新时代证券裴明华聊万科地产B转H股方案
万科 1 月 19 日公布 B 转 H 股方案，拟将已发行的境内上市外资股（B 股）总计 1,314,955,468 股（占总股本的 11.95%）以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易，变更为在香港联交所上市的境外上市外资股（H 股）。方案点评：
万科 H 股合理估值区间为 10-12X。为给予万科 H 股一个尽量准确的股价，可选择了经营规模、项目布局、治理结构等与其非常接近的中国海外发展（0688.HK）作为参照基准。中国海外发展 1 月 21 日收盘价 24.70港元，以机构一致预期 2012 年 EPS 1.97 港元计算，对应的 PE 是 12.54X。
从近年来的净利润率、存货周转率以及销售额增速等指标来看，中国海外发展均略优于万科，我们认为万科 H 股 PE 应当略低于中国海外发展，合理区间是 10-12X。
万科 A 股的合理价格应当在 10.21-12.25 元人民币之间。以机构一致预测 2012 年 EPS1.4 港元计算，万科对应的 H 股股价区间为 14.00-16.80 港币，折算***民币为 11.23-13.47 元。同时，考虑到金融股 H 股较 A 股普遍有 10%左右的溢价，万科 A 股的合理价格应当在 10.21-12.25 元人民币之间。
万科 A 股 1 月 22 日收盘价为 11.76 元，单就 B 转 H 股角度而言，在行业现有估值水平下，万科 A 股股价已经趋于合理。
投资建议与评级：
从短期来看，转板事件对公司 A 股价格影响已然不大，但从中长期看，B 股转 H 股有助于构建公司双海外融资平台，降低融资成本
过高对公司经营发展的制肘，显著改善公司基本面。公司 2012 年新增储备面积 1831 万平米，是同期销售面积的 1.4 倍，积极扩张态势明显，预计公司 2012-2014 年 EPS 分别为为 1.06、1.34、1.75 元，维持公司“买入”评级。
风险提示：
行业调控升级，公司股价承压
万科从07年开始的住宅产业化什么时候能够产生明显效益，并且住宅产业化的成功能否真正扩大与第二集团的优势？您预测住宅产业化的完成对万科能有“二次腾飞”的效果么（不是说股价奥），大概什么时候能够看到这种变化，谢谢。 貌似万科对住宅产业化系统有很高的期待，请问裴老师是否了解这方面的动态？这个产业化系统能给万科带来哪些优势
安培计 发表于 2013-1-31 11:03 static/image/common/back.gif
续万科B之后，200725京东方B会不会也推出B转H股方案，对京东方B的走势有什么评价？
抱歉，我们对京东方B目前没有实现覆盖，欢迎针对房地产方面的问题展开讨论。
600198198 发表于 2013-1-31 11:03 static/image/common/back.gif
万科从07年开始的住宅产业化什么时候能够产生明显效益，并且住宅产业化的成功能否真正扩大与第二集团的优势 ...
您好！住宅工业化在提高效率的同时降低了能耗、物耗，是行业未来的趋势，我们看好公司的住宅工业化战略，但从已经发布的公司公开经营信息来看，尚未发现这一战略产生明显效益，需要继续观望。其实，诸如保利、招商等龙头房企都在尝试新的业务模式，现在说哪一种模式更好还很难说。
万科现在的市场规模已经做到了千亿，未来这种模式是否可以持续？公司自己对未来发展方向有何规划？
高崎 发表于 2013-1-31 11:03 static/image/common/back.gif
貌似万科对住宅产业化系统有很高的期待，请问裴老师是否了解这方面的动态？这个产业化系统能给万科带来哪些 ...
万科近年来确实在致力于住宅产业化，据了解，普通住宅从开工到竣工周期是2年左右，而万科住宅工业化模式下，这一周期缩短为1年。由此可见，住宅工业化模式确实能够提高公司的运营效率。但由于目前尚未在公司全面铺开，实际效果还需要观察，大家可以重点关注下即将发布的万科2012年年报相关部分的描述。
能否介绍一下万科海外置业这家公司未来的发展定位 谢谢
字卷 发表于 2013-1-31 11:05 static/image/common/back.gif
请教一下目前万科的项目储备及今明两年的开工计划谢谢
万科目前项目储备大约在3600万平米左右，今明两年的开工计划公司是不会对外透漏的，我们不得而知。但可以从行业销售情况及预期来预测。如果销售预期向好，开发商就存在扩大开工的动机，反之亦然。根据目前行业销售态势，我们预计公司2013-2014年新开工面积大约维持在1400万平米左右。
请问房地产股票涨了那么多了，下一步还会上涨吗？动力来自哪里？
高崎 发表于 2013-1-31 11:10 static/image/common/back.gif
万科现在的市场规模已经做到了千亿，未来这种模式是否可以持续？公司自己对未来发展方向有何规划？
万科市场规模虽然很大，但目前市场份额却不超过3%，我们总体认同万科始终坚持的高周转模式，建议关注公司在住宅产业化方面的努力。
请问在市场向好的情况下，投资者的偏好是否不再偏向高周转率的房地产股？
车场 发表于 2013-1-31 11:10 static/image/common/back.gif
能否介绍一下万科海外置业这家公司未来的发展定位 谢谢
你好，这一块我不太了解，抱歉。以后有机会我会与公司沟通此问题。
奥良运动 发表于 2013-1-31 11:10 static/image/common/back.gif
万科目前的土地储备能够保证未来几年的开发计划？您对万科如何估值的
万科目前的土地储备大约是3600万平米，按照2011年1400万平米的新开工进度，可以维持未来2-3年开发计划。
lightlzq 发表于 2013-1-31 11:11 static/image/common/back.gif
请问房地产股票涨了那么多了，下一步还会上涨吗？动力来自哪里？
目前地产股上涨动力更多地来自系统性估值反弹。城镇化对行业的利好有待厘清，在目前情况下，我们认为，从行业自身销售、价格、盈利趋势等角度看，没有明显的支持地产股进一步上涨的驱动力。
请问地产的复苏出了经济基本面的推动还有政策方面的预期吗？您预期政策会放松吗？会取消限购吗？
香港市场对房地产股票如何估值？同为央企的华润置地和中国海外，目前市值分别为1350亿和2000亿港币，万科B转H后，以港股价格计算，万科的市值能超过中国海外吗？
手摇式 发表于 2013-1-31 11:11 static/image/common/back.gif
裴总能介绍一下13年对房地产行业的投资策略？
呵呵，整体来看，行业销售的黄金10年基本过去了，未来行业收入增速将稳步回落，我们继续主推具备规模优势、管理优势的龙头房企，而这些龙头成长性普遍不会太高，净利润增速大概在10%-30%左右，所以，整个行业估值水平不应该太高，涨多了注意减仓。
600198198 发表于 2013-1-31 11:12 static/image/common/back.gif
请问在市场向好的情况下，投资者的偏好是否不再偏向高周转率的房地产股？
从行业发展趋势来看，房企毛利率将回归平均水平，几年前的高毛利率难以维持，高周转率地产股值得长期关注。
口信 发表于 2013-1-31 11:13 static/image/common/back.gif
请问地产的复苏出了经济基本面的推动还有政策方面的预期吗？您预期政策会放松吗？会取消限购吗？
2012年12月份我们重点关注的全国30个重点城市销售面积同比增长61%左右，显示当前需求依然旺盛，房价反弹压力依然较大，限制性政策短期不会放松。
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