万亿负债首批债务将到期 小房企断血或现破产危机 银行坏账将受考验
银行贷款、离岸私募债、信托、房地产基金、民间借贷,五座大山压顶,房企资产负债率处历史高位。万亿负债首批债务将到期 房企上半年或现全面降价
银行贷款、离岸私募债、信托、房地产基金、民间借贷,五座大山压顶,房企资产负债率处历史高位。
“郁亮跟我说,万科[简介 最新动态]拼命卖楼收钱的原因不是为了抄底,是为了保命。因为万科太大了,万一又有什么风吹草动,这个钱就是保命钱。”世联地产[简介 最新动态]董事长陈劲松在前日的媒体见面会上谈到,2012年开发商必须面对即将到来的债务危机,“连万科这样的企业都居安思危。现金流的问题,就怕到时仅仅是差一口气而没活过来,那是最悲惨的。”
万亿债务年中逐步到期
“到目前为止,房地产行业还不那么缺钱,因为都是负债,不过这些过万亿的债务将在2012年中开始逐步到期。”陈劲松说,眼下中国房地产除银行贷款之外,还有四笔钱要陆续偿还,其中包括离岸的私募债,过往一年左右,在香港发行的中国房地产离岸的私募债,以项目为例大概有1000个,大概是两年期,2012年年中陆续到期。
其次是信托,2010年全国发行信托3.6万亿,2011年上半年发行4万亿,比2010年全年还要多,其中1/3是银行的理财产品,2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期。
第三笔钱是房地产基金,目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿,大多数是项目型的房地产基金。
第四是民间借贷,俗称“高利贷”,过去一年约有4万亿,其中2万亿进入了房地产。此外,政府债务、银行抵押贷款、上下游融资,包括建筑商参建和销售预售款,都在房地产体系中循环。
克而瑞分析报告显示,目前房企的资产负债率已处历史高位。另据wind资讯统计,房地产行业的资产负债率已高达71.28%。其中,总负债超1.24万亿元。截至2011年9月30日,有8家a股上市房企资产负债率超过85%,16家上市房企资产负债率超过80%。如果单从资产负债率来看,a股至少有7家房企比绿城[简介 最新动态]中国的资金链更为紧张。
有证券分析师测算,上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内,有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%,迎来第一波相对集中的到期日。
1.2万亿总库存达历史高点
正所谓“屋漏偏逢连夜雨”,正当2012上半年企业资金链紧张之际,市场却步入去库存周期。
世联数据分析,从去年下半年开始,房地产市场开始进入由供需主导的阶段,库存明显上升。北京、上海、广州、武汉等主要城市库存已接近或超过2008年的历史峰值。2011年第三季度末,沪深两市145家房企总库存量达到1.2万亿的历史高点。
与此同时,世联购房者信心指数调查显示,三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%,预期房价下跌的比例为40.0%。世联研究部的吴志辉称,这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例,意味着房地产市场的预期开始发生了转折。
上半年或全面降价
吴志辉表示,此前大量资金流入房地产行业,其形成的债务将于2012年陆续密集到期。从这个情况来看,房地产去库存将会加速,降价将会在上半年更加明显。
按照去年四季度的调查来看,全国范围内购买者希望的房价跌幅,普遍在30%以上,而从世联监测的28个城市的数据发现,75%的降价楼盘幅度小于17%。“在偿付能力面临挑战的2012年,现实会向理想靠拢。”世联预测,美元指数的走势、行业潜在供应、购房者的心理预期等决定了今年年中这几个共振会产生,2012年上半年将会是一个黎明前的黑暗,房地产市场将进入全面降价的走势。
小房企断血或现破产危机
新一轮房地产信贷调控揭幕 开发贷与个贷冰火两重天 个贷松绑折扣遍地开花
近期建设银行等部分国有大行已针对小型开发企业“停止发放贷款”，同时降低开发贷款占比。 基于对银行潜在不良贷款反弹等因素考虑， 监管层可能进一步在房地产信贷调控上加码，小型开发企业面临“断血”。同时，开发贷款与个人按揭房贷“冰火两重天”，广州多家银行推出房地产贷款优惠政策， 手续更简单快捷。
