住房保有税或年逾千亿 难解土地财政“死结”

宇宙游客

住房保有税或年逾千亿 难解土地财政“死结”

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：宇宙游客 浏览：7984 回复：0

　　由于权威数据欠缺和认定难题，这是一个关于我国住房保有税规模极为粗略的匡算，但结果已足以说明一些问题。

　　根据现有的官方统计数据、结合最新的关于我国住房保有税征收政策消息测算，一旦我国政府部门对住房开征保有阶段税费(房产税或物业税等)，每年此类税收的总额将突破1000亿元，与现有房地产相关的五项税种2009年全年增量总额相当。

　　物业税等对物业保有阶段征税，由此带来的新增税收收入，一直被不少人士看作是解决地方财政收入过多依赖土地出让收入的重要途径，但问题可能没这么简单。

　　匡算可知，全国住房保有税每年千亿元的收入，与此前国土部公布的去年全国土地出让总价款近1.6万亿元相比，简直杯水车薪。

　　上海国民住房和公积金研究中心理事长、浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚在其研究报告中则给出了住房保有税在地方财政收支中的一个可能“角色”：年度物业税总收入一般就是地方当年公共财政收支预算的差额，即由物业税收入来填充地方财政入不敷出的不足部分。

　　尽管依然阻力很多，但不少专家认为，为了房地产的长期健康发展，以房产税、物业税为主要税种的住房保有税迟早会出台。

　　“日本房产租金回报率是2%，香港仅1.7%，上海是2%左右，就该指标而言，国内大部分地区的楼市正在‘红灯区’运行。”华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平日前在“2010上海焦点新视角高峰论坛”上指出，住房保有税的开征将使楼市驶出“红灯区”，逐步恢复理性，进而最终在2011—2012年前后形成楼市发展格局的“最终版本”。

　　千亿保有税公式

　　“这是一个非常困难的测算，包括国家中央部委也在这方面煞费苦心。”对于“一旦住房保有阶段的相关税种开征、每年将会有多大规模的金额”这道计算题，本报委托的多家房地产专业研究机构的负责人都觉得很为难，“在目前的情况下，这几乎是个不可能完成的任务。”

　　确实如此，不管物业税还是房产税，要计算其每年的征税金额，不仅涉及到全国住房保有量、住房市场价值、征税税率等基本信息的认定，还包括二三套住房信息甚至全国家庭构成等情况的认定，种种原因，一直以来都存在确认难度。

　　不过，结合多家专业机构的测算尝试，本报试图借助官方权威部门披露的相关数据，通过匡算，基本窥得住房保有税的征税金额规模。

　　在这个计算中，将城镇居民二套及以上的房源作为征税对象，这些房源由“全国目前的城镇住房保有总量-城镇居民拥有的首套房总量”计算得出，其中，全国目前的城镇住房保有总量=28(住建部此前公布的城镇居民人均居住面积)×6.22亿(发改委公布的城镇居民总人口)=174亿平方米，城镇居民拥有的首套房总量=1.55亿(城镇居民家庭数)×83%(住建部披露的城镇居民住房自有率)×100(每套住房面积)=129亿平方米。

　　综上，二套及以上拟征税房源总量约为45亿平方米，则每年住房保有税税收总额=45亿×4695元/平方米(据统计局公布的2009年全国商品房均价)×70%(房产余值以市值70%计)×1%(税率)=1479亿元。

　　通过极为粗略的计算，可以看到呼之欲出的住房保有类税一旦出台的威力大小。

　　“实际的规模应该会更大。”中房信分析师薛建雄指出，由于在上海等投资者比较集中的地区，有相当比例的房源在投资者手中，这些投资者往往并非城镇居民。“此外，70%的房价余值测算是国际平均水平，但因中国物业一般年限较短，房价涨速明显高于国际平均水平，相信中国相关税收认定中，该比例还将提高，征税金额或将随之上涨。”

　　据财政部最新统计，2009年，全国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8%。2009年全国土地增值税完成719.43亿元，同比增长33.9%。也就是说，一旦开征住房保有类税，其每年规模与去年所有房地产相关税收总增量相当，远远超过当前的全国土地增值税全年税额。

　　在税收领域，住房保有类税费推出可能带来的每年过千亿税收额，冲击不容忽视。

　　资本输送：杯水车薪？

　　中原地产研究中心提供的数据显示，住房保有税一旦开征，北京、上海等近几年投资客云集的大型城市无疑将是“税源重镇”。其中，存量住宅总套数方面，截至2009年底，北京498万套、上海650万套、广州302万套、深圳309万套、天津350万套。

　　换言之，住房保有税一旦开征，每年上千亿的税金规模，意味着整个房地产资金池每年将会增加上千亿的开支，多少将对房地产的资本平衡产生影响。

　　千亿住房保有税，能扮演怎样的角色？

　　“目前我国实际征收的房地产税收有12种，占我国实际总开征税种数量的一半。按照征税发生的环节区分，可以分为房地产的取得、流转和保有三个环节的税收。”丛诚指出，在房地产流转环节，我国目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税以及教育费附加。针对房地产保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税(0.6-30元/平方米)、房产税(房产余值1.2%或房租12%)和城市房地产税(仅对外资企业).

