谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半（原摩根士丹利的董事

阳光树林

谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半（原摩根士丹利的董事

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：阳光树林 浏览：9754 回复：7

谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半（原摩根士丹利的董事总经理及亚太区经济首席分析家）
　　我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上
　　又到了吃大闸蟹的季节。
　　煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水锅中，它们会觉得又回到了湖里，浑然不觉危险。然后，盖下沉重的锅盖，开火。这时，你可以听见它们抓挠锅壁的声音，开始轻，然后拼命挣扎，然后轻，再后就偃旗息鼓了。几分钟后，你打开锅盖，蟹壳已成金黄。这时，你就可以蘸着醋姜，享受美味了。
　　现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。
　　今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。
　　中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。
　　工资与租金
　　为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。
　　在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。
　　1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。
　　逐渐泄气
　　房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。
　　1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。
　　现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。
　　“脱衣秀”
　　政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。
　　除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年等待，都没有看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽管美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。
　　这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。
　　经济衰退？
　　现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。
　　中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。
　　为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。
　　楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。
刘军洛：民间经济学家。 墨家行人，第一批新中国股票投资者，刘伯坚的嫡孙。
　　一、在2001年提出石油、黄金、农产品、森林、中国房价、铜、水资源将上升10倍，包括美元将进入一场大贬值周期；
　　二、在2003年提出，未来人民币如果是毅然升值，中国地区将深陷严重资产泡沫；
　　三、在2007年股市4、5千点时，提出中国股市将在2008年崩盘，并将在2008年底跌破2000 点；而中国楼市将在2008年底进入最疯狂的最后的主升浪；
　　四、在2007年9 月，提出伯南克先生的美联储减息行动将让全球经济很快陷入世界性大萧条；
　　五、在2009 年11月5日出版的新书《多角世界下的中国房价》中明确提出——2010年美元的发展趋势与2010年中国楼市的发展方向。
　　如今，当这些预言逐渐变成现实，逐渐深层次地影响我们的生活的时候，我们期待这位神秘的预言家为我们在扑朔迷离的金融市场中寻找赚取财富的投资机会。
刘军洛和夫人多姿融以及他们的猫宝宝们
刘军洛，第一批新中国股票投资者，也是最早的大户之一。曾经是鲜衣怒马的公子哥儿，上世纪90年代一场变故后人生跌入谷底，之后一边炒期货，一边和夫人多姿融收养上千只流浪猫。从2001年起，刘军洛关于中国乃至全世界经济情况的预言都变为了现实，引起了不小的轰动。最近,著作《被绑架的中国经济》再次让他名声大噪。
日前，忙于写新书的刘军洛接受了新金融记者的采访。
新金融：您预言2010年中国房价要崩盘，以上海为例，请您预测一下房价下降的幅度会有多大呢？
刘军洛：不是周期性的正常下降，是整体结构的崩盘。我预计在未来两年下降幅度会在70%左右。
新金融：网上有自称为您好友的人说，“尽管刘军洛是黄金期货的老手，但是他的性格并不适合当操盘手。”您认为他的认识正确吗？
刘军洛：我是研究宏观经济战略的，这和操盘手是两个思维体系。短线操作是我反对和不擅长的。
新金融：您对黄金由“坚决唱多”转为“坚决唱空”，能谈谈这一转变的背景吗？您能预测一下黄金将在何时退出历史舞台吗？
刘军洛：背景是美国完成战略大转移，中国百姓的储蓄高位接盘。明年。
新金融：您认为美元的暴涨从何时到何时为一周期呢？针对这一点您能给股民一些具体投资建议吗？
刘军洛：去年9月开始，到未来几年都是上涨周期。我建议股民以购买美元为未来的保值的投资品，而绝不是投资黄金保值。

yangse10

支持老谢#*P#

松风笑

这个刘军洛观点相当犀利