房地产行业:长期看房产税是增加财政收入的手段,但调控作用可能不明显
国内外房产税现状比较:1)房产税是主要国家地方税收收入的主要来源,而在我国税收中占比低。2012年美国房产税收入占到整个地方税收收入的78%。日本在市町村这一税收等级中,2009年对土地及家屋征税(固定资产税项下)占到该等级税收收入的35%。而从我国税收上看,2011年房产税收入1102亿,仅占地方财政收入的2.68%,远远低于美国、日本等国水平。2)我国房地产征税制度与其他国家有明显差异,国外征税范围更广税率也更高。我国现行的房产税仍按照1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收,排除了对住宅征收房产税,而上海和重庆的试点仅针对增量或高端住宅,且税率较低。从与多国征收方案的对比中,可以看出发达国家多针对所有居民住房征税,且税率也多高于目前在上海和重庆试点的税率。 在未来的房地产扩容中,扩大征收范围和提高税率都受到约束。1)房价收入比的高企,导致房产税扩围和税率提升受约束。通过测算我国多个城市房价收入比超过10,明显高于国际同类城市。如果征收较高税率会导致房产税收入比高于国际水平。如果按照美国主要城市平均实际税率中位数1.4%计算(实际税率即指考虑了扣减面积之后的税率),上海、北京等城市房产税收入比将达到30%以上,也即是说人均可支配收入的30%以上将用于缴纳房产税,这在纳税人接受程度上可能较为困难。2)交易环节赋税较高,尤其是卖地收入使得地方政府已经从地产中变相获得了收入,房产税开征短期内难以取代土地财政,政府积极性有限。以2012年为例,地方财政收入61077亿,地方政府性基金收入34204亿,土地出让金收入达到28517亿,占地方政府性基金收入的83%,占地方财政收入的44%。在中国土地出让金收入取代了房产税,成为我国地方财政收入的重要来源。我们假设房产税按照存量评估价值来征收,则在不考虑住宅折旧等因素,我们计算的一个存量房评估价值的上限为117万亿。实际税率必须达到2.5%,对应名义税率为6%的情况下,房产税的规模才可能达到土地出让金的规模。而短期内大面积开征如此高税率的房产税明显不可能。另外各城市住房市场存在着明显差异,而房产税能否推广的关键在于地方政府的态度,只有房产税能在较大程度上为地方政府增加收入,推广的动力才较足。而如果按照现有的上海方式进行征收的测算,各城市房产税占土地出让金的份额存在明显差异。重点城市中房产税收入有望超过20亿的仅北京和上海,超过10亿的也仅有重庆和广州。而从占土地出让金比例来看,仅广州、沈阳和深圳占比超过了4%,多数城市占比小于2%。除此之外,个人住房信息统一联网推进工作的缓慢,也是制约房产税征收的重要因素。 从国内外经验来看,房产税对抑制房价作用不明显。上海和重庆2011年上海和重庆两城市的成交确实出现了明显的下滑,但是这是与整个宏观货币环境等因素相关的,上海和重庆与可比城市相比成交和价格都未走出独立的趋势,也即是说房产税并未产生明显的作用。韩国曾两次通过开征房产税来试图调节高企的房价,但作用也并不明显。
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