苏北人 发表于 2010-9-4 19:44

有请建筑预算师大概评估成本..谢谢.

购买..........64022.4平方.............楼面价1666/平方

占地面积： 640000平方米
容 积 率： 1.79

建筑面积： 172700平方米
绿化率： 22.97%
楼层状况： 地上6层，地下2层，地上1层是商业，2-6层是办公，楼高24米。


项目为一幢六层高五星级酒店,五幢六层高办公楼,13幢四层至六层高商业办公楼


不算拆迁成本,只算建筑成本[包括装修等]



我的预算是成本2500---3000/平方


3000+1666=4666/平方

如果拆迁增加2400/平方[因为拆迁的都是破房子]

4666+2400=7000/平方


目前价格在12000/平方......利润=12000--7000=5000/平方


172700平方米 X5000/平方=863500000

863500000*2=431750000元


请建筑预算师指导,谢谢..

苏北人 发表于 2010-9-4 20:39

没预算师吗

东升1220 发表于 2010-9-4 21:02

帮顶#loveliness#

苏北人 发表于 2010-9-4 22:13

附近的楼盘开盘价格是18000/平方....商业呢

老化箱 发表于 2010-9-4 22:44

苏北人 发表于 2010-9-4 22:48

同区的商业地产价格是30000/平方

苏北人 发表于 2010-9-4 22:48

有南京的朋友吗????????????

苏北人 发表于 2010-9-4 23:03

有房地产预算师吗

东升1220 发表于 2010-9-4 23:07

还是要顶。。。。。。。

晓晓红 发表于 2010-9-4 23:08

肥猫，你的计算有错误。
首先讲地价，楼面地价1666是出让金还是全额地价？你是拿毛地还是拿净地？除非是旧改项目，现在都是拿净地，就是说，1666元/平方米是全额地价，不需要另行支付拆迁费。如果是毛地价，你直接加2400元也是不对的。因为你新容积率1.79，但是老容积率没那么高，老容积率如果多层的话，应该在1.5以下。那么分摊到新面积下，每平方达不到2400元。

晓晓红 发表于 2010-9-4 23:11

我给你一个建设成本。
因为是商业和办公物业，首先要确定建筑物的结构、设备档次和装修档次。你没有考虑装修费，这是错误的。因为写字楼的电梯、商场的自动扶梯、中央空调、每层的卫生间、装修都是需要钱的。

晓晓红 发表于 2010-9-4 23:20

根据你的楼层才6层，很难说能达到5星级标准。办公楼档次也不会很高。
我倒是建议，如果没有空管限高的话，把办公楼集中起来，搞2座20-30层的写字楼，部分楼层做酒店。然后把商业集中起来，做商业广场。这样档次就上去了，能卖好价钱。不然你13幢商业和办公混在一起，不利于策划包装。
或者，你把办公和商业分开，商业造纯粹大商场，办公就是独幢办公楼，每幢4-6层，造成别墅式，每幢卖给一个公司做总部。这样就值钱了。

晓晓红 发表于 2010-9-4 23:23

你酒店和办公楼2500-3000的成本是不够的。土建还差不多，但是加装修和配套、税费就不够了。除非你档次很差。

晓晓红 发表于 2010-9-4 23:25

你建筑面积除以占地面积172700/640000=0.27，怎么说是1.79？

苏北人 发表于 2010-9-4 23:26

谢谢..............我说的是总成本,包括装修费电梯、商场的自动扶梯、中央空调、每层的卫生间、装修.............应该是拿净地.

苏北人 发表于 2010-9-4 23:28

其它消息没有啊

占地面积： 640000平方米
容 积 率： 1.79

建筑面积： 172700平方米
绿化率： 22.97%
楼层状况： 地上6层，地下2层，地上1层是商业，2-6层是办公，楼高24米。


项目为一幢六层高五星级酒店,五幢六层高办公楼,13幢四层至六层高商业办公楼

苏北人 发表于 2010-9-4 23:33

每平方米3000元土建和内部装修应该够了呀

购入净地每平方米1666元.

总造价应该是4.9----5.5亿

东升1220 发表于 2010-9-4 23:34

#*)*#

苏北人 发表于 2010-9-4 23:37

8.6亿---5.5亿=3.1亿


应该不会错


我是居民房销售价格12000X总建筑面积=8.6亿


如果按商业..目前同区域价格是每平方米3万

苏北人 发表于 2010-9-4 23:42

总造价应该是4.9----5.5亿是按目前预算的呀


2008年就开始建设了,成本应该低些....就按总成本5亿算


净利润也有3.6亿
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