大摩报告：中央放弃救楼市 国内房市将进入数年熊市

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大摩报告：中央放弃救楼市 国内房市将进入数年熊市

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：GP小白 浏览：2234 回复：6

大摩报告：中央放弃救楼市 国内房市将进入数年熊市
2008年11月11日 08:03人民网【大 中 小】 【打印】
在国务院公布4万亿元的经济刺激方案后，大摩昨天发布研究报告称，该措施已暗示，有关方面已经放弃了令楼市复苏的努力。该行同时强调，国内房产市场将会进入数年的熊市。
高力国际研究与咨询部董事李庆贤则相对乐观，认为地产企业仍将间接受惠于中央刺激经济政策中的税收优惠。此外政府提振经济所显示的决心将提升市场信心。“随着配套细则出台，政策将为房地产市场带来潜在机会”。
但易居(中国)分析师付琦认为，楼市只是拉动经济举措中的一个部分，现在依然如此。而且从各方政策仔细分析，“其实可以很明显地看到，政府出台楼市新政并非救楼市。政策内容是鼓励自住消费，鼓励小户型消费，对于投资、投机以及大户型、别墅等，从来没有鼓励过。”
与此同时，上海普通住房标准调整后的第一周，上海楼市的成交量初现回暖迹象。易居(中国)房地产研究院[下称“易居(中国)”]的统计显示，上周(11月3～9日)，上海商品住宅成交量接近12.5万平方米，环比增加了3.32万平方米，增幅将近36.3%。
同时，上周上海商品房的成交量超过28.2万平方米，环比增加7.23万平方米，增幅达34.4%。付琦表示，上周上海楼市成交量比前一周上升得比较明显，但这一成交量只是恢复到9月初的水平，尚不能称之为回暖。“其实，这个成交水平还是比较低位的”。
据易居(中国)测算，受上海普通住宅标准调整的影响，上海普通住房的房源数量较之前增加了近50%，可供面积超过290万平方米，且绝大多数处于中环以外区域。
进入11月之后，上海商品住宅的成交结构亦出现较大变化。前9日共计成交的12.5万平方米商品住宅中，普通住房的成交量达6.8万平方米，占商品住宅成交量的比重达54.4%。而在9～10月期间，普通住房的成交比例仅占20%左右。
记者注意到，虽然上周上海楼市成交量出现较为明显的回升，但由于供应量也有大幅上涨，因此已持续数月的供过于求状况仍未发生根本转变。根据易居(中国)的统计，上周上海商品房新增供应量将近50万平方米，环比增加约13.5万平方米，增幅达37.25%，其中商品住宅上周的新增供应量将近25.2万平方米，环比增加12.7万平方米，增幅超过101.68%。
在新增供应及成交同时增加的情况下，上海楼市的供求关系略有缓解，商品住宅上周的供求比出现下降，由前一周的1∶0.73下降至1∶0.5，但仍处于明显供过于求的状态。由于楼市已进入传统淡季，付琦认为，临近年末，如果政策面没有新的利好，目前的成交情况估计仍会保持，或者略有下降，短期内供过于求的关系难以逆转。
“未来或许会有少数开发商因为资金问题而降价，但数量不会很多。在政府出台这么多政策后，开发商将更有底气，因此多数开发商不会继续降价，市场可能重新进入买卖双方观望的时期。”付琦认为，楼市的回暖最早也需等到明年春节之后，“目前市场的回暖，最重要的条件是消费能力，只有当国民经济有较明显的平稳增长，房地产市场才会有回暖的迹象”。

