房产价格仍有进一步回落空间？

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房产价格仍有进一步回落空间？

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：Babbler 浏览：2974 回复：14

　　最近很火的一个话题就是关于房地产行业何时是底的判断。在我个人看来，不论是从各项指标或是行业特性来看，房地产的泡沫和继续下行的空间都是存在的。各项指标显示房价现在依然远远高于其基本面和成本，下行空间犹存。
　　首先从人均收入来看。人均可支配收入与房价的关系按照国际标准是3-5倍。我们假设中国人均年收入10万元（会有这么多吗），大家可以计算其合理的房价是30万-50万元。这是在人均可以接受的范围之内的，所以一线城市低价房（接近30万-50万元）或许好卖，高于此的可能都要面临继续降价往这条线上靠的窘境。但是这个指标被房贷政策所掩盖了，在国家GDP为纲、地方政府加大房地产开发力度以及市政工程为主的理念下，国家开始引进按揭买房政策。国际标准的房价被简单包装后变成了"首付"房价，因此大量首付需要30万-50万元的房子被抢购一空，这使得大量中产阶层瞬间沦为房奴，并大大刺激了房地产的爆发式发展。
　　其次从租售比来看。按照按揭贷款的年限计算，中国合理的租售比是略小于1∶360-1∶240，通过这一比例就可以计算出现在大部分城市房价依然存在泡沫；而且从投资房产的角度来看，租售比一定要大于贷款利率+折旧率的时候，炒房团才会有冲动来抬高房价。简单计算下来应该是1：146的时候。当然这是理论值，实际情况中人性的贪婪以及资金的不同属性都会使这一数值趋于缩小。
　　再次从房价上涨幅度与GDP增速的关系来看。GDP去年依然保持了两位数的增长，而相应的房地产价格的增速接近两位数，总体来说还是健康的。但是速度健康不代表绝对价位健康，我们要看到以前的年份积攒绝对价位的泡沫量是多少。
　　最后从房地产的成本来看。从专业角度来说，房地产成本涵盖了土地取得费用和开发费用、建筑安装费用、市政公共设施费用、各种税费（契税免了）、房地产流通费等。这些费用基本都可以根据不同的城市水平来进行一定的限定。经过简单的计算，可以得出这些成本（除去公关费用）与楼房实际销售价格依然差价很大，利润相当可观。而且从最近一些楼盘中大幅度降价10％-30％不等中也可以看到，过去这些利润可都是由消费者来承担的，现在只是开发商让出来为了销售罢了。
　　粗放的行业特性预示房价还会继续下跌。
　　有数据显示：2006、2007年的房地产上市公司净利润增速分别是44.39％和106.40％，而净资产收益率却只有很少的10.89％和14.96％。很显然大幅的净利润增长并没有使行业的投资者盈利效率和份额得到提高，而只是使资产额大幅度增加，这里面就会蕴含大比例负债率的可能。而一旦国家开始调控，例如今年前期的货币紧缩以及销售不畅的情况，其粗放型经营的弊端立马呈现，大量房地产商的现金流会出现危机。再加上前期货币紧缩的政策又使得企业不得不"另辟蹊径"去进行融资，这样就会逐渐推高企业负债率，对正常的生产经营产生极大的副作用；而且现在已经步入11月，房地产商即将面临还贷以及清算账务的双重压力，这都使他们在未来的两个月内会继续降价销售。保守测算，房价从现在到年底还会下行5％-10％。
　　虽然房地产泡沫的存在以及下行空间是无疑的，但是由于房地产以及相关的产业链条占到所有GDP的40％，在全球经济危机肆虐的今天，中国短期内除了加大基础设施建设以及房地产投资来扩大内需，也真的是别无他法。所以，可以看出房地产由于其自身的属性以及在国民经济中的特殊性也必然不可能跌到所谓的成本区域。但是，短期内由于这种向下趋势的惯性以及大家持币待购的心理，仍然会导致房产价格的进一步回落。

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　　对于国务院日前出台的扩大内需"十项措施"，SOHO中国董事长潘石屹昨日表示，此举有利于恢复信心，保持宏观经济平稳增长，也直接和间接地利好房地产市场。
　　潘石屹认为，中国经济遭遇此次金融危机的冲击可能比预想的要大，但只要政府出台有力政策，再加上中国市场巨大等因素，中国经济恢复会比别的经济体快得多。在他看来，加强城市基础设施建设有利于拓宽房地产行业发展空间；取消商业银行贷款额度的限制也有利于加大金融对经济增长的支持力度。当然，加快建设保障性安居工程会对商品住宅市场带来冲击，但具体影响要视廉租房、经济适用房和双限房在各城市所占比重而言。
　　潘石屹说，目前的房地产市场不算健康，从成交量和开工面积来看，开发商资金链紧张已是不争事实，许多开发商因此大规模压缩开工面积，这对保持经济稳定增长、解决就业是很不利的。此外，购房人对经济前景信心暗淡，也造成楼市成交量以50%的幅度急剧萎缩。从房价角度来说，商品房价格应由市场确定，如果什么样的房子价格高了，就增加什么样房子的土地和资金供应量，房价自然就会回落。 (中国证券报)

