地方小动作将露头就遭打 佛山定更严厉房控目标
王丽新证券日报3月14日，温家宝在答中外记者问时明确指出，一些地方的房价远未回到合理价位，调控不能放松。
至此，“两会”期间，呼吁调控“松绑”的声音戛然而止。
值得注意的是，曾出台“史上最短”限购放宽政策的佛山，近日出台了房控目标，佛山市住建部门明确提出，今年的调控任务是商品房销售平均价格上涨控制在10%以内，比去年提出的12%更加严格。
有相关人士分析，寄望于“两会”过后楼市调控政策有所松动的开发商和地方政府或将集体沉默，地方政府可能会随之结束频繁微调的“试水”行为。
地方频繁微调“试水”或将成为历史
近期，开发商集体“求松绑”的声音不绝于耳，地方政府“微调风”频吹。实际上，去年下半年以来，地方政府就已按捺不住，一直前仆后继地微调“试水”，甚至出现过佛山限购政策“朝令夕改”现象。
首先掀起“试水”浪潮的是佛山，2011年10月，佛山白天宣布放宽限购条件，当晚就被宣布暂缓实施，各界称其为“史上最短”政策。
期间，在北京、天津、武汉、厦门、上海等严格限购的城市，也曾纷纷在住房标准上做文章。
北京中原市场研究部的一份数据统计显示，自2011年下半年来，北京、上海、芜湖等17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，其内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准扩大、税费优惠以及购房补贴等。
直至今年2月，芜湖再次“探底”，依旧遭到夭折。
对此，住房与城乡建设部政策研究中心处长周江向本报记者表示，地方政府之所以积极出台微调政策，“试水”性探政策底线是源于其财政收入的压力。由房屋交易而产生的契税、营业税等房产税一直是地方政府财政收入的主要来源。现在，楼市成交量低迷导致地方政府在这一收入下滑。
除此之外，楼市疲软也导致土地市场出现流拍、底价成交等现象，这更加剧了地方财政收入的下滑幅度。在多重压力之下，地方政府自然渴望楼市调控放松，频繁“试水”可见其急迫性。
令地方政府遗憾的是，此前在“两会”期间，住建部部长姜伟新曾明确指出，“限购令”短期内不会微调及放松，今年不会再推出新的楼市调控措施，亦绝不会放松调控政策。
对此，周江向《证券日报》记者表示，在温家宝和姜伟新发表上述讲话后，今年“调控不能放松”的主基调已然不会动摇。
住建部的相关人士也向记者透露，此后，地方政府“大动作”微调的“试水”行为将会遭到“露头就打”的待遇，频繁微调“探底”短时间内将会成为历史。
佛山房控目标涨幅不超过10%
近日，佛山市召开全市住房和城乡建设管理工作会议，佛山市住建部门明确提出，2012年的调控任务是商品房销售平均价格上涨控制在10%以内。
佛山房管部门称，上述房控目标是与今年佛山GDP10%的增速目标挂钩的。而且，这一房控目标“并没有执行期限”。显然，这意味着限购政策在近期不会有调整空间。
据记者了解，2011年，佛山首次公布新建住房价格控制目标，这一目标为商品房销售平均价格上涨控制在12%以内。
有关人士分析，由此可见，佛山今年定下的房控目标要比去年更加严格。该人士还向本报记者透露，出于“无奈”也好，出于响应中央政策也好。结果就是，这一次，佛山变“乖”了。
另外，据记者了解，佛山2011年定下房控目标之后，其住房均价从2011年3月8756.13元/平方米的历史高位调控至全年8170.19元/平方米，同比2010年全年上升9.69%。
对此，某地产顾问公司总经理分析认为，如果今年佛山限购政策没有大的调整，房价大涨大跌的概率很小。因此，佛山要完成10%的房控目标可能性很大。
值得一提的是，有关人士分析，温家宝再次强调调控不放松，可见政府对楼市调控的态度。那些赌楼市调控会大尺度松绑而熬过生死大考的开发商，现在更该考虑的是如何自救。
佛山再祭楼市新政：房价上涨不得超过10%
林小昭第一财经日报
去年10月曾因限购“松绑”而引起关注的佛山日前宣布，今年将继续延续目前的限购政策，房价上涨目标也将控制在10%以内。
近日，佛山市召开全市住房和城乡建设管理工作会议，佛山市住建局局长钟美恃宣布，今年佛山将继续做好房地产市场调控工作，并定下今年佛山房地产调控任务为“商品房销售平均价格上涨控制在10%以内”。
10%的上涨目标是根据GDP的预期增幅而制定。按照今年初佛山“两会”制定的目标，今年该市地区生产总值增长10%，人均生产总值增长8.5%。
去年，佛山市GDP预期增速为12%，因此房价控制目标也是在12%以内，但去年限购前3个月，佛山楼市均价涨幅一度逼近17%。去年3月18日，佛山正式实行楼市限购，对已有一套住房的佛山户籍家庭和提供在佛山一年以上纳税或社保证明的非佛山居民，限购1套住房。
