三中会后看地产(一):豪宅不贵,陋室难求
投资建议 国际比较看中国房价:一线城市豪宅不贵,陋室难求。未来更为看好一线城市核心豪宅开发商及二线城市快周转公司,比如A 股华侨城;万科、保利、招商、荣盛;H 股深圳控股、融创;华润、中海、龙湖。我们汇总了14 个国际都市的规模、人口、房价数据并与北京、上海进行对比,我们认为,中国一线城市城区占地规模已经达到极限值,未来城区扩张将走向空间化(提升容积率),核心区房价刚达到国际平均水平,但郊区房价泡沫化程度较高,随着土地利用效率提升、供应释放,未来中国一线城市郊区房价难以大涨。 理由 1) 国际都市城市规模有多大按照我们的定义,14 个国际都市城市面积平均约620 平方公里(相当于25x25 公里的概念),其中核心区平均面积93 平方公里;城市区域人口平均为670万人。我们首次区分出大都市区、城市行政区域、城市区域、核心区四大概念,将城市区域定义为在本地行政区域中,人口密度超过4000 人/平方公里,具备较为连续建成区的区域,而核心区为物理距离及经济意义上的城市中心。国际都市城市面积平均620 平方公里,大致相当北京五环内、上海外环内面积,国际都市核心区平均93 平方公里,相当于上海内环内,小于北京三环内(二环内面积约60 平方公里,三环内面积约150平方公里)。而目前北京五环以内、上海外环线内承载的人口规模均超过1000 万人,与首尔、莫斯科相近,超过国际都市平均的670 万人,仅少于印度孟买的1300 万人。 2) 国外城市房价到底有多高10 个城市核心区平均约9000 美金/平米,核心区房价最贵的三大城市:香港、伦敦、纽约,平均房价达1.2 万美金/平米;但国际都市边缘区(距离城中心15 公里)房价仅是核心区的40%。对比北京、上海房价分布,我们发现,中国一线城市核心区域房价只是接近国际都市平均水平,但是郊区房价占到核心区域房价的50%~60%,明显偏贵。因此,我们相对看好中国一线城市核心区,看淡远郊区。 3) 购房难度如何主要城市核心区房价收入比41 倍,边缘区房价收入比18 倍(仅香港超过20 倍);如果考虑各国按揭利率不同,城区购房的月供收入比平均约为112%,其中香港、莫斯科超过150%。加上中国两大核心城市北京、上海来考量,我们发现无论是从核心区房价收入比(均超过100 倍),边缘区房价收入比(均超过50 倍),还是月供收入比(均超过400%)来看,中国城市的购房负担能力明显偏弱。 4) 房价受哪些因素影响整体与经济水平正相关;分区房价与位臵有关,在东亚区域更为明显;与人口密度指标呈现倒U型分布,2 万人/平方公里区域是房价最高区域。 风险 经济大幅下行风险。
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