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　　11月13日，瑞银证券董事总经理、环球新兴市场经济师安德森在北京召开了一个小型媒体会。他称，中国政府新近推出的4万亿刺激经济计划非常有力度，但房地产仍然是未来12个月左右中国经济非常重要的因素。
　　"我的结论是中国房地产市场并不存在泡沫，到明年第二季度或下半年会回暖。"安德森断言。
　　他的依据来自三个判断标准：房价增速和收入增速，房地产抵押借贷规模，以及空置率。
　　他回顾了一下美国的情况。过去5到6年中，美国房地产市场存在着巨大的泡沫，具体表现在：第一，房地产价格的增速远远超过居民收入的增速；第二，在房地产市场存在着很多抵押、借贷行为，而且这个抵押借贷的行为在不断地加速；第三，房地产和建筑业非常发达，有很多过剩的情况。
　　但中国的情况却与之不同。其一，房价上涨的速度并没有比城镇居民的收入增长速度快多少，过去城镇居民的收入总是要超过房地产价格的增长速度；其二，仔细研究一下抵押贷款借款，以及给予房地产和建筑行业的贷款，在GDP中所占的比重在过去4年中基本上保持不变，所以在中国房地产市场并没有看到一个过度杠杆、过度借贷的风险出现；其三，如果要判断供给过剩的情况，就要看住房空置面积有多大。从2000年到2004年，可以看到未销售的住房面积速度增长非常快。但从未销售的房屋面积来看，2004年到2008年的变化不是很大。这说明2000年到2004年的确存在房地产和建筑市场的过剩情况，但是2004年到2008年过去4年，这方面并没有存在过剩现象。
　　一直以来，对房地产是否存在泡沫的争议，最根本来自对收入的争议。安德森解释道，这要看在中国谁来买商品房。并不是所有人都来买商品房，只有收入最高的25％的群体来购买绝大部分的商品房。所以瑞银不是比较整个收入的情况变化，而只看最高的25％的人群收入变化。
　　安德森称，"正是这25％的人群支撑了这个大市场。他们是所谓的中产阶级。对于城镇其他居民来说，他们的住房问题解决有待于政府加大力度推出更多的经济适用房和廉租房，今年政府宣布了明年开始加大这块的投入，我相信这会是很好的支持。解决这一部分的住房是政府的问题，而不是市场的问题。"
　　"我相信明年房地产市场将会有所恢复，但今年4季度仍会面临着非常严峻的形势。从明年第二季度之后我们相信房地产市场将会有所放缓。正如大家所说的，这个有可能发生得更早一些。" （王虎　理财周报）
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　　今年"银十"住宅市场的黯然失色，对于土地市场的影响力不小。几大重点城市的土地市场在10月份重陷低迷态势，土地底价成交率接近90％，流标案例频频出现。面对土地市场的经营惨淡，各地政府相继降低土地出让限制条件以提振信心。
　　在国家统计局最新发布的数据中，1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.0亿平方米，同比下降5.6％。究其原因，中原地产分析师表示，部分是由于无人应标、摘牌及叫价，还有部分是由于政府撤回了地块，从而未能完成出让。中原地产研究中心提供的报告显示，12大重点城市的10月份土地成交金额为130亿元，较前9月平均值大幅下降34％。其中，居住成交面积跌幅达到61％。
　　在土地成交面积大幅下跌的同时，土地底价成交和流拍现象愈加严重。10月份的土地底价成交率接近90％，而流拍率较前9个月有所上升。有数据显示，今年前10月，全国12个重点城市的累计土地流拍率达到三成以上，其中居住地块流拍率更是接近四成。
　　上海北孚地产研究所副所长刘光东认为，个别城市土地市场的萎缩明显，对于带动整体土地市场下跌有一定的影响。有数据显示，武汉、成都等地的居住用地流拍率极高，分别高达71％和63％。
　　面对土地市场成交惨淡的状况，广州、深圳、沈阳等各地政府纷纷降低了土地出让限制条件。
　　广州在10月份土地供应大幅增加，供地面积占全年累计供应数的27.6％，为今年之最。但土地成交面积却仅占今年供应量的32％。在此情况下，广州市国土局开始降低居住用地的出让条件，对部分地块取消了"70/90"的限制。
　　在深圳，为了加快土地出让流转，日前深圳市房产交易中心公告称，11月26日将再度出让的南山月亮湾地块，一改以往5日内付清土地出让金的要求，目前可分成三期支付。
　　同样，在沈阳市和杭州市公布的救市措施中，对于土地出让环节，分别做出了不同程度的宽松和扶持态度。 （唐文祺 上海证券报）

