地产开发商市场如何洗牌？
一些大型开发商说，未来的开发商市场面临兼并周期，大鱼吃小鱼，也有观点认为，中小开发商抱团取暖进入合并周期。这些观点到底对不对呢？笔者告诉你，没有一个观点是正确的，那么地产开发商市场如何洗牌呢？笔者认为，7成城市中小银行已经停止商品房贷款，银行存款流失严重，而中间业务并入表内，买入返售业务叫停，使得银行能够腾挪的资金十分有限，这实际上是银行去杠杆化了。原来银行大量贷款，可以通过买入返售、同业业务来冲销，结果就是放贷飙升。现在无法进行这种违规操作，银行只好收紧商品房贷款。另外，房价比较高、商品房过剩，谁也不想接最后一棒。很明显，停贷才是房地产开发商的死期，大型开发商有可能还能获得贷款，但是下游的商品房贷款已经收紧，变成没有出路了。现在就连国有大行对商品房贷款也是半停半贷，其中不乏挑挑拣拣，没有兴趣了。笔者认为，在房地产商品房停贷准确的说是没有资金用于房地产商品房贷款的情况下，中小房地产开发商相互抱团没有一点意义，没有取到暖，只有冰。中小房地产开发商指望大型开发商收购，也是望穿秋水，大型开发商自己在三四线城市的商品房也是滞销，自己的烂摊子都没有办法解决，中小房地产开发商指望大型房地产开发商拿出真金白银来收购自己岂不是天方夜谭？所以，中小房地产开发商只有自己想办法解决盘活存量商品房，另外自己想办法转型，等待大型房地产开发商收购自己是做白日梦。另外，对于开发商的库存，如果根据去年的销售规模来计算去化率时间，笔者认为这是不科学的，因为三四线城市商品房大多数就是中长期成为库存了，不可能被大量消化掉。而现在能够消化的就是一线城市商品房进行低价销售。房地产开发商目前怎么走？笔者认为，1、停止拿地，2、以保本或微利价格出售一线城市商品房，以保本价格大量出现全国商品房，3、把部分商品房大楼进行改造成别的用途，4、拉长产业链、多元化发展。银行停贷商品房是短期还是中期行为？笔者认为，考虑到互联网金融由于公司数量越来越多地，虽然限制支付宝用户的日、月、年资金数量，但是别的互联网支付工具、手机支付工具等支付公司数量不断增多，必定大量分流银行资金，而人民币国际化导致利率市场化会进一步提高利率，而存款保险制度的推出，也会抬高资金成本。美联储退出宽松货币政策，将来会提高利率，全球银行去杠杆化，很明显，全球资金成本也会上升、资金融资量会受到限制。这会增加银行从香港融资成本、融资数量，那么必定会抬高大陆银行资金成本。去年，银行从香港融资近4000亿美元。很明显，银行房地产、商品房贷款收紧将是中期的。综上所述，笔者认为，中小开发商抱团是取不到暖的，指望大型开发商收购自己是做白日梦，大型开发商自己在三四线城市的商品房都卖不掉，大型开发商现在开发的一些城市商品房都难以盈利，而且面临商品房停贷的风险。所以，成本价出售，越快越好，另外想办法转型，并且如何去库存才是头等大事。笔者可以指导去库存战略和转型战略。
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