　　薛建雄坦言，物业税的推行对于房源持有成本来说，是一个从无到有的巨大转变，并随着持有时间的增加而增加，将严厉打击楼市投机行为，有望改善“有房没人住”的情况，将投资客手中囤积的房源推向市场，物业税对投资的抑制作用将最终转化为稳定房价的力量，进而改善“有人没房住”的情况。

　　近几年，我国房地产税收在地方税收的比重约为20%—25%，如果将土地使用权出让金作为一种特殊的土地税收计算在内，房地产税收则达到地方财税收入的50%。房地产税收在地方财政收入比重较高，房地产业也成为地方政府财政收入的重要来源。

　　长远来看，对地方财政收入而言，开辟了新的税收来源，有助于稳定地方财政收入，防止地方政府靠“卖地”支撑财政收入，避免出现“寅吃卯粮”的土地财政现象。

　　但短期而言，土地出让金一直是政府财政从房地产业取得收入的重头。国土部公布的数据显示，2009年全国土地出让总面积20.9万公顷，土地出让总价款15910.2亿元，同比增长63.4%。从这个角度而言，开征物业税等楼市调控综合作用下，若房地产业出现大幅调整，至少在政府财政收入缩水时，物业税等住房保有税带来的新增政府财政收入还无法弥补这一空缺。

　　另有业内人士指出，物业税属于小税种，且征税的操作成本很高，比如很多发达国家每年都会对所在区域的物业进行评估。对于国内很多大型城市来说，按照目前房地产评估人员与物业的相对比例来看，这几乎是“一种不可能完成的任务”。不过，此前，中国房地产估价师及经纪人学会秘书长柴强说，从技术和人员上看没有问题。

　　住房保有税还需要严格控制征收上限，避免给普通家庭带来过重负担。丛诚指出，征收物业税除了依赖公平权威的不动产评估体系以外，政策制订者尤其要注意与个人收入所得税的累进制不同，物业税一般是累退制的，这是物业税必须遵循可承受原则所决定的。在我国，可以规定一定标准以下的第一套住房豁免物业税，超过标准的部分和第二、三套征收物业税，同时结合我国国情，物业税年支出不应超出家庭可支配收入2%左右。

　　开征难题待解

　　尽管短期内，就绝对金额而言，住房保有类税征收对房地产业资金链条的直接影响并不明显，但该类税的开征，将在心理上对不动产投资者产生极大冲击。

　　“资产价格泡沫的一个重要根源是贫富差距，大量资本在缺少投资渠道的情况下，涌入房地产寻求保值增值，关键在于改变这种投资预期，物业税等住房保有类税收政策的提出，将是解决这个难题的重要办法。”上海社科院商业研究中心主任朱连庆在搜房网主办的2010第五届中国商业地产写字楼年会告诉记者。

　　如果开征，具体如何征收？

　　“继重庆提出房地产消费税之后，媒体传出上海也将征收住房保有税，并称基本方案已定。上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。”上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉本报，这是迄今为止最接近传统物业税概念的中国版“物业税”了。

　　不过，大部分业内人士同时看到，土地和房屋所有权的分家，决定了在国内无法直接推行国外广泛应用的物业税种。

　　方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川坦言，1986年的《房产税暂行条例》，征收对象为经营性房屋，然而，对“经营性房屋”如何定义，条例并未作出明确规定，不少个人房屋虽然用于经营，但并没有按期缴纳房产税。“若要对商品房住宅开征房产税，最可行的方法是由国务院对条例内容进行修改，扩大征收范围。”

　　东莞证券最新的研究报告指出，2003年以来，物业税“空转”工作在北京、辽宁、宁夏、重庆、深圳等试点省市已开展6年多。所谓“空转”，即模拟评税，是虚拟意义上的资金循环。虽然未实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同。但从实际推行难度来说，物业税由空转转为实转近两年无法成型。

　　赵豫川进而指出，以家庭为单位的第二套以上住房认定标准，要有以家庭为单位的房产信息统计数据，这是房产税开征的必要条件，需要房管局和民政局配合操作。而在技术层面上，由于面积不同地段不同，房产税额也大相径庭，哪套房屋该征税，这也是一个大难题；判断房屋空置与出租，也给核实工作带来了不小的难度。

