我们的观点：完善制度建设，支持保障性住房发展
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：苏北人
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摘要：加快社会保障住房建设不仅能够改善中低收入群体福利，也是我国加快城市化进程和保持经济可持续增长的重要保障。加大保障性住房建设，将为2010年下半年以及2011年中国经济在平稳回落时期发挥积极的对冲作用，是避免宏观经济出现大幅回落的重要动力之一。目前，我国保障性住房的试点工作正在积极展开。各地积极探索多种形式的保障房建设模式和融资机制，厦门、重庆、上海以及天津等地的保障房建设受到了众多关注。
虽然我国的住房保障制度已经发挥了一定作用，但与发达经济体相比，在激励机制、相关法制建设、以及融资渠道等方面尚还存在诸多有待改进的地方。我们建议：加快住房保障法制建设，为住房保障的管理提供法律基础和依据。探索和开拓保障性住房建设的融资渠道和金融工具。此外，加快税制改革，也是促使地方政府遏制房价过快上涨，扩大保障性住房建设并加快经济转型的关键保障。
根据住建部三年经济适用房建设计划，未来几年我国保障房建设将大规模扩张。按计划，2009年至2011年每年新建保障性住房130万套，由于2009年实际竣工约60万套，那么剩下的70万套必须平滑到2010和2011年，即未来两年平均每年完成165万套。加大保障性住房建设会对房地产开发投资和GDP增速带来显著影响，也会影响到商品房市场。
保障性住房对经济增长的影响很大。有估算指出，2010年保障性住房建设的资金需求在4700亿左右，这个投资规模将使得2010年的房地产开发投资增加约18%，直接拉动GDP上升1.3%左右。如果考虑到对上、下游钢铁、水泥等的行业杠杆作用，保障性住房对GDP的贡献将会更大。从这个角度讲，保障性住房投资将为2010年下半年以及2011年中国经济在平稳回落时期发挥积极的对冲作用，也是避免宏观经济出现大幅回落的重要动力之一。
保障性住房对商品房市场冲击有限。论坛特邀成员巴曙松认为，从住宅需求结构看，保障性住房对商品房市场的冲击有限。随着保障性住房建设的逐步推进，未来将不断形成“市场归市场、保障归保障”的多层次住房供应体系。由于保障性住房针对的是中低收入家庭，面向中高收入家庭的商品房市场将保持相对独立的发展路径，多样化、差异化发展的空间更大。从土地供给看，保障性住房大规模建设对商品房市场的冲击将主要体现在对商品住宅供地的挤压上。如果未来土地供给总量既定，那么保障性住房用地的增加意味着商品房、尤其是中高档商品房供地将受到影响。如果土地供给总量增加，或者保持2010年的土地供给结构，那么这种影响将不会十分明显。
完善我国保障性住房建设的建议
我国的住房保障制度在改善和解决城市中低收入人群的住房问题上发挥了一定作用，但仍存在许多法制、融资以及激励机制上的欠缺和漏洞。因此，我们建议：
加快住房保障法制建设，为住房保障的管理提供法律基础和依据。中国城镇住房保障体系虽然不断改革与发展，但是住房保障领域的立法严重滞后于现实的需要，如经济适用房、廉租房和住房公积金三者在管理制度上和财政上都是被分割的，缺乏统一的协调机制，导致政策实施过程中缺乏有效性。现实住房保障体系的有效构建与运转，明确各级政府在住房保障发展过程中的责任，需要建立起统一的住房保障法律体系，为建立新的住房保障管理体系打好制度基础。
探索和开拓保障性住房建设的融资渠道和金融工具。首先，面向低收入的廉租房，无论是开发建设还是租金补贴，都应形成以政府财政资金为主、社会资金为辅的融资机制。其次，保障性住房支出应纳入中央和地方政府的财政预算，由各级人大监督政府的财政支出结构、执行力度，并向社会公示，以提高政府政务的信息透明度。再次，确保国有土地收益为民所用、为民造福。对土地收益实行”收支两条线“管理，土地收益用于保障性住房建设比例不应低于10%，让更多国民分享国有土地增值的收益。此外，政府还可运用地方债、房地产信托基金及优惠的信贷税收政策，鼓励企业参与租赁性经济适用房和可支付住房建设。
完善地方政府的激励机制，为保障性住房提供制度保障。目前地方官员考核的标准主要为地区经济增长，特别是GDP增速。这种考核目标使得地方政府过度追求GDP增长，对民生问题关注不够。如果将稳定房价和提供保障房建设纳入地方政府政绩考核，地方政府才有稳定房价，提供保障性住房的动力，这样不仅能够满足人民住房需求，保障民生，更能促进地方建筑业发展，促进经济增长。
此外，改革与完善分税制，是促使地方政府控制房价，扩大保障性住房建设并加快经济转型的关键。目前分税制中的不完善之处在于地方政府可支配的税收收入非常有限，只有让地方政府从一般财政预算收入中获取更多，才能有效解决过分依赖土地出让，保障房建设不足等问题。可行的做法在于提高分税制中地方税收的比重。让地方更多地从实体产业发展中获得实惠，才能真正调动他们的积极性，推动保障房建设以及房地产业之外其他产业包括新兴产业等的快速发展，这也是促进经济较快转型的一个关键环节。
----论坛研究部
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发表于 2010-9-7 09:21
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