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万科首次用“不确定”预期后市 将继续做“房价杀手”
2008年11月11日 16:29南都周刊【大 中 小】 【打印】
浴雪万科:还会继续做“房价杀手”
虽然寒意阵阵的楼市近期迎来了政策暖风，但万科管理层则首次用“不确定”来表达对后市的预期。业内普遍认为，在剩下的两个月，万科随行就市的销售策略还将延续下去。
每一年的第四季度，往往令人联想到冬天。对万科来说，三季报公布后，也要准备迎接冬天了——不是四季之冬，而是在依然低迷的楼市中促进第四季度的销售业绩，更是在行业调整中把握市场机会。
冬天来了，春天还有多远？
随行就市三箭连发
10月28日，在经历了“降价门”、“松山湖讲话”等一系列令人眼花缭乱的风波之后，万科公布了三季报。三季度，万科实现结算面积60.4万平方米，结算收入51.9亿元，同比分别增长102.0%和74.0%；三季度的净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。
对于这一结果， 国信证券房地产行业首席分析师方焱坦言“万科三季度净利润低于预期”。他分析，该数据主要受计提存货跌价准备等因素的影响，减少税后净利润4亿元。另外，万科将2008年度激励计划在上半年摊销的费用全额在三季度作冲减处理，增加净利润1.3亿元，剔除上述两个特殊因素影响，公司三季度净利润同比增长58.6%，与收入增长基本匹配。
从销售规模上来看，购房者的观望心态对楼市的成交量颇具杀伤力。万科三季度实现销售面积136.6万平方米，实现销售金额114.9亿元；较上年同期分别减少29.4%和31.9%。不过，与大多数饱受销售停滞之苦的同行相比，万科的销售已经好于市场平均水平。今年1到8月，万科的市场占有率从去年的2.1%提高到2.6%。
这或许得益于万科随行就市的销售战略。
万科从去年底开始即率先降价。去年10月20日，万科在深圳吹响了楼市降价的号角，以每平方米7500元的低价推出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡，首批475套当天即告售罄。
如果说，“率先降价”是万科销售策略的关键词之一，那么，“大幅打折”就是关键词之二。“万科打折有一个特点，不像其他开发商一样暗降，而是明折，并且折扣多，降就降至目标消费者的心理价位，这就是一种策略。”一位销售经理说。
今年8月28日，在上海，万科在媒体上大幅刊登了“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，宣称“直降10万”。在杭州、宁波等地，万科也推出了降价活动。
对于万科的降价策略，上述销售经理用“狡猾”来形容，“刚开始王石说不打价格战，不久之后万科楼盘就忽然啪一下打个七折，万科其实是一个很懂炒作的公司。”
除了“率先降价”和“大幅打折”，在上海，万科的销售策略还有第三个关键词“广拓渠道”。在万科金色雅筑和万科金色里程项目的销售中，万科首次联手上海的二手房中介公司，利用中介门店销售渠道最大限度地聚焦目标客户。
在万科尽一切力量促进销售时，大多数开发商仍在观望和等待。而万科的坚决姿态背后，不难看出帕尔迪(PHM.NYSE)的身影。
王石曾在博客中提到：“万科选择帕尔迪作为标杆是基于三个判断：在美国二十几个州做跨地域的住宅开发，同万科的经营模式类似，且是美国同行中规模最大的上市企业；连续50年以上的盈利记录，平均净资产回报率在16%以上，并能长期保持在18%以上；产品定型和开发模型成熟，比如市场分析工具、客户生命周期等，值得借鉴。”
但是汹涌而至的次贷危机使帕尔迪也遭受了严重损失。2007年上半年，帕尔迪出现了56年来的第一次亏损。坚持帕尔迪模式的万科，意识到了规模是一把双刃剑。当经济景气时，规模创造利润，而在经济下行时，规模就是风险。于是，当市场交易量大幅萎缩时，在保证合理利润的前提下，追求销售速度，快速回笼资金成了万科的必然选择。万科三季报显示，万科进一步下调了今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右。
在上海，与万科有合作关系的一位代理商介绍，今年余下的两个月，万科的销售策略以套现为主。“今年上海万科的销售任务完成量不到80%，剩下的两个月销售压力还是很大，不过已经比万科其它区域的销售情况要好。”SOHO中国董事长潘石屹(博客)预计，下一步，万科将会把战火燃烧到京津唐地区,并且会以北京为主。
事实上，万科也已发出明确信号。万科执行副总裁肖莉直言：“对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市，应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。”
在万科继续顺应市场调整价格的策略下，考虑到房地产市场销售低迷仍将持续，国信证券房地产行业首席分析师方焱分析，万科今年销售超过去年(523亿元)的可能性不大，预计将在450亿元。期末，公司尚有383万平方米已销售资源未竣工结算，签约金额合计约338亿元。