　　显然，对中国楼市而言，需要国际经验基础上的变通做法。

　　最新信息显示，开征住房保有类税，暂不设立新法，在国务院《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》基础上，分别对个人居住用房地产税和城镇土地使用税按物业税要求推出试行办法，避免设立新法的漫长过程。

　　“从国际经验看，第一步，从商业开始征收；第二步，高端住宅和豪宅征收；最后向普通住宅征收。”薛建雄则指出，可以借鉴香港和英国的做法，即开征税收的基础是以物业的租金收入部分征收营业或增值税，这样就不会与土地的产权问题发生冲突。可以对人均面积超标，也就是目前所说的第三套房开征。面向全社会开征的物业税可以与土地产权到期后的继续对接。（21世纪经济报道 田新杰 周盛舸）

　　舒圣祥：楼市调控 银行别趁火打劫

　　舒圣祥 每日经济新闻

　　中行率先上调房贷利率之后，其他银行房贷利率上调大概也只是一个时间早晚问题。

　　与提高首付、三套房停贷等不同，对存量房贷上调利率，会对包括房奴在内的现有供房者产生直接影响，有人可能会选择提前还贷，更多的人则只能咬牙坚持，甚至因此出现还贷困难，生活越发陷入困境。

　　笔者记得很清楚，2008年10月27日，国家出台新政——房贷七折优惠利率，各银行又是要客户申请、又是要资信审核；然而，现在要上调利率了，却只需一纸通知就自动上调了。

　　同样的问题，利益不一样积极性就是不一样啊。按照中行的说法，按揭贷款一般每两年检讨一次利率方式。换言之，虽然当时签的是七折利率，但时间只能管两年，两年之后，银行想几折就几折，除非提前还贷，否则消费者几乎没有选择的余地。

　　这样的合同条款是否公平？是否属“霸王条款”？我们暂且不去评述，因为银行毕竟是紧跟国家调控楼市的需要，才做出这样的调整，具有配合政府工作的政策合理性。

　　问题在于，调控楼市要打击的是投机炒房者，而不是眉毛胡子一把抓，甭管自住还是投资一律上调利率。否则，在民众看来，就难免会有借调控楼市之名趁火打劫之虞。

　　国家相关部门在解释房地产新政时，明确提到：“在努力增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房，进一步加强市场监管，并鼓励自住型和改善型需求。”

　　由此可以看出，当前的楼市调控，一个重要的任务就是要将住房从投机炒作品回归为生活必需品，要利用各种政策手段将投机者最大程度从楼市驱逐出去，从而满足普通公众最为基本的住房需求。因此，打击投机客与保护真需求应该是调控楼市的硬币两面，而绝对不能不加区别地一概严打。

　　可是，银行房贷利率调整却分明告诉我们这样的信息：说是打击投机客，可所有的房奴一律未能幸免遭罪，为了给炒客抹去一点灰，反倒让房奴跟着掉下一层皮。

　　当初是不加甄别，让投机者轻松享受与普通购房者一样甚至更优惠的利率政策；现在又是不加甄别，让房奴们无奈承担与投机客一样甚至更沉重的利息负担。刺激消费与调控楼市，虽然方向相反，却是再一次让试过的错一错再错。唯一的区别只在于：刺激消费时，受伤的是想当房奴而不得的人；而调控楼市时，受伤的则是暂时坐稳了房奴的人。

　　为何无论何种情况下，受伤的总是那些具有真实住房需求的普通购房者？制定政策时避免误伤普通民众真就如此之难吗？

　　事实上，本轮调控会否延续此前“越调越涨”、“短跌长涨”的惯例，目前谁也不敢打包票，而房奴们将要为此付出的新增利息支出，却几乎是肯定的。

　　对他们来说，多付利息的代价，到头来甚至连为调控做贡献都算不上，而很有可能纯粹给银行做贡献而已。那么，这样的房贷新政，是不是与调控政策相违背了呢？

　　炒房客自揭手法：借用农民工身份证享首套房优惠

　　央视网

　　2010年4月27日央视《经济半小时》播出《楼市新政：炒房客揭秘市场心态》，以下是节目实录：

　　对房地产市场来说，即将走过的4月，颇不平静。4月14日，国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨，4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，连续打出了一系列政策组合拳。新一轮房地产调控风暴，对楼市究竟会产生什么样的影响？我们今天就到曾经引领国内房价的深圳，去看看那里的最新市场动向。