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　　到目前为止,虽然仅农行、交通银行和光大银行明确公布了房产新政实施细则,但记者昨日通过中介公司、专业房贷公司和银行服务热线了解到,目前包括中国银行(601988)、工商银行(601398)等在内的商业银行,都有自己的房产新政实施细则,但上述银行都是"只做不说"。
　　值得注意的是,按照上述银行的实施细则,对购房者购买首套普通房,各银行都能给予首付两成,利率打七折的优惠。而如果购房者虽然是首次购房,但购买的是非普通房,各家银行给出的政策则有微小不同。
　　房产中介:"搁置"交易已陆续通过审批
　　昨日,记者从中原地产、合富置业、美联物业等多家中介公司获悉,前段时间在贷款审批阶段被"搁置"下来的交易已陆续通过审批,等待放款。
　　上海中原地产交易监管部总监祝满清告诉记者,目前公司经办的客户已从中国银行(601988)、工商银行(601398)、招商银行(600036)等多家银行,成功获得房贷。而审批的房贷都是按照新政策获得的,"这些成功放款的案例中,有新政前递交申请的,也有新政后递交申请的。而符合首次购买普通住房的客户基本获得了基准利率0.7倍的优惠利率。"
　　合富置业交易按揭部经理余佳雯则表示,尽管中国银行、工商银行等没有正式公布房贷细则,但从公司经办的交易案例来看,中国银行、工商银行、招商银行(600036)、浦发银行(600000)实际上已经开始执行细则."能够开出首次购房证明,并且符合普通住房条件的客户基本都能享受到首付款2成、基准利率'打七折'的优惠。"余佳雯说。
　　而专做房贷业务的凯弈投资咨询管理有限公司有关人士表示,房产新政出台后,公司部分贷款案件按新政可享受更优惠的贷款利率,因此公司为这些客户重新提交了申请,"现在已有获得银行按照新政放款的案例。"
　　该人士举例说,公司客户近日获得放款的案例中,有一客户购买了总价为200万元的房屋（首次购房且为普通住房）,原先申请建设银行(601939)商业贷款140万,贷款年限20年。银行给出的贷款利率只能打8.5折即6.35%,因此客户每月需还款10320元左右。而房产新政出台后,该房划到普通住房之列,客户重新提交放款申请,建设银行(601939)按照新政给予基准利率0.7倍的优惠,且已成功放款,"现在该客户每月还款额是9270元左右,每月可少还1050元。"
　　记者调查:非普通房各家"有异"
　　就上述中介透露的信息,记者随后分别致电中国银行、工商银行、招商银行和浦发银行(600000)的服务热线。结果显示,中介的"曝料"都获得了证实。
　　值得注意的是,上述银行对客户购买首套普通住房,都给予首付款2成、基准利率'打七折'的优惠。而对于不能同时符合首次购房且所购房产为普通住房两个条件的客户,各家银行则视客户资质不同,给予不同的贷款政策。
　　中原地产长宁分行透露,分行在房产新政实施后获批的一个房贷案例是一对小夫妻首次购房。据相关人士介绍,这对夫妻购买的房产位于中内环间,但属于非普通住房,因此不能享受基准利率0.7倍的优惠,"但中国银行还是给予了他们8.5折的优惠利率。"
　　记者随后致电中国银行"95566"服务热线。工作人员证实,如果首次购买的是非普通房,也可以享受基准利率8.5折的优惠。
　　记者随后又拨打了招商银行"95555"服务热线。客服人员告诉记者,如果购买的是非普通房,信贷部门需要对购房者的收入、还款能力、信用情况和楼盘情况进行综合评估,然后才能确定客户能否享受贷款优惠。
　　业内分析:"只做不说"是为今后修改留下余地
　　记者在采访中了解到,房产新政中,"对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。"但由于央行和相关部门对何为"改善型普通自住房"迟迟没有定论,因此各银行只能"摸着石头过河"。
　　对此,余佳雯告诉记者,如果购房者原来的人均住房面积低于32.2平方米,那么再次购买普通房的话,会被许多银行视为"首次购买改善型普通自住房",因此可以获得最高8成的贷款,贷款利率也能打七折,"但区别在于,有些银行规定原先房产的按揭必须结清,有些银行则没有这样的规定。"
　　对上述银行没有在官方网站公布房贷新政细则,但却已经开始审批贷款,业内人士分析认为,一方面是因为现在商业银行之间也存在竞争,对于银行来说,房贷的不少细则条款都是"竞争优势"、"商业秘密"。如果将所有细则"全盘托出",其他银行可能会仿效,因此银行也就失去了自己的优势;另一方面,不排除个别实施细则今后还会修改的可能,因此不敢贸然公布。 （徐运 新闻晨报刊）