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万科证实停工 传深圳项目每天亏损一辆悍马
10:45华夏时报【大 中 小】 【打印】11月3日，万科上海公司证实，原定于2009年6月30日竣工的上海万科城花新园的住宅楼已停工。而该项目负责人之一的汤小菁表示，6月份时还做过城花新园的宣传和推介活动，项目一直在顺利进行中。

“万科是第一家公开、鲜明地宣布推迟项目新开工的公司，表明公司对房地产市场的短期前景持偏悲观的判断。”乘星行有限公司总裁李骁认为，这种判断与万科面临的巨大压力不无关系。

停工隐情

万科城花新园位于上海市闵行区属七宝板块的中春路上。之前有媒体报道该楼盘的项目名为“闵行区七宝镇187号地块”，地块为配套商品房用地，上海万科于2005年9月获批取得该土地使用权，总价款为30015万多元，折合楼板价2710元/平方米。

对于项目突然停工，万科上海公司公关部李嫣向《华夏时报》记者表示：“因为在规划、设计上要做调整，这个项目已经停下来。”

“万科也许是对该楼盘利润预期过低和建成后没法及时销售出去而停工的。”李骁认为，楼盘建成大概需要一年半左右的时间，但如果市场行情不好，按目前的市场价万科的利润空间比较少。而另一个重要原因是，如果对在建楼盘继续投入大量建设、营销成本后却无法卖出去，那么将恶化万科已经不容乐观的现金流。

购房者对房价下跌的预期很高，在这种价格下调预期的状况下，新建的商品房面临巨大的不可预测的价格风险，中瑞市场研究公司总经理朱锋对《华夏时报》记者表示：“现在的楼盘普遍面临着价格困境。新楼盘不敢开盘，低了觉得赚得少，而开得过高又没有销售量。”而在地方政府对施工要求放缓的环境下，停工、缓建成为不得已的选择。

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新楼盘不敢开盘，低了觉得赚得少，而开得过高又没有销售量:*27*:

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潘石屹称多家开发商难过“年关” SOHO将伺机收购
北京商报【大 中 小】 【打印】
地产新政出台仍未获得预期的效果，而部分中小开发商在年关来临时将面临极大的债务压力，难过年关。SOHO中国董事长潘石屹昨日接受记者采访时表示，许多开发商面对着归还银行贷款、上交土地款、清偿工程垫款、发放农民工工资的资金压力。潘石屹对记者提出的年底之前或许会出现房地产开发企业倒闭潮的说法也表示认同。
“今年是一个坎，今年房地产销售额急剧下跌，房地产公司负债率普遍很高，拖欠着各种各样的款项，包括拖欠施工单位的工程款。”潘石屹表示，“在日前参加‘环渤海地区房地产开发商’研讨会时，许多环渤海城市房地产的开发商叫苦连天。”
而开发商苦苦等来的新政却是一系列针对消费者购房的政策，并没有出现放宽土地和信贷救开发商的举措。“我认为这个思路是对的。中央政府的政策是最根本的，地方政府只能依据中央政府政策中大的原则来制定各自的政策。政府的刺激政策从刺激消费者购买力、提高消费者能力来帮助中国的经济和中国房地产。”潘石屹认为，目前政府放开开发贷的可能性并不大，如果突然放开了对房地产商的信贷，有可能会生产出来一些产销不对路的产品，造成产品的积压和浪费。直接给这些房地产开发商贷款，这种贷款的风险也是巨大的。
面对许多摇摇欲坠的开发商，SOHO中国也已伺机开始了收购行动。潘石屹曾多次提到SOHO中国目前调整到了最有利的位置，持有大量现金，等待机会进行收购。“从SOHO中国自身来说，现在是SOHO中国发展百年不遇的好机会。应香港联交所对上市公司信息披露的要求，我在这里不能提前透露任何关于我们项目的信息。”潘石屹表示

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