　　楼市新政重拳频出 炒家降价百万甩卖

　　中央的楼市新政推出后，深圳市房地产市场率先做出反应，有消息称：深圳市场最近出现了大批量抛售楼盘的现象，有的投资客甚至一次性挂出上百套房源急于出售。

　　深圳房地产信息网研究部总监 周学军：这个肯定有，一百多个盘源同时抛售的应该是不少。

　　深圳大学国际金融研究所所长 国世平：有很多的就这一次大部分，都是投机客已经开始逃跑了。

　　深圳房地产信息网研究部总监 周学军：挂盘的数据这几天刚好是一个挂盘的高峰期，我们监控到的数据，是在原来的新政之前的，大概现在上涨了20%左右。

　　中原地产深圳公司研究室总监 王世界：虽然增长的幅度是在20%左右，还在比较温和理性的范围内，但可以看出，投资客比较准备撤场。

　　自4月14日起，国务院就房地产调控政策频频出拳，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于三成；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。这一系列严厉调控政策抬高了购房门槛，提高了炒房的成本，旨在限制各种名目的炒房和投机性购房。那么，这些投资和投机客为什么要把手里已经拥有的房子大量地挂盘抛售呢？

　　深圳大学国际金融研究所所长 国世平：我觉得深圳房价跌一半都是很正常的，就是百分之百的泡沫这完全有 。

　　中原地产深圳公司董事总经理 李耀智：从深圳整个水平来说，就是说我们估计，就是说应该降价水平跌50%，还是可以接受的。

　　深圳市不少房地产研究者认为，深圳目前的房价至少有一半的泡沫，而中央此次推出的严厉调控政策必然引起房价下降，迎来又一个下行拐点。作为对楼市风向嗅觉最灵敏的投资客和炒房客，必然看空未来市场，所以才争相在高位出货。

　　深圳大学国际金融研究所所长 国世平：他们这批人是，跟着房地产的市场跑，一旦觉得房地产要上升的时候，他们全都买进去，一旦觉得这个房地产肯定要跌，他们闻到这个信息，他们的速度特别快，然后就把房子卖掉。

　　那么，在投资客与炒楼客开始大量抛盘之后，深圳楼市价格出现了怎样的动向呢？在一个名为中信红树湾的社区，有个炒房客将一套市价一千万元左右的房子正在打折甩卖。

　　深圳市某房屋中介公司业务员：这个现在底价，晚上就要签合同的价750万，我告诉你最便宜这一套现在，楼上的八楼的一套卖1200多万，然后19楼的卖1200多万，全部都是一千万以上。

　　记者：和这个一模一样的是吧？

　　深圳市某房屋中介公司业务员：户型都是一模一样的，这一栋所有的户型都是一样，230个平方米。

　　记者注意到，正在甩卖的这套房子是毛坯房。房屋中介介绍说，这套房子是业主2006年作为投资，以每平方米1万元出头的价格购买的，购买后空在这儿放了4年，房价就涨了三四倍，涨到了每平方米四万到五万元。那么，业主现在为什么要打折甩卖呢？

　　深圳市某房屋中介公司业务员：这个为什么比其它的要便宜200多万呢，有的是业主他急卖，业主急用钱有这种房子，比如业主在生意上面需要资金周转，就很急卖了。

　　记者了解到，像这样打折抛售楼盘的炒房客在深圳目前还只是个别现象。从整体上看，楼市新政出台后，深圳房市无论二手房还是新楼盘价格都未出现明显变化，但是，与挂盘量上升形成反差的是，成交量已经急剧下降。

　　中原地产深圳公司董事总经理 李耀智：从我们深圳中原每天的统计的数据来看，就是说新政出台前，大概我们中原公司，每一天的二手房成交量大概维持在130多到150中间的这个交易，可是政策出来以后就是说已经跌了7、80%。

　　深圳房地产信息网研究部总监 周学军：新房成交数据急速地下滑了，从新政出台的那一天我们监测的数据，新房成交308套，新政出台的第二天，数据马上就下降到73套，然后前天的数据是60套。

　　据了解，在深圳市场尤其是二手房市场上，尽管很多炒家正在大量地出货，但是，最近几天，还很少有买家敢出手买进。

　　中原地产深圳公司董事总经理 李耀智：客户还在观望，到底这个政策影响有多大，并且他们出手还是比较审慎的。

　　4月中旬接连出台的楼市新政，特别是实行更加严格的差别化住房信贷政策，目标直指投机性的炒房行为，堪称迄今为止最为严厉的调控措施。几记重拳之下，不只是深圳，国内另外三个房地产一线城市，北京、上海、广州也都出现了二手房挂牌量大增，成交量却急剧萎缩的现象。对炒房客们来说，他们是不是到了该收手的时候了呢？我们的记者找到了几位，一起来看看他们的故事。