限购政策出台后，佛山住房均价从2011年3月的8756.13元/平方米的历史高位调控至全年8170.19元/平方米，同比2010年全年上升9.69%，顺利地完成了房价控制目标。
不过由于实施了严厉的限购政策，对土地财政较为依赖的佛山也受到了较大影响。据业内人士估计，佛山土地出让收入占地方财政比例高达四成左右。但去年前三季度，佛山市土地出让收入182.52亿元，仅为2010年全年土地出让收入的48%。整个2011年，佛山土地拍卖市场冷清的局面一直持续，不少地块出现流拍或者以底价成交的困局。
因此，去年10月11日，佛山住建局发文称，对四类人群放宽限购。其中，符合人才引进政策的非本市户籍人员，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制。此外，当地户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。这也成为全国首个“松绑”调控的城市，引起外界广泛热议。
不过当天深夜，佛山住建局发文称，暂缓执行当天早些时候出台的限购放宽政策。至于“暂缓”的时间有多长，则“没有一个明确的时间表”。直至今天，该政策仍无下文。
经过这一政策“朝令夕改”的事件后，今年佛山将严格执行调控政策。针对去年佛山限购政策执行有效期限的问题，房管部门已经明确表态“并没有执行期限”。这也意味着限购政策在近期不会有调整空间。
要保证完成房价涨幅控制在10%以内的目标，就意味着2012年佛山全市一手住宅成交均价不高于8987.209元/平方米。数据显示，2012年1月份佛山全市一手住宅成交均价为8616元/平方米，2月份回落至8022.26元/平方米。
业内人士预计，在今年佛山限购政策没有调整的情况下，房地产市场将保持一个比较平稳的状态，今年控制在10%以内的上涨目标难度并不大。
合理房价标准不能“一刀切”
陈莹莹中国证券报
国务院总理温家宝日前表示，现在一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。
综合目前国内的房地产调控效果和楼市实际情况，合理房价的标准难以进行“一刀切”，地区差异、购房需求等因素都可能影响合理房价标准。
从我国不同地区来看，一线城市和其他二三线城市的合理房价标准、预期回落的价格水平都存在较大差异。因此，一些城市提出房价调控要“稳中有降”，而部分城市则表示房价上涨水平将参照CPI或居民可支配收入、GDP增速等指标。
房地产业内人士表示，一个城市主流居民的家庭年收入总和，与能够满足舒适居住环境的房屋总价值之间的比值，联合国建议的标准为1:5至1:6之间。而考虑到我国一线大城市的发展现状，比值在1:8之内应为合理水平。
某房地产中介机构向记者表示，以北京首次置业的两口之家为例，假设家庭年总收入约12万元，购买60平方米的房屋能够满足两口之家的舒适生活所需。以此计算，北京合理的房价水平应该在1.6万元/平方米。而根据机构研究数据，目前北京新房均价为1.89万元/平方米，二手房均价为2.17万元/平方米，综合来看，北京目前的房价为2万元/平方米左右。所以从理论层面分析，北京房价回归合理水平，仍有20%左右的下跌空间。
但事实上，我国不同地区的户均收入、个人财富水平等存在较大差异，国际上通用的数据标准，显然不可能完全适用于我国国情。因此，考虑到我国不同地区的人群收入水平、购房需求等因素，各地方政府在制定房价调控目标和相关政策时，可因地制宜、因时制宜。
从我国不同的发展阶段来看，随着国民经济水平不断发展、居民财富不断增加，不同经济发展阶段应对照不同的合理房价标准和定义。例如，考虑到未来1至2年内，居民收入将随着收入分配制度改革，以及GDP的增长而增长，预计居民收入涨幅可能在10%左右。因此，未来1至2年内，北京的房价在目前的基础上，再回落10%左右可达到比较合理的价位。
另外，我们还必须注意到，温家宝总理不仅再次强调促进房价进一步合理回归，还表示“房价应与成本和合理的利润相匹配”，传达了中央的房地产调控政策，要促进房地产市场长期、稳定、健康、可持续发展的长效机制目标。
而房地产行业发展要建立长效机制，就必须彻底告别此前饱受争议的发展模式，并积极参与到一系列房地产行业改革的进程中。比如土地制度改革、房产税的试点和全面推广等。业内人士分析，房地产企业合理的毛利率水平应该在15%-20%左右。因此，按照目前房地产行业的平均盈利水平计算，房地产开发商的利润应该在现有基础上减少10%-20%左右，而土地价格也应随之下调，这才能够真正促使房价回归合理。
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