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　　中国4万亿经济计划刺激世界经济
　　"美国经济刺激方案公布后，专家就立即测算出每个美国在职公民可获得最高600美元的退税、小企业则可获得500亿美元的退税；我国的4万亿元经济刺激方案公布一周了，我们到底能从中得到什么实惠？"普通消费者一直关注着4万亿元经济计划的进展，有网友在论坛上这样留言。
　　记者采访发现，实际上，4万亿元经济刺激方案并非"看不见摸不着"，它将影响我们生活中的方方面面：以前要乘大巴在盘山公路上奔波两三天才能"触摸"的美景，机场建成后只需两小时；需要坐飞机去的地方，高铁建成后机票钱就省下来了；安居房的大量增加则会让房子更便宜；基建项目的大量开工则让农民有了工作、多了收入……
　　5800亿元建机场 国内美景若比邻
　　"驴友"刘晔今年暑期到被誉为"蓝色星球上最后一片净土"的稻城亚丁一游，不过他的代价是11天的时间和近万元的花费。稻城距离最近的机场是成都和昆明，但直线距离都超过了500公里。刘晔选择从广州先飞到昆明。"从昆明到中甸，走了差不多一天；然后从中甸到乡城，是220公里的土路；然后是从乡城到桑堆，到了稻城已经是第三天了，稻城要是建个机场多好啊！"
　　刘晔的愿望很快就会实现，作为经济刺激计划的一部分，稻城亚丁已被纳入民航局机场建设的计划表中，该机场将于2010年动工。
　　据悉，在2010年前，民航局将动用5800亿元来建设机场。今年将新增投资300亿元，主要涉及昆明、重庆、南宁等西部新建和改扩建干线机场和广西河池、云南腾冲等一批新建和改扩建支线机场的建设；2009年计划新开工成都、西安、广州等枢纽和干线机场工程；2010年，计划新开工上海浦东、成都、武汉、南京等枢纽和干线机场建设。可以预计，市民出行今后将更便利，"国内美景若比邻"。
　　3条高铁投建 早饮珠江水午叹武昌鱼
　　"现在回家坐火车到南宁要十三四个小时，坐汽车也得熬上八九个小时。"杜刚是广西人，几年前到广州工作，他对南广铁路充满期待。作为基础建设的重头戏，南宁至广州的铁路11月9日在梧州动工，建成后从广州坐火车到南宁不超过3小时，比现在节省11小时。
　　同样已投建的武广高速客运专线，最高运行速度可达每小时200公里以上，从广州乘车到武汉仅需4个小时，较目前缩短7个小时。据悉，未来从广州出发1小时以内到达主要珠三角东西两岸城市，5小时内到达武汉-长沙城市带，这无疑将巨大推动"武广沿线都市圈"的形成。武广线作为高速铁路走廊，预测2030年约有1亿多人乘用武广线。而广州市民届时也可尝试"早饮珠江水、午叹武昌鱼"的便捷旅游。
　　而已经开工的贵广铁路建成后，乘火车从贵阳到广州的时间将从原来的22个小时左右缩短至4个小时左右。
　　"如果4万亿元分摊到每个人身上，也就3000多元，"杜刚给记者算了一笔账，"单单贵广铁路建成后，省去的一两趟往返机票款就不止这个数啊。"
　　就业前景现曙光 农民收入将增加
　　"这么大的投资计划，一定会带动房产、银行、钢铁、汽车等行业的用人需求，对我们即将毕业的大学生来讲，无疑是雪中送炭。"即将于明年毕业的秦同学所学的专业是机械制造，他表示，"之前到处是企业裁员的消息，搞得我们大学生人心惶惶，现在看到国家这么大笔的投资，总算是吃了颗定心丸"。
　　"基建工程大批量开工建设，将给农民工带来更多的就业机会，由于需求增加也可能会使得农民工的工资水涨船高，"有专家分析认为，"农民工收入增加后，还有可能会进一步刺激农村的消费。"对于高校毕业生，与基础建设有关的专业的应届毕业生有望成为"香饽饽"。
　　重树投资者信心 消费起来更爽手
　　蒋俊是一家外企的白领，2003年参加工作，月薪过万元，可至今还没买房子。他在2006年想买房的时候入了股市，在上证指数4000点、5000点时连续追高，并在6000点左右全仓杀入，到了上证指数最低点位1600多点时，蒋俊赚到的钱全部亏掉，本金也亏了20%，"想买房，却又不甘心就这样撤出股市。"蒋俊说。
　　4万亿元经济刺激方案让股市大幅反弹，上周上证指数连续突破1800和1900点关口。自上周五反弹以来，上证指数累计上涨12.22%，蒋俊手中的股票水涨船高，"下周一就卖出，现在的房价跌得比较厉害，"蒋俊说，"打算先把钱取出来买套房子再说。"
　　"4万亿元更多的是给人一种信心，"经济学专家认为，"如果能够重新树立投资者对中国股市的信心，那么这4万亿元对国民经济的拉动将是几倍甚至几十倍。"
　　破基础设施瓶颈 中小企业有着数
　　广东怀集与许多交通不便的城市一样，尽管资源丰富，但得不到充分的开发和利用，一直处于蓄而不发的状态。由于路程稍长、景点散远、开发缓慢、配套不足等矛盾的存在，使怀集旅游呈现游览时间短、过夜游客少、旅游消费低等问题。
　　不久的将来，怀集就会融入广州一小时经济圈。贯通怀集将有"一条铁路、两条高速"，分别是二(连浩特)广(州)高速公路怀集至三水段工程、汕(头)昆(明)高速以及贵广快速铁路。三大重大交通建设均以怀集为中转站，使广州到怀集只需一个多小时，怀集到桂林只需两个小时。其中，二广高速通车后，广州到怀集的路程将会缩短为150公里，驾车到怀集只要一个多小时，比之前缩短了一半。
　　"2007年到怀集旅游的人数是163万，到2011年将增至200万以上。最保守估计，到2015年，每年游客将在300万人次以上。"怀集燕岩旅游发展有限公司总经理姚智明对未来充满了憧憬。
　　加大安居房建设 商品房将更便宜
　　在扩大内需的措施中，安居房建设被多次提及。在10月17日召开的国务院常务会议上，"加大保障性住房建设规模"的措施仅在四季度十项工作内容的第十项"努力解决好涉及民生的问题"中提及过。但目前"加快建设保障性安居工程"已成为国内克服全球金融危机，保持经济平稳较快增长的十大内需措施的首要措施。
　　这一重要变化或将改变房地产市场的整体格局。据了解，自1998年城镇住房制度改革以来，商品房开发逐步成为解决城镇居民居住问题的主流方式，经济适用房等保障性住房所占比例很小，大多数城市的比例不到10%。如果经济适用房等保障性住房快速增长，将会对商品房造成严重冲击，房价也必然会被拉低。
　　迹象显示，未来"加大保障性住房建设"有成为房地产市场首要政策的可能性。一旦如此，住房供应结构将发生重大变化，房地产市场格局将全面改写，尤其对房地产开发将产生根本性变革。
　　专家评点
　　改善交通"最民生"
　　4万亿元的投资方案牵涉到方方面面，不过，专家认为与民生关系最密切的，就是改善交通的投入。广东省政府发展研究中心财税金融研究员陈杰表示，3464亿元被放在交通基础设施建设上，是因为交通设施建设将对地区发展与居民出行起到关键作用，改善交通最"民生"。交通建设带动的钢铁水泥产值超过1000亿元产值，装备制造业超过600亿元。陈杰认为，这些重大项目的投资中近40%将用于工程技术人员与一线工人的工资支付，因此，对提高基层劳动力的就业与消费都有重要意义。 (王飞 王亮　广州日报)

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　　由于国家加大了对房地产行业的政策倾斜力度,不少地方政府也纷纷出台救市政策,从而赋予房地产股走出严冬的乐观预期。
　　尤其是大型地产集团在10月的销售业绩已相对好转,中海发展(600026)、金地集团(600383)、保利地产(600048)三家市场份额均不小的开发商还出现较大幅度增长,其中保利地产(600048)刚刚公布的前10月销售业绩显示,实现销售面积34.44万平方米,较去年同期增长71%;实现销售认购金额25.82亿元,较去年同期增长22.2%。
　　一些小型地产公司也可关注,如广宇集团(002133)公司土地储备丰富，以杭州为基础，并逐渐布局于其他城市。杭州2个项目近10亿元的销售收入是公司营业收入的主要来源。现时股价才3元左右，股价有望在市场反弹时有好的表现。但即便如此,笔者倾向于认为地产业的分化已不可避免,建议投资者注意分辨。 (中国经济网)