　　炒家普遍观望 守候新一轮补仓时机

　　胡小明的正式职业是数学教师，但在外人的眼睛里他是一个炒房客。不过，他自己却不这么认为。他说自己充其量是一名投资者，就像投资股票一样。

　　深圳房地产投资客 胡小明：作为这种股市这个东西，股市风险性我觉得要比这个高，然后我们这个专业程度不够，所以相对这一块投资力度不大，这个房子作为一个投资品，它这个收益是大过股票的从一个中长期来看。

　　胡小明告诉记者，他本人既投资股市又投资楼市。所以发现，两者有很大的相似性。都是在价格升降之间找到机会挣钱，低价买入，高价卖出；抛售房子与抛出股票一样还都叫出货；另外，房市与股市一样，价格一涨起来就疯狂得没道理；价格要大跌的时候，凡是高位买进的都得及时卖掉，免得被套牢。那么，在胡小明看来，楼市新政对房产投资者意味着什么呢？

　　胡小明：我没想到它会来得这么严厉，按照历史的做法都是不温不火的。

　　胡小明为什么会这么说呢？

　　胡小明：我都上银行征询系统查询过，都至少5成以上肯定是要活动的1.%以上，甚至可能买不了了。

　　胡小明认为，楼市调控新政策中对于购买多套住房贷款政策的收紧，会卡住房市投资投机客的脖子，也就是：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。这样的话，他以后将很难再像过去那样贷款买房子了。那么，他先后买卖过多少套房子，目前手上还有多少套房子呢？

　　记者：从开始进入发哦现在，您累计购入的房子大概有多少？

　　胡小明：这个能不能不说，大约是一个什么样的数量，大约应该是个10几20套，20套以内吧大概是这样。

　　记者：那就是说目前手上没有出的大概有多少？

　　胡小明：目前个位数没有超过十套。

　　胡小明告诉记者，他是从2003年开始购买第一套房子的，当时就是为了自住。但入住半年后发现，房价暴涨。他把房子卖掉大赚了一笔。从此投资房产上了瘾。

　　胡小明：你做完房子以后你就觉得，如果国家不采取这个严厉调控的措施，还是在以前的那个状态下，你做别的实业也好，做在别的投资领域也好，你就会提不起精神，所以才有这么一个买房。

　　记者：您自己是上瘾了吗？

　　胡小明：我不能完全说上瘾，但是也叫上瘾了，应该叫上瘾了，因为它这个收益和简便程度，你做一个公司，哪怕你做的多好整天操心操肺的，我觉得你最后下来都是吃力不讨好挣不了大钱，但是房产不同，你买完了只要你对这个整个房市本身局部的东西理解透了，操作上没有大的问题，你放着胆子收钱所以你肯定上瘾，在理论上讲如果政府不加干预它还没啥风险。

　　但是，面对涨价太快近乎疯狂的楼市，今年4月14日起，中央频频出手重拳，开始了被称为有史以来最强的楼市调控政策。胡小明作为投资客，现在有没有感觉到风险呢？

　　胡小明：如果真的像政策公布的这样，我觉得会往下走。

　　记者：如果这样的话，您担心不担心，现有的房产会贬值？

　　胡小明：那个没有关系，因为那些房子也是长期持有的这么一个产品，就没想到短期要卖。有些该卖都卖了，所以剩下的就是把资金留住，看看整个形势国家政策怎么走在考虑。

　　胡小明说，尽管楼市新政对他这样的投资者是一个重大打击，但他自己不会抛售房子，也不会离开房地产市场，相对于琢磨不透的股市，胡小明觉得，楼市风险更小，利润更高，更易于把握。这也是众多炒房客乐此不疲的原因。

　　深圳房地产投资客 邹建民：楼市的利润相当相当大，一般人都不可想象，是你干任何一件事都赚不来这样的钱的。

　　这位名叫邹建民的房产投资客投资楼市十年，买卖过两三百套房子，是炒房的直接受益者。

　　邹建民：买房子不但贷款给你，还要给你放贷，还要给你优惠

　　邹建民目前住在一套能看见大海的房子里，他告诉记者，炒了十年房，但他目前手上只有自住房，其它房子，早在这次中央调整楼市政策出台前全抛掉了，因为他早已感到房价已经离谱，楼市已经疯狂，失去了投资价值。而现在，他在等待调整后出现新的机会。

　　邹建民：像我们这样一个投资，在某一个价格区间来玩的，对不对，那么对有些人来说，我有投资价值的时候我买进，你投资的心态去落实，你投机的，涨到某一个位置我要抛出，因为啥？他没有投资价值，他的速度已经很低很低了，我要把它抛出，如果真是以这种心态作为投资的人，应该是稳定方向的，因为下跌的时候，没有人买房了，没有人炒房了，我们敢去买，为什么？我认为它有价值我就去买了，那么房子就进一步下跌，那么在某一个高点以后，我就会把它抛出去。

