京东、顺丰、阿里扎堆想要在这一领域搞事情，股民有啥好机会？
本文约2500字，阅读时长约为8分钟在房地产领域中，普遍关注重点在居民住房和商业用房，商业用房多受关注的是商铺写字楼这一类资产。但是在商业用房中，有一类用房和物流行业密切相关，那就是物流地产。这同时也是研究其他公司在物流环节，或者以物流为主要商业模式公司的辅助研究。导读： 中国物流地产的长期发展城市群需求和领域需求 从时间节点来讲，2008年的金融危机带来的不只是经济风暴，在各种因素的影响下，中国的中产阶级是在日益壮大，再叠加中国消费品市场的高速发展和互联网经济，这直接推动了现代物流仓储和配送需求的快速发展。根据牛津研究院数据，2010年至2019年，中国的核心物流市场的高等标准库房总量翻了两倍。根据上市公司年报以及综合各类途径的研究报告可见，当下工业和物流用地供应还处于不断紧缩的情况，这导致了高等标准库房的市场整体处在供不应求的状态。物流的发展极其依赖经济景气度，查阅国家统计给出从2010年至2019年实际社会消费品零售总额增长率和实际国内生产总值增长率，就能发现这将近十年的时间，这两个指标都是一直向下走的。加之现在市场环境越来越复杂和多边，所以在物流以及相关配套的设施、设备、房产等应该是处于一个不理想的状态中的。根据一级市场研究机构所作出的调研结果，“94%的投资者表示在未来五到十年的时间里会加大对中国高标库市场的投资，71%的租户表示在未来二至五年里会加大租赁高标库的数量和面积”。我们知道，根据科技的发展和自动化设备的应用，仓储的效率在近几年提高是呈现指数级的，效率的提高带来的是仓储空间利用率的上升，也就是仓储空间需求的下降。可根据被调查人的描述，即使考虑到各种不利的因素，还是认为未来中国对高标准仓储空间的需求继续保持旺盛。对于这样的预期，我们认为可能有以下的原因：从当前来看，尽管中国消费品零售市场的增速一直处于放缓的状态，短期还遭受新冠疫情的冲击。不过将时间拉长，从2010年到2019年中国全年社会消费品零售总额增速虽然一直下降，依然从16万亿元一直增长到了41万亿元，中国的高标库实际租用面积也从2010年的1100亿平方米增长到了4800亿平方米，平均以18.4%的年均速度增长。根据相关预测，到了2030年，中国全年社会消费品零售总额的年增长率可能将达到9.5%，虽然这个数据和历史相比还是有所下降，但是整体消费规模也将变得十分庞大，届时社会消费品零售总额将达到112万亿元。所以这也可能是投资者对仓储抱有乐观预期的原因。而中国消费市场的蓬勃发展并非局限于一线城市，2010年中国的物流市场刚刚进入快速发展期，在这个阶段，中国只有38个城市的社会消费品零售总额超过人民币1000亿元，最主要的消费区域集中的京津冀和长三角地区。到了2019年，社会消费品零售总额超过千亿元的城市数量已经增加到110个，消费动力快速增长的地区还包括了成渝地区和大湾区。也是当下零售额增长最快的高密度大型城市群。同时这几个最重要的城市群和其他区域一体化的发展也正在出台更多面向长期发展的方案和规划，未来几年区域配送需求也存在扩张机会。从城市群的角度来讲，最发达的城市群会拥有最高效率的仓储和配送网络，举例这些城市圈中心两小时车程范围内覆盖的消费者人群数量将高达2500万人，尤其是在长三角和大湾区这种城市分布较为密集的城市群中，部分城市的仓储甚至可以在相同条件下达到6000万人。这同时对交通基础设施比如高速公路等大规模基础建设提出了更高的要求，也为城市群的配送提供了良好的基础。增量上面要看区域一体化，如果实现了这样的发展，那么卫星城将成为下一批收益的对象。卫星城就是主要城市周边的小型城市，这种城市能够迅速扩大中心城市的配送范围和市场，从而成为区域配送中心的理想选址，辐射整个城市群的消费人群。与此同时，日益增长的消费市场不断推动物流仓储空间需求的扩张，所带来的就是高标准仓库的需求结构会产生一定的变化。现在一些大型电商企业租户已经开始通过传统租赁市场之外的方式来达到仓储需求，比如阿里巴巴和京东这样的电商巨头正在购买土地，用来建设自用仓储网络。而一线电商企业的行为已经开始导致部分城市的物流市场开始进入调整期，也就是电商巨头不再有像过去那么多的租赁需求。这并不意味未来整个电商行业作为物流市场的重要需求引擎不在推动需求增长，反而中国电商市场依旧有很大的发展空间。根据eMarketer的统计，作为全球最大的电商市场，中国的线上零售额增长率虽然在未来几年会有所放缓，但是从数量上来看，电商市场每年预计新增销售额也很大可能超过美国2018年全年的规模。由于中国的电商市场发展和快递业务量每年都在大幅增长，即便电商巨头同时在建立起自身的仓储网络，但很难短期内在所有地域都能达到自营的程度，所以一定程度上需要增加租赁面积。而在一线城市和周围的卫星城中，都在配合产业结构的升级调整，所以物流仓储用地供应在可预见的未来依旧会持续收紧，这就导致电商巨头们的自建仓储的计划进展艰难。现在除了阿里巴巴和京东这种电商头部企业之外，其他垂直电商正在逐渐形成一个市场，这类垂直电商企业都缺乏自建仓储网络的资源和能力，但是同时还有对现代化仓储空间的需求，而这些的需求就需要通过租赁市场来实现。接下来看实体零售部分，过去十年，从快时尚零售商到大型超市，来自各类实体零售连锁店的仓储需求十分旺盛。到了现在，不断变化的消费者偏好和新品牌的崛起也证明了新品类的零售商将不断涌现，从而推动需求进一步发展。高度活跃的中国内资零售企业，比如李宁和安踏等运动服饰品牌很可能会在未来的仓储市场中发挥重要作用。而化妆品和家居等其他零售品类别的销售额和仓库租赁面积都在近期有显著的提升。随着中国零售业的发展，未来几年可能会出现更多类似的情况，而新冠肺炎疫情也会带来更多的实体品牌升级供应链。在第三方物流方面，越来越多的零售商和其他企业将仓储配置业务外包给第三方物流公司，这部分预计未来还会成为高标准仓库的主力租户。近年来中国的第三方物流市场发展迅猛，根据一级市场研究机构调研，超过80%参与调研的第三方物流公司表示计划在未来增加高标准仓库的租赁面积。与此同时，第三方物流企业也开始向高标准、高效率、专业化快速迈进，同时需要为新兴客户提供定制服务来满足其特定的配送需求。而现在第三方物流公司目前仍然租赁相当比例的老旧仓库面积，随着社会的发展，未来也会逐渐升级仓储发展。所以其高标准仓储的未来将会收益与自发性的变革和被动变革的双重升级。
撰文：道势术（术道有方研究首席研究员）
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