送人听闻

　　中国政府在加大保障性住房建设力度的同时，对房地产行业近期能否保持稳定也甚为关注。来自监管层的信息显示，为了稳定房地产市场，中央将在此前出台的税费减免的基础上，进一步出台更具体化的政策。
　　记者从知情人士处获悉，因房地产业涉及行业众多，对国民经济影响重大，相关部门将加快工作进度，以落实中央已经出台的稳定房地产市场的政策。而对于相关政策需要细化的部分，涉及房地产市场调控的相关部门，正在抓紧研究和协调，以求尽快推出。
　　此外，对于地方的稳楼市措施，相关方面将继续及时分析和研究，总体上以鼓励为主，但要在中央的统一政策范围内实施。
　　楼市低迷延续
　　1998年，房地产业十年牛市的大幕掀起。十年之后的今年，房地产市场已进入寒冬，重新启动困难重重。
　　为了稳定楼市消费，今年10月份，国务院的常务会议已经要求，减免相关税费以支持居民购房。此后财政部、税务总局和央行相继出台具体政策予以落实。
　　但在地方以及中央政府相继出台稳定房地产市场的政策以来，房地产行业的调整仍在继续，这在量价等多项数据上均有所反映。
　　国家统计局近日公布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。房价虽然同比仍在上涨，不过涨幅在下半年后逐渐降低。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点，环比下降0.3%。
　　同时，全国房地产开发景气指数延续了今年年初以来的下降态势，10月份的指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。
　　楼市低迷，民众更加持币待购。官方数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9%。
　　中央相关政策的不细化，也成为当前楼市成交难以反转的一个直接原因。央行出台住房消费信贷新政以后，各个银行并未迅速跟进出台细则，而对于"改善型住房"的定义也一直未能得到官方的明确，这些不确定因素加剧了市场观望情绪，同时也成为业界对"下一步政策"的期待。
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对本报记者表示，为扩大内需，近期信贷将逐步宽松，以前趋紧的房地产企业信贷方面是否能够放松也需要等待明确。不过，在央行近日落实中央政策的会议上，并未提及对房地产行业的信贷要求。
　　支柱地位被强调
　　今年下半年后，国务院层面对房地产调控一直鲜有新的表述。虽然地方政府"救市凶猛"，但中央未曾直接明确表态；国务院也曾在10月出台税费减免政策，但目的是"鼓励居民买房"，而非对准房地产整个行业。
　　不过，这一切在中央经济工作会议即将召开的11月出现了转变。
　　11月11日，国务院召开省区市政府和部门主要负责同志会议，突出强调了房地产行业的重要作用，要求各部门要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。
　　"国务院的态度就是要把握和调控房地产业的走势。房地产业的基本走势是什么？基本上还是要以稳定为主，一方面要主要稳定房屋的销售量，另外在价格上也不应该出现大起大落。"顾云昌说。
　　防止房价出现大落在今年年初已经纳入相关部门的决策考虑。住房和城乡建设部部长姜伟新今年年初曾表示，既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。
　　而姜伟新2月份发表此言论之际，全国房价依然在继续上涨，防止和抑制房价过高过快上涨是彼时的政策主基调。如今楼市低迷，稳定房价的含义和方向可能发生转变。
　　鼓励开发商调价
　　政府稳定房地产市场，虽然主观上的目的是稳定经济，但客观上是否有托市之嫌，市场对此看法不一。
　　顾云昌表示，"稳定"也要具体问题具体分析。房地产行业具有很强的地区性，各个城市的情况很复杂，不能一概而论。即便是在同一个城市，不同地段的情况也会不一样。
　　"去年一些地区房地产价格大涨，今年回落调整也是必然的规律，该调整的应该继续调整。而一些地区房价前期涨幅并不高，也就不会出现大幅调整的可能性。但总的趋势是，像去年大涨的那种情况不会出现了。"顾云昌说。
　　而为了及时稳定房地产市场，中央政府在出台相关政策的同时，也开始要求开发商主动调整以适应当前市场形势。
　　姜伟新近日在住房部的一次电视电话会议上表示，对于当前的房地产市场，要认真落实差别化的税收信贷政策，鼓励和支持合理的住房消费。同时还要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃。
　　此外，在中央统一政策下，各地要因地制宜采取收费减免等政策，促进房地产市场平稳发展。
　　同时，姜伟新也对房地产开发企业提出了要求，这在政府层面近期尚属首次。他表示，要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃。
　　市场形势和政策均在调整，房地产行业通过兼并重组来调整格局的速度也可能加快。记者获悉，监管层对于目前的市场之下，房地产企业之间的兼并重组基本持支持态度。
　　顾云昌也认为，无论是悄悄行动还是大张旗鼓，客观上房地产企业目前都在进行重组，市场必然要把资源向好的企业集中。 （刘展超 东方网）

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　　中国政府在加大保障性住房建设力度的同时，对房地产行业近期能否保持稳定也甚为关注。来自监管层的信息显示，为了稳定房地产市场，中央将在此前出台的税费减免的基础上，进一步出台更具体化的政策。

　　记者近日从知情人士处获悉，因房地产业涉及行业众多，对国民经济影响重大，相关部门将加快工作进度，以落实中央已经出台的稳定房地产市场的政策。

　　楼市低迷延续

　　1998年，房地产业十年牛市的大幕掀起。十年之后的今年，房地产市场已进入寒冬，重新启动困难重重。

　　国家统计局近日公布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。房价虽然同比仍在上涨，不过涨幅在下半年后逐渐降低。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点，环比下降0.3%。楼市低迷，民众更加持币待购。官方数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9%。

　　　政策未细化成直接原因

　　中央相关政策的不细化，也成为当前楼市成交难以反转的一个直接原因。央行出台住房消费信贷新政以后，各个银行并未迅速跟进出台细则，而对于“改善型住房”的定义也一直未能得到官方的明确，这些不确定因素加剧了市场观望情绪，同时也成为业界对“下一步政策”的期待。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对记者表示，为扩大内需，近期信贷将逐步宽松，以前趋紧的房地产企业信贷方面是否能够放松也需要等待明确。不过，在央行近日落实中央政策的会议上，并未提及对房地产行业的信贷要求。