　　那么，在这些投资客看来，深圳的楼市多久之后会出现拐点，房价下降幅度又可能有多大呢？

　　邹建民：政策的拐点显然到了，市场还看不出来，我说一个月以后吧，大概。

　　胡小明：大概过三到六个月，马上这个房子就要反应出来，房价要跌，肯定的。

　　马文东：有这个15%上下这么一个调整空间，我认为这个房价，我应该会在这个时间点，或者在这个价位上购入房产。

　　丁云峰：我其实对深圳的房价还是相对来说比较有信心，但短期之内的话肯定会有一个下调。

　　邹建民：上一次没有调整到位，这一次继续调整，要创出那一次的新低才是正常的，深圳楼价在一万以下，在七千以上，这个位置。

　　这些炒房客对楼市新政的反应，确实很出乎我的意料。在他们看来，尽管短时间内房价一定会在政策压力下走低，但多年的炒房经验又让他们期待着下一次更猛烈的反弹。无论如何，他们都不会轻易放弃不断放大地暴利，离开这个市场。这些炒房客到底是怎么运作资金，在楼市上套取暴利的呢？几位深圳炒房客现身说法，为我们揭开了投机炒房的暴利。用他们的话说，炒房不仅来钱快，不劳神，而且成本低，几乎都到了让人上瘾，欲罢不能的程度。可是，在我们看来，深圳的房子动则几百万、上千万一套，真的这么容易就能炒的不亦乐乎吗？我们再来看看。

　　部分炒家自揭炒房手法

　　在采访中，部分投资客对记者透露了他们多年来炒房的手法，最核心的就是运用杠杆原理，以小博大，借助银行贷款把投资放大。

　　胡小明：股市的杠杆太低了，就是你买多少股票，你就要投多少钱，那么就不像房子，像早期的房子，我投个5万，10万块钱，可能就可以把一个70、80万的房产买下来。这个买下来可能过不了多久房价上涨的话它就翻倍了，这个时候的收益率一下就放大十倍了。

　　深圳房地产投资客 余伟：比如说你一百万至少可以买三套房子贷款的话，如果说你一套房子的话，你都一百万都买不掉，那你怎么弄呢，然后贷款的利息的话，如果是相对，如果是打7折，那就是非常便宜的，才3%、4点多，那么现在通货膨胀是非常厉害的，那包括你如果是8.5折也可以，或者是基准利率也是可以的，那么它自有资金的回报率高了，这是比较简单的问题了，除非有一些特别的盘它需要用现金来购买的，那就不一样了。

　　这些投资客不论在初期还是后来，一直对银行贷款情有独钟。即使手上有足够的资金，他们也不会一次性交付全款，而是采用银行贷款买房子。在贷款时，首付款比例越低，杠杆效应就越大，自有资金的回报率就越高。2008年之后，买第一套房子时享受最优惠的房贷，首付款两成，还对利率7折优惠。对于购买多套房子的就没有这样的优惠房贷。但是，炒房客告诉记者，他们很多人买房时都享受了购买第一套房子的优惠贷款。他们是怎么操作的呢？

　　胡小明：它是这样子的，就是这里面有两种方法，一种它是，因为它投资不一定全是深圳的，如果是全是深圳的目标会比较大，因为像那种几十套，上百套的那种客户，我觉得比较少，像他们可能就是高一点，他一种操作方法就是异地的，银行是，也不是说查不到，他不会去查，那么在深圳本地，他怎么操作呢？他有很多方法，比如说他拿别人的名字，亲朋好友的，一般上了数量级的这种投资客，他有个抱团，虽然资金不一定要集到一起，但是这有一个亲朋好友一个团队，就是搞很多身份证，就这样操作

　　为了能享受到购买第一套房子的优惠贷款，炒房客就盯上了别人的身份证，但是，亲朋好友数量有限，于是，深圳市场上甚至出现了炒房客找农民工借用身份证的怪事。

　　邹建民：他们就是从农村里收取身份证来。

　　周学军：在深圳有一种传说，就是炒房客是用麻袋扛着身份证去买房子的，反正能收罗到的，跟它有关系的这么一些身份证到银行去做贷款，最后他们是跟这个身份证的持有者签一个协议，这个房子是我的，我只是用你的名义去贷了下款；但是银行也默许他们的这种行为。

