房地产行业2014年度投资策略:静水潜流
投资要点 “静水”——平淡基本面。2014年行业呈现弱增长特点:长期来看中国住房消费将面临长期需求拐点,进入存量需求支撑销售增长阶段;而货币中性偏紧情形下,本轮短周期下半场——温和衰退期预计将延续至2014年下半年,长短期因素影响下,行业增速面临下滑。同时结构性供需矛盾依然存在,三四线城市新增供应增长40%,远高于全国水平,过剩风险犹存,而核心一二线城市依然供不应求,预计结构性供需矛盾将在2015年有所缓解,因此2014年政策将显示出更多的地区差异性,行政干预政策如限购在核心城市较难退出,而在某些供应过剩区域有可能放松。 “潜流”——中长期行业生态再造。2014年对于房地产行业来说平淡而不平静,多项改革全面推进,短期或对基本面影响不大,但长期意义深远,改革将触及行业诸多深层次问题,再造行业生态,对于地产行业,预计将实行以市场化为主,辅以政府调节的政策框架,而调控的重点将转向供应端,即“千方百计增加住房供应”及“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”,行业的中长期市场环境将孕育新的变化。供应端的土地改革、国企改革、再融资重启等将持续推进,而需求端仍将奉行保消费,去投资的原则,人口政策、公积金制度、房产税等多项改革有望推进,新型城镇化进程有望在户籍制度、公共服务均等化方面进行改革,以提升行业存量有效需求。 平淡不平静,寻找真价值。2014年行业弱增长及多维度改革全面推进前提下,我们建议把握阶段性和结构性机会。 我们总体判断,板块投资机会一方面来自于三中全会之后长效机制细节明确落地及较好的年报业绩预期,股价阶段性超跌反弹,我们判断时点大致为2013年11月至2014年一季度;另一方面来自于改革红利的结构性个股行情。 我们建议的选股思路是:(1)2014年行业特点将加速集中度提升,因此推荐行业龙头招保万金,以及受益于房地产服务业集中度不断提升的世联地产;(2)2014是改革推进元年,建议重点关注预期经营边际改善效应显著的国企改革和土地改革受益股,如中华企业、格力地产等。
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