　　支柱地位被强调

　　今年下半年后，国务院层面对房地产调控一直鲜有新的表述。虽然地方政府“救市凶猛”，但中央未曾直接明确表态；国务院也曾在10月出台税费减免政策，但目的是“鼓励居民买房”，而非对准房地产整个行业。

　　不过，这一切在中央经济工作会议即将召开的11月出现了转变。11月11日，国务院召开省区市政府和部门主要负责同志会议，突出强调了房地产行业的重要作用，要求各部门要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。

　　鼓励开发商调价

　　顾云昌表示，房地产行业具有很强的地区性，各个城市的情况很复杂，不能一概而论。“去年一些地区房地产价格大涨，今年回落调整也是必然的规律，该调整的应该继续调整。而一些地区房价前期涨幅并不高，也就不会出现大幅调整的可能性。但总的趋势是，像去年大涨的那种情况不会出现了。”顾云昌说。

　　而为了及时稳定房地产市场，中央政府在出台相关政策的同时，也开始要求开发商主动调整价格以适应当前市场形势。

　　姜伟新近日在住房部的一次电视电话会议上表示，对于当前的房地产市场，要认真落实差别化的税收信贷政策，鼓励和支持合理的住房消费。同时还要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃。这在政府层面近期尚属首次。 (第一财经日报)

[ 本帖最后由 Babbler 于 2008-11-18 20:25 编辑 ]

送人听闻

　　在救市声中继续低迷的房产市场或迎来新转机，房地产投资信托基金(下称REITs)再现身影，昨日有报道称该方案目前经过几大部委的会签后送呈国务院并取得批复，最快或明年推出。
　　出台：制度是关键
　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs少数属于私募，但绝大多数属于公募，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
　　业内人士认为，经过多年，我国的REITs还是"呼而不出"的关键原因是制度问题。昨日，中融信托助理总裁曹昱在接受本报记者采访时称，从法律上讲，目前只能由信托做REITs的架构，信托的性质决定了REITs只能是私募，但REITs应该是在证券市场上可流通的产品，如果做成信托这样的私募结构的话，则会造成REITs的不可流通。另外，证券市场是在证监会的管理之下，但REITs的信托架构却要受到银监会的监管。证监会和银监会两个机构很难形成统一意见。
　　时间：推REITs尚早？
　　目前楼市情况并没因货币政策的放松而有所回暖。《央行第三季度的货币政策报告》显示，今年第三季度，房地产市场继续调整，商品房成交量大幅减少，房价下降。房地产市场变化带动房地产开发投资增速回落，房屋新开工面积增速和土地购置面积下降，商业性房地产贷款增速明显放缓。
　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生昨日告诉记者，"(推出REITs)是一个渐进的过程，要一步步统一思想，完善法制，再把握合适的机会"。她称目前谈论REITs推出的问题还过早。
　　曹昱认为，如果REITs能发行的话，投资房产市场存在退出机制，投资者会更有信心，从而把房地产投资的周期拉长，进而获得更好的回报。而中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容则认为REITs主要解决的是房地产企业融资的问题，现在关键要解决没有人买房的问题，REITs对于目前楼市没有作用。 （黄惠敏 每日经济新闻）

送人听闻

　　金融海啸之下,全球各地股市已是跌跌不休,汇市动荡不定,黄金走势大起大落,期货市场让投资者血本无归,基民的情况又是如何呢?建设部政策研究中心主任陈淮在历数今年来诸多投资风险后指出,房地产价格是最为稳妥的。
　　"买了中国的房子的是最幸运的!"
　　陈淮在昨天的"银企论坛"上,举例说一年多来八兄弟投资八大品种,股票、黄金、石油、期货等等,排第八的投资房地产,结果相比其他兄弟的投资收益,他的投资收益最为稳妥。他称,中国房地产市场在全球投资品中稳定性最高。相比金融危机冲击下其他带有投资性质的资产市场价格,中国房地产市场受到的影响最小、稳定程度最高。
　　陈淮指出,2008年爆发的金融危机首先不是劳动和资本的对立,是资本内部的债权人和股权人之间的利益关系发生了尖锐的对抗,导致了次贷危机像第一张被推翻的多米诺骨牌一样,迅速地传导下去。但是,从目前来看,全球范围内实物领域的技术进步、生产设备的资产质量和全球人民的收入水平其实并无危机。而中国房地产市场所受到的波及里面有市场正常起伏的原因,但是不可否认,迄今为止中国的房地产市场在全世界所有带有投资性质的资产价格中稳定程度最高。相对于国际股市、债市、汇市、期市、油市以及贵金属市场,中国房地产市场受到的影响最小、稳定程度最高。
　　不过,陈淮强调,这当然不意味着稳定程度最高的市场就没有危机,也许它可能是所有潜在风险累计到最后的集中爆发点。所以当务之急是市场与政府、穷人与富人、资本与劳动以及中国的内需与外需之间同舟共济渡过当前这一场海啸,而不是谁"打倒"谁。
　　国家发展改革委、国家统计局调查显示,2008年10月份单月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%,环比下降0.3%。分地区看,涨幅较大的城市仍然集中在二、三线城市,海口以同比上涨13.6%排列在新建住房销售价格涨幅榜首位,紧随其后的有银川、温州、金华和丹东,分别上涨9.8%、8.4%、8.1%和7.5%,三亚市更以12.9%的涨幅夺得二手住房销售价格同比涨幅冠军。相比之下,一线城市房价出现环比下滑,新建住房销售价格同比下降的城市有11个。其中,深圳、广州和惠州分别下降15.0%、7.4%和2.8%。而在35个环比下降的城市中,深圳新建住房价格环比降2.5%,广州降1.8%。