　　由于贷款时必须提供贷款人的收入证明，以证明其有还款能力。那么，这种为贷款而从各种渠道搜罗来的身份证，又是如何开具收入证明的呢？

　　邹建民：中介就可以给你搞成了，一手的开发商肯定不会给你这么干。一手的，你自己找个人，在外面弄个收入证明就可以了，这个是公开的秘密了

　　一位长期做房地产业务的知情者还透露了炒房客以零首付获得住房贷款的手法。

　　深圳房地产信息网法律顾问 王相阳：比如说要买一套一百万的房产，那么按照政策需要要交二十万的首付，剩余的八十万要用银行按揭的方式来付款。那么这种操作手法，首先提高房价，把一百万的房价提升到，比如说一百五十万，那么一百五十万，我要想达到零首付的目的，我必须要取得一百万的直接贷款，可以再搞一个虚假的合同，因为我前面已经付了五十万，我再申请贷一百万，银行经过评估，认为这个房子确实也值一百五十万，那么它就会贷一百万给你，那就拿上这个一百万直接付了房款，所以你就不用再付其他的首付了，这就是零首付。

　　原来，这些炒房客之所以能以小博大，牟取暴利，秘密就在于他们钻政策空子，弄虚作假。难怪一旦尝到了炒房的甜头，他们都会对其他的投资渠道失去了兴趣。这次，新的房贷政策将贷款门槛抬到了前所未有的高度，可以说打到了这些炒房客的痛处，那他们对此又怎么看待呢？

　　成为众矢之的，炒家连连叫屈

　　记者采访期间，各方一致认为，这一轮中央楼市政策的调控重点就是楼市投资和投机行为，打击目标直指炒楼客。

　　国世平：就是说你持有房地产的成本要加大，这是最重要，这是根本上杜绝炒房子的这么一个根本的要求。

　　王世界：这一次它的精准度也要远远地精准于上一次。这一次主要是针对一些炒房客，尤其是针对多次购房的不合理的需求，以及外地购房者的这样一个炒房行为。

　　成为众矢之的，一些楼市投资者连连叫屈。他们认为自己只是普通的投资者，即使炒房，和庄家比起来，他们也是小巫见大巫。

　　胡小明：真正的炒房，就是人为的拉高，然后出货。

　　据业内人士透露，庄家炒房惯用的一个手段就是自己挂盘卖房自己再偷偷买下来，拉动房价上升到高位后再抛售，让别人跟风接盘。

　　王相阳：有大量的炒家他们手上确实有很多套的房产，那么在普通挂牌销售的过程中往往是存在着，把自己的房产用其他的这种方式，或者用自己亲戚的名义老婆孩子的名义，然后把它迅速的买下来，这样就导致了市场上的一个信息，在房价和房销售的数量上面对市场有一个误导，很显然让别人感觉到这个房子你看，上午挂的牌，下午马上就销售了，那明天挂的牌后天就销售了，所以对其他的消费者来说有了一个错误的引导。

　　这些炒房客认为，和他们这些跟风炒作的散兵游勇相比，那些机构投资者和开发商才真正是左右市场的庄家。也许，这些炒房客的说法未必准确，但我想了解他们的真实想法，至少能让我们更好地把握政策走向，提高命中精度。

　　政策有的放矢，能否持久是关键。

　　邹建民：这次的政策是对症下药了，但是力度怎么样或者执行力度怎么样，看看能不能执行到位，有没有人在钻空子，能不能让他们钻到空子都需要防范的。

　　有关专家也表示了类似的看法，认为楼市新政抓住房贷政策做文章，是切中了要害，打中了蛇的七寸。

　　国世平：现在我们中央采取这个政策还是不能温和的货币政策，因为在市场经济发达的国家财政政策是没有效的，货币政策是比较有效的，在我们国家是货币政策没有效的，财政政策来的更猛烈，但是我们现在采取的，是货币政策。

　　那么，这次的货币政策与以往楼市调控的财政政策在效果上会有什么不同呢？国世平教授用了一个挤泡沫的比喻。

　　国世平教授：第一种情况我们不管，再采取政策房地产泡沫自然破灭，这就是一个国家的灾难，美国迪拜就是这样，那么第二个就是现在把它挤破，现在挤破当然成本比较高，那么我们最希望的是现在把它扎破，慢慢的扎，让它慢慢掉下去没有一个反弹的可能，我们一般采取政策，都是把它强压到水里面手一松开反弹越高，我们再压下去又反弹高，你气没把它放出去泡沫没放出去，所以这一次一定要采取一个像针扎的慢慢地把它掉下去，我觉得是最重要的。

　　国世平教授认为，避免调控过后再反弹，关键在于政策的持续性。

　　国世平教授：为什么我们每一次反弹的力度越来越高，就是这个政策的持续性，一定要持续到3到4年让这种投机客真正的见血，他就知道这样的话风险很高，买房子不一定赚钱，我们现在给他的一个认识，就是说买了房子一定是赚钱的这就很危险。

