代末50年代初的“婴儿热”

30年后，也就是80年代，这些人到达高消费期

日本的房地产同时迎来了高峰，到80年代末，日本房地产到达峰顶

90年代，日本的房地产泡沫破灭，不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机

而实际上，日本的劳动人口到95年才到达顶峰

hcyq10011355

按照现在的速度5年不要就差不多了。

迟来一步

#*d1*#

KMA321

应该能火到人口大幅负增长那天吧
#*)*#

伦杰周2

原帖由 KMA321 于 2011-4-4 15:09 发表
应该能火到人口大幅负增长那天吧
#*)*#

不会的
这个不能用人口计算
用劳动人口计算会比较合适，这个才能影响GDP，日本为什么GDP不增长，其中一个原因是劳动人口正在下降，这抵消了生产力提高的影响
据测算，中国的劳动人口在2019达到顶峰
但在此之前，中国青壮年人口数量2015年就将达到顶峰
根据统计，从2004年到2011年，中国劳动适龄人口迅速下降，年龄在16～24岁的劳动人口以13.6%的速度减少中
由此，我们可以知道，从现在开始算，23-31岁段的消费人口从现在开始会以13.6%的速度减少

所谓刚性需求，也就是婚房这类的需求，同样会以每年13.6%的速度降低

伦杰周2

我们不可能真正预测到房价开始下跌的年份
但是我们可以根据相关迹象去避免这个风险

估计会有如下迹象
1、GDP增速下降（貌似政府的预测已经在下调了），如果那年下降到5%，可以马上撤离了
2、外资撤离，看到外汇储备增速大幅减慢，有热钱离开的消息，就要小心了，日本当年房价暴跌，起因正是这点
3、房价回调，一旦房价开始有5%以上的回调，千万小心。千万不要以为是调控的成效。实际上日本在泡沫爆破前3年，也推出了针对短期交易的重税，结果导致房产供给减少，反而进一步推高房价
4、股市崩溃，奇怪吧。当房价不断推升，导致银行风险暴增。政府肯定要启动抑制泡沫经济的宏观调控，利率不断上涨，一旦有不利经济的诱因，什么次贷啊、石油危机之类，会成为压垮股市的最后一根稻草。而巨大的损失会导致抛售房产。连锁反应。天朝上次的房价回调就基于这个原因。幸好推动房价上涨的真正力量（高消费群）增速未减，趋势的 强大 力量把房价 又 救了回来。

[ 本帖最后由 伦杰周2 于 2011-4-5 00:57 编辑 ]

97boy1672

从人口结构分析，大概还有10年的苟延残喘

security313

#*d1*#