Babbler

　　地产股在周三整体大涨7个百分点之后，昨日继续普涨，相关个股的表现明显强于大盘，2.83%的涨幅使该板块稳居涨幅榜前列。
　　其实，昨日地产股也沾了点迪士尼概念股的光。龙头万科A一度大涨4%，拉动深市个股并使深成指一度上涨了170点。午后，在沪市杀跌的拖累下，深成指也几度翻绿，但又是在地产股继续走强的刺激下，尾盘顽强收红，强于沪市。整个地产板块中，昨日万业企业等11只个股涨停，板块整体上涨2.83。
　　近日来，资金流入地产板块较为明显，周三该板块有约12.5亿资金净流入，净流入较大的个股有万科Ａ、保利地产、金地集团、陆家嘴、招商地产、万业企业、天宸股份、泛海建设、张江高科、苏宁环球、人福科技、中粮地产。而昨日，该板块总成交额为125亿元，成交量继续放大，仍有大量资金继续增持。
　　机构中，申银万国便上调了房地产板块投资评级，其跟踪的10家大型房产企业月均销售额较上半年增长35%，显示在价格刺激下(10-15%折价)的需求仍在。同时申银万国认为，管理层对房地产扶持政策的出台令市场低迷信心有所回暖，加速降息也更有效地提升购买力。此外，建筑成本的持续回落将令明年毛利受压的幅度显著小于今年，市场担心的业绩结算低点2009年的增速可能好于预期。地产股经过前期的调整，整体估值水平进一步下滑，多数负面预期已被消化，使得房地产板块绝对估值的安全边际已显著优于A股同行业。

Babbler

　　昨天，中国房地产协会联合中国指数研究院、国家统计局发布了《2008年前三季度中国房地产市场研究报告》。报告认为，楼市今后几个月还可能保持缓慢下行的总趋势，但继续向下空间有限，房价大跌的可能性很小。
　　■全国走势
　　楼市下行空间有限
　　【报告内容】70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅自2007年11月以来趋缓。新建商品住宅价格环比，全国近10年来在8月份首次下降了0.1%，9月环比又下降了0.3%，有25个城市的环比均有下降。
　　房价涨幅趋缓和一些高房价城市房价的适当回落，这是宏观调控所期望的。但居民买涨不买跌的心态，也使购房者的观望范围向全国蔓延。中国人民银行公布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示，今年四季度打算买房的居民人数占比为13.3%，创下9年以来的历史新低。
　　【中房协解读】从目前的走势看，全球性的经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用，房地产市场的信心一时还难以恢复。今后几个月的住房成交量有可能进一步缩减，房地产投资等还可能继续下行一段时间。但国务院已有明确的指示，国务院有关部门已经出台或正在考虑相应的政策，加上一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施，所以，后几个月的总趋势还可能缓慢下行一段时间，但楼市继续向下的空间也会非常有限，房价大跌的可能性也大大减少。
　　房地产企业应顺应形势，主动调整与转型，结合市场需求，研究企业的发展目标和开发战略，把调整策略、加强管理、塑造品牌、稳健发展放到更加突出的位置。
　　【业内分析】上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为，中国经济不可能摆脱国际金融危机的不良影响，但房地产业也是我国经济的支柱产业，对整个国民经济都产生着较大的影响。政府部门通过制定政策对经济的恢复特别是房地产业的恢复起到重要的作用，这对中国经济的下滑起到了强大的抑制作用。加上消费者信心的逐渐恢复会拉动房地产行业，因此出现大跌的可能性很小。
　　■区域市场
　　三大区域销量齐跳水
　　【报告内容】中、东、西三大区域商品房销售面积首次全部进入下降通道，东部所占比重较上半年微降；中、西部占比较上半年微幅提高。
　　东部和西部地区的购置土地面积自6个季度以来首次出现同比负增长。
　　【中房协解读】虽然三大区域商品房销售面积全部下降，但不难看出东部地区仍是商品房需求的最大区域。从商品房销竣比走势看，前三季度中、西地区的销竣比仍然较大，商品房供求紧张的状况依然存在。购置土地面积首现同比负增长，说明连续数月的房地产观望态势，使得土地市场开始理性回归，房地产商的拿地行为变得谨慎。
　　【业内分析】北京明天房地产开发有限公司发展中心总监陈云峰认为，现在房地产市场进入了一个调整期，销售难度普遍加大，资金回笼周期延长，不少开发商已无钱拿地。同时，一些开发商对经济大势缺乏信心，出于控制风险的考虑暂缓投资。
　　■重点城市
　　北京房价高销量减
　　【报告内容】北京房价依然高位运行，涨幅略有提高。2008年前三季度商品房销售均价(销售总额/销售面积)为13141元/平方米，同比增长16.44%，增速比上半年提高2.31个百分点。
　　北京商品房市场销售继续萎缩。前三季度北京商品房销售面积为707.16万平方米(住宅505.11万平方米)，同比下降49.69%，增速比上半年下降2.55个百分点。
　　【中国指数研究院解读】调查显示，与二季度相比，认为"房价太高，负担不起"的居民比例下降了10.79个百分点，反映出目前居民对北京高房价的接受程度缓慢提高。由于认为房地产市场宏观调控政策继续加强的预期不明朗，部分居民对市场仍在持续观望。
　　【业内分析】上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为，部分北京房地产商在此次金融危机中实行保守的策略，当交易量持续低迷的时候，仍然尽量维持房价。北京奥运时期的城市建设达到了一个顶峰，接下来北京面临的趋势就是高端的服务业进驻，服务业水平将显著提高，这也是房价依然高位运行的一个因素。
　　■房地产商
　　业绩下滑但分化明显
　　【报告内容】受国内外经济形势的影响，尽管2008年前三季度地产重点企业净利润同比上升了13%，但第三季度地产重点企业净利润同比下降了18.7%，在业绩整体下滑的同时，企业业绩分化比较明显。
　　比如像万科这样规模大、市场化运作能力强的企业，前三季度净利润保持了18.8%的增长，但第三季度净利润出现了13.4%的下滑，主要是因为企业对未来房地产发展持谨慎态度，采取更为谨慎的财务策略。
　　【中房协解读】由于房地产公司特殊的会计制度，对于中小企业，一个季度的净利润并不能完全反映企业的经营状况，但对于大型企业来说，开发项目较多，结算时间比较均匀，所以第三季度业绩在很大程度上反映了企业的销售状况，同时也反映了企业的经营管理能力。行业在发展成熟，企业必然要遵守基本的经济规律，依据市场的情况调整策略，包括价格、产品以及开发量的控制等。
　　【业内分析】上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为，存量房暴增、业绩整体下滑，是面对此次严重的国内外经济形势，房地产企业必将出现的现象。但是，各企业由于经济实力、定位的不同，他们有不同的应对此次金融危机的策略，最重要的是结合本公司的实际，积极应对市场经济形势的变化。（京华时报）