　　眼下楼市正处于新政出台之后的混沌期，说它混沌，因为不少人就像节目中的那几位炒房客一样，仍然对调控的结果抱着幻想，期待着再出现一次越调控越涨的现象。他们在观望之余，对昔日的暴利还是眷恋不已。怎么才能走出这种混沌，让政策预期变成实际的效果，避免新一轮调控变成又一个狼来了的故事？除了刚才国世平教授提到的保持政策延续性，我想整个住房制度的设计也必须同步跟进。我们面对的房地产市场是一个需求面、供应面和政策面紧密交织在一起的复杂系统，它牵动着金融、土地、财政税收、社会民生各个层面的敏感神经。房价高烧不退只是这个系统生病之后的表面现象，它的病根在于滞后的住房保障制度，在于过于依赖土地和房地产的发展方式，在于开发商和炒房客空手套白狼的融资方式，在于利润与风险不成比例的赢利模式。调控新政的第一刀指向了炒房者，我们期待接下来的几刀能指向更深的病灶。只有拿出关公刮骨疗毒的勇气，房地产业的健康发展才能期待。否则，即便调控的次数再多也无法达到目标。

　　任志强：房价暴跌使经济下滑 对无房民众没好处

　　张家齐 新京报

　　在近日发布“万言文”谈楼市新政并被炮轰后，华远集团总裁任志强27日下午又在博客发表文章《为什么是房地产》，表示开发商的最大利益是长期稳定预期的可持续发展，并不希望房价的暴涨。任志强在个人微博中预告，还将撰写关于房地产的系列稿件。

　　驳质疑：不希望房价暴涨

　　“许多人认为我在吹嘘高房价的好处是为了开发商的利益，”任志强在博客中回应了近期各方对其“万言书”中为开发商利益辩护的质疑，“开发商的最大利益是长期稳定预期的可持续发展，开发商并不希望房价的暴涨，不希望每次都短期地面临不可预知的行政干预的调控措施。”

　　“房价如果进入下行通道之后的底线在哪里？是‘专家’、‘学者’、‘评论员’们所说的下降70%、50%或是30%吗？”任志强在博客中对此也提出了自己的疑问。

　　他举例说， 2008年9月金融危机之后，有专家认为澳大利亚的房价会暴跌40%，然而2008年澳大利亚的房价仅下跌了5.5%，但随后在2009年的12个月内上涨了13%，澳大利亚约2%的人口增长成为推动房价上涨的主要动力。

　　“虽然短期内行政命令式的干预会有效限制一部分城市化的速度，但却无法根本制止中国这种城市化的趋势，最终一定会形成类似澳大利亚的结果。”任志强表示。

　　谈房价：暴跌对民众没好处

　　在任志强看来，国家宏观经济和房地产市场联动性较强，“房地产下滑时国家宏观经济保持上升趋势的可能性不大”。

　　他说，金融危机后，美国的房价和销售量的下降对经济的冲击非常大，“(目前的房价调控)仍然是以中国经济的下滑为代价吗？(之后)要再来一次救市吗？”他认为，房价暴跌后，“既不会让更多已拥有房产、已用贷款购买了住房的民众更高兴，也不会让那些对房价过高而恨得咬牙切齿的一群自认为买不起住房的民众高兴。”因为房价下跌会带动经济下滑、失业率增加。

　　看调控：没完没了的迷宫

　　此前任志强在个人博客里称楼市新政“国十条”为“向计划经济的倒退”，此观点遭到部分人士炮轰。

　　在最新的这篇博文最后，任志强再次指责历次调控使得房价越调越涨，越涨越调，已经形成怪圈。文中写道，“财税体制的僵化让土地财政成为了地方政府的金饭碗；为防止腐败而垄断土地供给条件下的招拍挂给了地方政府发财的机会……所有这些制度与体制的改革滞后让保障体系的建立与市场化的发展混成了一锅粥。每次的争论都以房价的再次高涨而告终，于是又开始了下一轮更重拳的打击，成了多次往返的签证规律了。但愿这次的失败教训会让社会和管理层从中学到些什么，不要没完没了的在迷宫中捉迷藏。”

　　反响

　　任志强新文吸引5万阅读

　　截至28日下午，《为什么是房地产》一文吸引了53377次阅读和1821个评论，一部分评论表示，任志强敢说真话，“比专家强多了”。而相当一部分评论表示，住房关系民生，必须用行政手段来调控。还有一部分网友对任志强的言论表示不屑，一则评论调侃任志强：别人和你谈经济，你和他讲政治，别人和你讲政治，你就和他说经济学。