房地产行业:市场化调控起步
徐州限购调整符合市场化导向:有媒体报道,徐州市即日起开始实施新版限购政策,新版限购政策较旧版限购政策在限购区域、限购户型以及限购人群等方面放宽。我们认为,此次新版徐州限购政策较旧版更为细化,政策指向更有针对性,对城市核心区域及改善性需求以外的需求放宽,原先被压制的合理需求有望因此得以释放。从基本面来看,徐州房地产市场总体处于平稳向上的趋势,这点和此前温州限购放松前房价“悬崖式”下跌的市场背景并不相同。我们认为,徐州市政府在这个时点调整限购政策更多是基于三中全会后对现有调控政策思路的重新思考,相比此前的“一刀切”,徐州限购新政更合理、更满足市场化导向、更加反映民生诉求,而与“救市”无关。近期以来,三中全会决定更加强调市场化,徐州此举是地方政府对市场化落实的首次尝试,为将来行政政策全面退出打下基础。 限购放松立竿见影恢复徐州市场需求:从温州经验来看,限购调整后的温州市商品住宅月均成交面积为30.38万平米,较去年同期增长45.58%,也比今年1-7月的月均成交面积增长39.84%,成交均价也开始逐步止跌企稳,限购放松对于市场需求促进作用明显。而徐州此次政策调整在限购范围、户型、人群全面放开,受益面较温州更广,我们认为此次徐州限购调整对于需求的释放力度将明显超过温州,尤其是满18岁子女与父母同户口限购矛盾的解决将在中短期内为徐州市场带来可观的婚房需求,未来两年内徐州房地产市场有望再上一个台阶。 二三线城市政策将迎来合理调整:此次徐州市政府对限购政策的调整具备一定的信号意义,预计在徐州之后,将会有更多二三线城市加入限购政策调整的队伍。经整理,我们认为石家庄(限购区域大)、西安(限购区域大)、长沙(户型限制)等城市存在政策调整空间。之前中央和地方政府类似“打地鼠”的游戏未来将难再出现,中央对各地政府的调控思路将体现差异化,对于房地产市场较为火热的一线城市和部分二线城市,政策继续从严执行,而对于其他二三线地方政府政策的合理调整将予以默许。 维持“行业”买入评级:我们认为“三中全会”之后房地产行业将进入一个新的时期,过去困扰市场的房产税等因素的影响将趋于弱化,而各地政府对于市场化调控精神的落实将逐步推进,为将来行政政策全面退出打下基础,行业将迎来以拼市场份额、竞争门槛、差异化优势的时代,维持行业“买入”评级。
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