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之前散兵游勇式的 “温州炒房团”，如今已在一片弱市中沉寂，继而代之的是“资本＋机构＋专业”新型投资方式。　　本月10日，温州大型房产中介天浩置业总经理王珍楠透露，在一些开发商资金陷入极度危机时，由炒房资金、民间借贷、实业资金等组成的温州资本，正以“超低折扣价”抄底全国各地楼盘。
　　超低折扣价
　　一位不愿具名的温州资深房产人士说，今年下半年以来，一些开发商资金更加紧张，他们从上海、北京、徐州、太原等地来到温州，寻求民间资金支持。
　　其中一些开发商资金链已濒临崩溃，到了“口干喝卤水”的时候，他们只能和温州民间放贷人联系，希望在短期内获得几千万元甚至上亿元的资金补充。
　　在这时，资金实力比较雄厚，或有投融资平台的温州放贷人，在房产中介机构协助下，开始研究开发商的资金、项目状况。在“可观回报”的前提下，放贷人以月息4%至6%放给开发商，抵押物自然为开发项目。
　　以一个开盘价为10000元/平方米、总价为2亿元的开发楼盘为例，为拿到1亿元的半年期贷款，已失去“议价能力”的开发商，只好答应放贷人月利率5%、房价5折销售的要求。
　　在名义上，该楼盘以10000元/平方米的价格卖给了放贷人。于是，放贷人在亲戚、朋友之间收集身份证，并与之签订一个形式上的“代购协议”，给予亲朋一定数额的红包，顺利通过了有关部门的登记销售。而实际上，开发商则以5000元/平方米的价格“抵押”了该项目。
　　在6个月期限内，开发商如期付息，放贷人坐收每月5%的月息回报；一旦不能如期付息，放贷人实际买到5000元/平方米超低折扣房。即使到期时，房价跌至8000元/平方米，那么放贷人仍有3000元/平方米的市场差价。
　　王珍楠说，在房产投资一片低迷下，半年30%的放贷回报已经非常可观，放贷人也希望开发商到期履约回购。但关键是，拿了高利贷的开发商，无疑等同于吸食毒品，资金链往往都会崩盘，放贷人就成了房屋买主。
　　即便这样，回报率也是非常可观的，房价加上利息仍低于市场价8000元/平方米。王珍楠认为，房价居高不下，是房子难卖的主要原因，一旦低于市场价很多，还是有很多人来抢购的，所以放贷人不怕房子卖不出去。
　　上述资深人士透露，今年他已参与 “抄底”上海等地的几个楼盘，徐州、太原等地几个楼盘也在洽谈中，“其中高出的法定利息部分，已经作价到放贷额里，一切都符合法律规定，交易还是比较安全的。除非楼市崩盘，但这几乎不可能。”
为何在温州
　　这位资深人士透露，一些温州放贷人已主动出击，在各地寻找这种投资机会。“预计明年，开发商资金仍将趋紧，届时温州资本将会全力杀入。
　　“确有其事。”中国首家私人钱庄主人、温州方兴担保有限公司董事长方培林也证实，一些担保、投资公司正在“抄底”房价，但至于有多少公司、多少资金参与、已操作多少项目，“这是一个难以统计的数据。”
　　该资深人士说，他今年参与了上海黄浦区某楼盘的操作，开盘价在18000元/平方米左右，折扣价后只有9000元/平方米。“这个放贷人在3天之内，就筹集到了1亿元，解决了开发商资金危机。如果开发商自己售房，即使推出影响最差的低折扣，也不一定达成迅速回笼资金要求。”
　　“议价能力非常强。”在该资深人士看来，具体的折扣视项目而定，一般来说，北京、上海等大中型城市的项目为5-7折；一些地级市项目则只有4折以下。
　　在该人士看来，北京、深圳、济南等地出现的“万人购房团”，因众口难调、实力参差不齐，实质只是一群“纸老虎”。而由“资本＋机构＋专业”组成的温州投资团队才是“真老虎”，他们团结、资金实力强、操作灵活。
　　“这里有炒房团的踪迹。”天浩置业总经理王珍楠认为。
　　2005年以前，他们和成千上万的温州购房者一样，在全国各地投资房产，并在房价高涨中赚的盆满钵满。
　　2005年之后，在宏观调控下，其中一些投资者开始回笼炒房资金，创办担保、投资等中介公司，其中一些公司业务超出了规定范围，聚集社会闲散资金，然后高利息贷给中小企业。期间，一些实业资本、民间游资也纷纷加入高利贷，在获得高额利息同时，也在关注一些实物投资。
　　截至2007年10月末，温州市共有各类担保公司246家，比年初增加123家，其中在市经贸委备案的仅50家。上述资深人士说，包括数量众多的投资、咨询等中介公司，以及散落在民间的投资群体，预计这数量非常大。
　　在2007年房价高涨中，这些温州投资者也在投资房产，并扮演着重要的角色。在今年9月以来，银行信贷力度加大，民间利率面临下降，这时投资者抄底房价的意愿在增强。