个人贷款：
大行也有85折
相对开发贷款的严峻局面， 银行房地产按揭市场继续吹“打折春风”。记者昨日从建行、中行等多家大型国有银行了解到，银行对符合条件的VIP客户均推出“8.5折”的房贷利率优惠。
市场预计，随着央行要求银行对首次置业者执行“差异化按揭贷款政策”，银行相关优惠幅度将增大，相当多的首次购房者可享最低8.5折房贷利率。
在中山三路一家建设银行记者了解到，该行目前开始针对普通客户推出8.5折房贷利率优惠。“符合首次置业条件客户就能销售到优惠，客户把账户上的存款用作支付购房首期，”该客户经理表示，“我们审批放款的时间都很快!只需15个工作日，比之前简单多了。”
位于中山六路的浦发银行客户经理表示，该行目前房贷一般执行基准利率。该行针对部分有固定合作关系的开发商的购房客户可以给5%的利率优惠，对有30万元以上的存款的VIP客户会执行“基准利率下浮 10%”优惠。 招商[简介 最新动态]银行方面则会根据客户的信贷资质、资产状况、收入状况等综合考虑，给予10%至15%的利率优惠。
开发贷款：
有银行对小型开发商停贷
据建设银行内部人士透露， 建行总行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。据悉， 该文件要求，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”
根据建行要求，该行开发贷款的全年增速不得高于10%，其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80%。普通商品住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过3年;自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年，最长不得超过10年。建行还对新增贷款的同业占比也做了严格规定，即一级分行新增开发贷款在四大行的占比，原则上不得高于新增对公贷款的占比。
建行2011年财报显示，去年该行房地产开发贷款不良余额和不良贷款率均有所反弹。其中， 2011年下半年建行房地产开发相关不良贷款环比增加19亿元， 同时不良率也略有上升至1.85%。对此，建行首席风险官黄志凌介绍称该行房地产开发贷款风险可控。
部分小开发商面临破产危险
除了建设银行外，兴业银行、深发展银行等多家银行甚至出现了房地产贷款余额和占比、不良余额和不良率多升的局面。**证券银行业分析师张镭表示，银行业资产质量恶化问题已受到监管层关注，建行对开发贷款实施差别化措施正是反映了监管层的关注。
“虽然四大银行开发贷款增速已下滑，但不排除监管层还会推出更严格的信贷调控政策。同时银行也会提前减少相关信贷投放减少风险，”广东一家国有大型银行管理部门人士对记者表示。
此前，浙江余杭法院已受理杭州金星房地产开发公司的破产清算案。业内认为，如果银行叫停小型开发商贷款，部分现金流有问题的开发商资金将面临断裂危险。
市场关注：
利率松绑会否令房价反弹?
对于首套房贷利率的放松，市场认为其是决策层释放了一个积极信号，预计房地产按揭贷款额度将继续宽松，银行相关优惠幅度也将逐步加大。然而，也有专家担心， 利率松绑会否令处于下行通道的房价出现反弹。
申银万国宏观经济分析师李慧勇认为，央行对特定领域进行微调应该是保证经济软着陆的必要措施，其中，差异化的房贷政策符合决策层的基调。
渣打银行中国区首席经济学家王志浩指出：“我们认为房地产业仍是中国经济面临最大的风险来源，因此调控政策将持续。同时，为了保持房地产市场平稳过渡， 首次置业者房贷优惠等相关的货币放松将持续渐进。” 股市中，房地产股中的资金也在加速出逃，只因为是基金重仓股而有所反复拉抬，以吸引散户接盘、站岗！#*29*# “到目前为止,房地产行业还不那么缺钱,因为都是负债,不过这些过万亿的债务将在2012年中开始逐步到期。”陈劲松说,眼下中国房地产除银行贷款之外,还有四笔钱要陆续偿还,其中包括离岸的私募债,过往一年左右,在香港发行的中国房地产离岸的私募债,以项目为例大概有1000个,大概是两年期,2012年年中陆续到期。
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