房地产行业对穗六条点评:广州调控符合预期,维持行业“增持”评级
11月18日,广州房管局出台“广州市人民政府办和谐和谐于进一步做好房地产市场调控工作的意见”,提出加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供给、提高非穗户籍购房门槛、提高二套房贷款首付比例和预售价格管制等6条措施。 调控政策兼顾供需,改善型需求将回落,供给增加是亮点 穗六条在需求端以抑制改善需求和外地需求为主,包括:1)要求人行广州分行提高二套房首付比例,2)提高非广州户籍居民购房门槛,将社保或纳税年限提高至5年内缴满3年,之前是2年内缴满1年。广州二套房成交占比约20%,外地人购房比重约30%,静态的测算,调控将导致约15% 的需求下降,而由政策实施带来的购房者观望情绪,将使成交下降的幅度更大。政策在供给端主要包括:1)增加中低价位商品住宅供给,2)增加住宅用地供给,要求2013年实际供应量不低于过去5年年均实际供应量的120%,此前为要求不低于100%。我们认为,政策对供给端的着墨更为关键,提高住宅用地供应20%,将增加明后两年的住房供给,还将拉高明年土地出让规划目标的基数,供给调控更加市场化。从当前供地情况看,已出让573万方,离过去5年均值的120%仍有290万方的差距,预计广州土地出让将加速。 政策手段无新意,对需求着力短期调控,意在完成全年房价调控目标, 不排除其他城市有跟进 广州调控手段无新意,基本是新国五条广州细则的落定,并“参考”了上海的调控政策,在个别指标设臵上进行了修改;同时要求增加中低价位商品房供给和进行预售价格管制,体现出明显的完成今年房价调控目标意图,对短期需求抑制作用较大。目前,一线城市的调控政策出台完毕,尚有部分二线城市房价涨幅较大,不排除有其他城市跟进出台调控政策。 政策出台符合预期,维持行业增持评级 个股方面,维持周报的推荐,建议投资者短期关注两条主线:1)销售超预期的公司,万科A、阳光城、南国臵业、荣盛发展、世联地产等;2)具有国企改革预期的公司,格力地产、华发股份、深振业A、中华企业等。
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